Строительство хостела в калининграде

БАЛТИЙСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им. И. КАНТА

Экономический факультет

Кафедра Экономики фирмы и рынков

СТРОИТЕЛЬСТВО ХОСТЕЛА В КАЛИНИНГРАДЕ

Проект по дисциплине

«УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ»

Выполнили студенты группы №1 Кривцова Ксения Александровн Щербинина Светлана Леонидовна Горенштейн Наталья Алексеевна Никифорова Алена Андреевна Куликов Иван Юрьевич

Калининград 2012 г.

ПЛАН

Введение

1. Основные характеристики проекта

2. Родительская организация проекта

3. Системная модель проекта

4. Концептуальная модель СДР

5. Организационная структура управления

6. Оценка продолжительности проекта

7. Оценка стоимости проекта

8. Финансирование проекта

9. Расходы и доходы проекта

10. Структура рисков проекта

11. Оценка и способы снижения рисков

12. Хостел «Amber»

Список используемых источников

Приложение

Введение

Для многих студентов калининградских вузов вопрос жилья стоит ребром. В основном это студенты из других городов и стран, которых ежегодно приезжает в Калининград около 16 тыс., из них 82% - россияне.

Часть из них живут в университетских общежитиях, другие - снимают комнаты или квартиры, а некоторые счастливчики нашли приют у своих калининградских родственников или знакомых. Однако если вы спросите приезжего студента, доволен ли он местом, где сейчас живет, то, скорее всего, получите отрицательный ответ.

Общежития старые и грязные, кроме того в них царит атмосфера едва ли способствующая учебе. Снимать квартиру - недешевое удовольствие (средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Калининграде 13000 руб.), а теснить родственников неудобно. Но студентам деваться некуда, и они продолжают терпеть, платить или теснить.

Идея разработки проекта строительства хостела возникла в нашей проектной группе именно потому, что мы хорошо понимаем описанных выше студентов. Так же хорошо мы понимаем студентов, которые живут с родителями, но, стремятся к большей самостоятельности и хотели бы жить отдельно. Кроме того, с каждым годом в Калининград приезжает все больше и больше туристов (около 450 тыс. в год, ежегодно их количество растет на 10-12%), и многие из них предпочитают гостинице хостел.

Таким образом, разрабатываемый нами проект является очень актуальным для Калининграда и Калининградской области. Его реализация будет способствовать как социальному развитию региона (привлечение большего числа иногородних и иностранных студентов, повышение качества их жизни), так и экономическому (привлечение новых туристов).

Кроме того в нашем городе пока нет хостелов, предназначенных, в том числе, для постоянного проживания студентов. Поэтому наш проект является инновационным для Калининграда.

1. Основные характеристики проекта

Реализуемый проект является монопроектом, так как имеет одну цель и реализуется силами одной родительской организации.

Целью проекта, в первую очередь, является получение прибыли. Однако наряду с этим он направлен на социальную поддержку студентов. Поэтому реализуемый проект по типу является смешанным, а именно, социально-экономическим.

Что касается длительности проекта, то мы планируем реализовать его за 2 года.

По предварительным оценкам стоимость проекта составит $4 млн.

Нашей целевой аудиторией являются местные и иногородние студенты, которые будут жить в хостеле в течение длинных промежутков времени, а также туристы, которые будут останавливаться у нас на короткий период.

Здание хостела будет представлять собой 9-ти этажное строение, расположенное в новом микрорайоне "Сельма-2", что в 15-ти минутах езды от центра города. Комнаты различной вместимости (одно-, двух-, трех-, четырех- и шестиместные) будут организованы в блоки. В каждом блоке будут общие душ и кухня.

Особенностью и главным преимуществом нашего хостела станут доступные цены в сочетании с высоким качеством обслуживания и комфортным проживанием.

