Характеристики местоположения
Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.
Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
Физические характеристики объекта.
Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:
1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
2) общая площадь. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства). Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
4) этаж расположения. Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.
Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.
Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).
Определение корректировки на этажность
| Объекты | Стоимость, грн. | Площадь, м2 | Стоимость 1 м2, грн. | Источник информации |
| Серединный этаж | ||||
| г. Симферополь, Москольцо, 4/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 336 000 | 7304,35 | www.ok.sakgir.info 095-550-81-81 | |
| г. Симферополь, Москольцо, 3/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 312 000 | 42,1 | 7410,93 | www.ok.sakgir.info 050-590-13-86 |
| Среднее значение, грн. | 7357,64 | |||
| Крайний этаж | ||||
| г. Симферополь, Москольцо, рядом «Привоз», 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 320 000 | 7 111,11 | www.ok.sakgir.info 095-083-39-30 | |
| г. Симферополь, Москольцо, 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 316 000 | 6 869,57 | www.ok.sakgir.info | |
| Среднее значение, грн. | 6990,34 | |||
| Корректировка | 1,05 |
5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).
Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:
Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),
где:
Пи — корректировка на износ;
Иоб — физический износ оцениваемого объекта;
Иан — физический износ объекта-аналога.
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.
Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.
Экономические характеристики.
Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.