Основными источниками получения дохода будут:

1. сдача в наём комнат (дифференциация цен в зависимости от вместимости номера: от 2500 до 5000 рублей в месяц за койко-место для студентов и от 200 до 500 рублей в день для туристов)

2. ресторан – столовая

3. предоставление услуг прачечной

4. платная автостоянка

5. предоставление различных платных услуг, таких как прокат постельного белья, полотенец; аренда утюга и гладильной доски

6. размещение рекламы на фасаде здания.

Что касается финансирования проекта, то частично он финансируется из местного бюджета, а именно, при финансовой поддержке министерства экономического развития Калининградской области. С другой стороны финансирование осуществляется инвесторами и кредиторами. То есть осуществляется частно-государственное партнерство.

2. Родительская организация проекта

Родительская организация нашего проекта представляет собой компанию, которая оказывает инжиниринговые услуги, а именно, услуги по проектированию и строительству объектов, обучению персонала, а также маркетинговые и бухгалтерские услуги. Таким образом, профиль деятельности родительской организации нашего проекта – разработка и реализация проектов.

Наша компания является обществом с ограниченной ответственностью. Эта организационно-правовая форма лучше всего подходит для нашей организации, так как предусматривает возможность регистрации компании на нескольких соучредителей, каждый из которых несет материальную ответственность в пределах своего вклада в уставный капитал.

Компания находится в частной собственности.
3. Системная модель проекта

1. Исполнители на стратегическом уровне инициируют предметную область проекта (фаза жизненного цикла проекта – концепция).

F1 = y(Z5; K1; C1; S1; F1)

2. Исполнители на стратегическом уровне планируют время и стоимость реализации проекта (фаза жизненного цикла проекта – разработка).

F2 = y(Z5; K1; C2; T1; S2; S3; F2)

3. Частные инвесторы и государственные инвесторы в рамках частно–государственного партнерства организуют и контролируют финансирование проекта (фазы жизненного цикла проекта – разработка и реализация).

F3 = y(Z1; Z7; K1; C2; C3; S10; F3)

4. Генконтрактор на стратегическом уровне планирует, организует и контролирует заключение контрактов, необходимых для реализации проекта (фазы жизненного цикла проекта – разработка и реализация).

F4 = y(Z3; K1; C2; C3; T1; S8;F2; F3)

5. Генподрядчик планирует, организует и контролирует строительные работы, необходимые для реализации проекта (фазы жизненного цикла проекта – разработка и реализация).

F5 = y(Z4; K1; C2; C3; S10; F2; F3)

6. Дизайнеры и мастера по отделочным работам планируют, организуют и контролируют дизайн и отделку помещений хостела (фаза жизненного цикла - реализация).

F6 = y(Z7; K1; C3; S10; F2; F3)

7. Менеджер проекта, исполнители и соисполнители осуществляют найм и обучение персонала (фаза жизненного цикла - реализация).

F7 = y(Z5; Z6; Z8; K1; C3; S6; S10; F2)

8. Функциональные менеджеры организуют и контролируют работы в таких функциональных областях управления, как качество, риски, финансы, маркетинг, администрация (фаза жизненного цикла – реализация).

F8 = y(Z9; K1; C3; S4; S5; S10; F3)

9. Исполнители, соисполнители и менеджер проекта организуют и контролируют прохождение проверок на соответствие стандартам качества (фаза жизненного цикла - завершение).

F9 = y(Z5; Z8; K1; C4; S10; F3)

10. Исполнители и менеджер проекта осуществляют анализ и регулирование выполненных работ по реализации проекта (фаза жизненного цикла - завершение).

F10 = y(Z8; Z5; K1; C4; F4)

4. Концептуальная модель СДР

Одним из эффективных инструментов управления проектом является структурная декомпозиция работ (СДР). Она позволяет определить, какие работы нужно выполнить для реализации проекта и установить единую структуру управления этими работами.

Для нашего проекта мы разработали СДР в соответствии со стадиями жизненного цикла проекта, то есть работы представлены в хронологической последовательности их выполнения.

На рис.1 представлена концептуальная учебно-практическая модель СДР нашего проекта.

Рисунок 1. – Концептуальная модель СДР

5. Организационная структура управления

В рамках текущего проекта определены следующие функциональные менеджеры и специалисты:

1. Руководитель проекта

2. Специалист по технологиям проектного менеджмента

3. Менеджер по строительным и отделочным работам

4. Специалист по архитектуре и дизайну

5. Экономист

6. Финансовый менеджер

7. Менеджер по маркетингу

8. Менеджер по персоналу

9. Менеджер информационного отдела

В проектной группе вышеперечисленные должности распределены следующим образом:

Кривцова Ксения 1, 2

Горенштейн Наталья 3, 4

Щербинина Светлана 5, 6

Никифорова Алена 7, 8

Куликов Иван 9

На стадии разработки проекта хостела, как и на стадии строительства (включая также отделку и мебелирование) будет использоваться функциональная организационная структура с созданием команд. Функциональная структура сама по себе предполагает концентрацию на вертикальных связях отделов, однако для успешной реализации нашего проекта необходимо также их горизонтальное взаимодействие. Для этого из сотрудников различных функциональных отделов будет образована команда, выполняющая совещательные функции и связывающая, таким образом, отделы друг с другом. Организационную структуру, применяемую на стадиях разработки проекта хостела и его строительства можно представить в виде схемы (рис.2).

Команда

Рисунок 2. – Организационная структура (а)

На стадии эксплуатации хостела будет использована аналогичная организационная структура. Однако при этом будет создаваться большее количество команд, каждая из которых будет ориентирована на достижение определенных целей. Кроме того, появятся другие функциональные отделы (рис. 3).

Команда 1

Команда 2

Рисунок 3. – Организационная структура (б)

6. Оценка продолжительности проекта

В соответствии с концептуальной моделью СДР работы проекта были последовательно оценены с точки зрения их продолжительности. По предварительным подсчетам работы блока «Управление проектом» займут 4 месяца. На оформление проектной документации уйдет 3 месяца, однако выполнение этого блока работ можно будет начать за месяц до окончания работ предыдущего блока. Таким образом, проектные работы завершатся через 6 месяцев после начала проекта.

Переходим к блоку «Строительные работы». На постройку здания понадобится по предварительным оценкам 6 месяцев. Обустройство территории займет 2 месяца и может проводиться одновременно с постройкой здания. Отделочные работы могут быть начаты только после завершения строительства и продлятся 2 месяца. Таким образом, строительные работы займут 8 месяцев.

Следующий рассматриваемый блок – «Работа с кадрами». В течение 3 месяцев будет происходить набор персонала. Причем два из них будут также посвящены обучению нанятых сотрудников. Таким образом, работа с кадрами продлится 3 месяца.

Параллельно с работами предыдущего блока будут начаты и работы блока «Завершение проекта», а именно, работы по сдаче проекта в эксплуатацию, которые займут 2 месяца. Далее в течение 7 месяцев будет проходить сбор данных о работе хостела. После чего будут подведены итоги.

Таким образом, сложив приведенные выше продолжительности с учетом того, что некоторые работы проходят одновременно, получим общую продолжительность проекта: 24 месяца или 2 года. То есть по признаку длительности проект можно классифицировать как среднесрочный.

7. Оценка стоимости проекта

Для оценки стоимости реализуемого проекта мы рассмотрели основные статьи расходов. К ним относятся:

¾ расходы на приобретение участка под строительство

¾ расходы на строительство здания

¾ расходы на отделочные работы

¾ расходы на закупку мебели для комнат, а также кухонного оборудования, расходы на оборудование санузлов

¾ расходы на строительство автостоянки

¾ расходы на закупку мебели, оборудования и предметов интерьера для ресторана

¾ расходы на закупку оборудования для прачечной

¾ расходы на строительство подъездных путей

Проводя оценку стоимости проекта, мы использовали несколько методов. Для оценки первых трех пунктов из вышеприведенного списка был использован, прежде всего, метод параметрических оценок, который сводится к нахождению такого параметра, от которого зависит искомая стоимость. В нашем случае подобными параметрами оказались: для оценки стоимости участка - средняя стоимость сотки земли в Калининграде, для оценки расходов на строительство здания – средняя стоимость строительства 1 квадратного метра многоквартирного дома, а для оценки стоимости отделочных работ – стоимость отделки 1 квадратного метра площади. Были получены следующие результаты:

Стоимость участка = 200000 руб (цена одной сотки) х 50 соток (требуемая площадь участка) = 10 млн руб

Стоимость строительства здания = 32000 руб (цена постройки 1 кв метра) х 300 кв метров (площадь одного этажа) х 10 (количество этажей) = 96 млн руб

Стоимость отделочных работ = 2000 руб (стоимость отделки 1 кв метра) х 300 кв метров (площадь одного этажа) х 10 (количество этажей) = 6 млн руб

Для оценки статьи расходов на закупку мебели для комнат, кухонного оборудования и оборудования для санузлов, а также статьи расходов на строительство автостоянки наряду с параметрическим методом был применен метод оценки стоимости «снизу вверх», когда сначала оцениваются затраты на детальных уровнях проекта, а затем суммируются затраты на более высоких уровнях. Так, эта статья расходов была рассмотрена как совокупность более мелких деталей, а именно:

Стоимость мебели = 28 400 руб (стоимость мебели и предметов интерьера в расчете на одно койко-место) х 22 (количество койко-мест на этаже) х 8 (количество этажей, занимаемых комнатами) = 5 млн

Стоимость кухонного оборудования = ( 10000 руб (цена газовой плиты) + 3600 руб (цена мойки и смесителя) + 7000 руб (цена стола и стульев)) х 2 (количество кухонь на этаже) х 8 (количество этажей оборудованных кухнями) = 0,33 млн руб

Стоимость оборудования санузлов = (11000 руб (цена душевой кабины) + 2000 руб (цена раковины) + 4000 руб (цена унитаза) + 2500 руб (стоимость установки оборудования)) х 6 (количество санузлов на этаже) х 8 (количество этажей оборудованных снузлами) = 0,9 млн руб

Стоимость автостоянки = (200 руб (стоимость основания под асфальтирование за 1 кв метр) + 500 (стоимость асфальтирования за 1 кв метр) + 500 руб (стоимость бортов за 1 кв метр) + 50 руб (стоимость разметки за 1 кв метр)) х 600 кв метров (общая площадь стоянки) = 0,75 млн руб

Оценка трех последних статей расходов была проведена с использованием метода «по аналогу», то есть для оценки использовались данные прежде выполненных проектов. Мы получили:

Стоимость ресторана = 1700000 руб (стоимость специализированного оборудования) + 775000 руб (стоимость мебели и предметов интерьера) = 2,5 млн руб

Стоимость прачечной = 15000 руб (цена стиральной машины) х 10 (количество стиральных машин) + 100000 руб (стоимость другого необходимого оборудования) = 0,25 млн руб

Стоимость подъездных путей = 0,1 млн руб

Таким образом, общая стоимость хостела по предварительным оценкам составит:

10 + 96 + 6 + 5 + 0,33 + 0,9 + 0,75 + 2,5 + 0,25 + 0,1 = 121,83 млн руб или приблизительно 4 млн долларов США.

Для наглядного изображения связи временных показателей нашего проекта со стоимостными был использован график, применяемый при использовании метода освоенного объема (рис. 4). На нем отображена зависимость стоимости выполненных работ от продолжительности проекта.

Рисунок 4. – Зависимость стоимости выполненных работ от от продолжительности проекта

Этот график показывает, что на начальном этапе реализации проекта будут затрачены незначительные денежные средства. Затем, примерно через шесть месяцев, объем затрачиваемых средств начнет быстро расти и еще через 6 месяцев стоимость выполненных работ составит 96 млн руб. После этого темпы роста начнут снижаться и через 24 месяца, после начала реализации проекта, проект будет завершен, на что уйдет примерно122 млн руб.