Этапы становления рынка недвижимости в России

Обобщение опыта становления рынка недвижимости вРоссии позволяет выде­лить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приоб­ретать все более и болеезрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет про­следить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России[6].

Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная черта становления рынка — быстрый рост цен в нача­ле периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м² общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост на­блюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практи­чески прекращается — начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых кате­гориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблю­дается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение соста­вило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении сни­зился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической поли­тике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Цен­трального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономи­ке. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстег­нуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризи­са на рынке недвижимости. Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. В Петербурге пионерами стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и некоторые другие. Затем в 1992—1993 гг. к ним присоединились «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» и целый ряд других. Но осо­бенно бурный рост числа фирм относится ко второму этапу становления рынка, когда на рынок практически ежемесячно выходили новые фирмы.

Известное представление об интенсивности роста числа риэлтерских фирм мо­гут служить данные о времени регистрации фирм, входивших в состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга(сейчас Ассоциация профессионалов рынка недви­жимости Санкт-Петербурга). Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось. Сейчас на рынке недви­жимости Санкт-Петербурга официально работают (имеют лицензию на право зани­маться риэлтерской деятельностью) около 500 фирм.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, ста­билизации и снижении их уровня — на третьем рост числа фирм становится причи­ной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокер­ской) деятельности.

В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились пробле­мы, присущие деятельности риэлтерских фирм на первых этапах становления рын­ка. Как известно, одной из характерных черт первых лет становления рынка недви­жимости было широкое распространение наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов. В результате в условиях постоянно­го прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно сво­бодных средств. Ряд руководителей фирм оказался неспособен устоять перед со­блазном их «рационального» использования через выдачу займов (как правило, нелегальных), «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и выпуск собственных.

До тех пор пока рынок был на подъеме, такие операции могли оказаться вполне успешными и приносить немалый дополнительный доход. Однако в условиях на­чавшегося в 1997 г. спада у целого ряда фирм начали возникать серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами. Если же на ситуа­цию начинали воздействовать негативные внешние внутренние факторы (на­пример, вмешательство правоохранительных или налоговых органов или конф­ликты внутри фирмы), то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходив­ших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количе­ства, то в конце второго этапа - в 1995г., поданным ГБР Санкт-Петербурга, около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредни­честве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуще­ствлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог не привес­ти к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов (с помощью использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионно­го вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фир­мы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов но своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, может оказаться недостаточно. Необходимо изменение организаци­онных схем работы агентств, разработка и внедрение новых механизмов взаимоот­ношений между фирмой и агентом.

Завершение становления рынка отнесено автором к 1998г. Конечно, эта дата не­сет в себе известную условность. Экономические процессы - не курьерские поезда, следующие точно по расписанию, тем более что завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начинает развиваться как сформировавшееся явле­ние. То есть:

o можно выделить тенденции развития рынка;

o выявилась структура рынка;

o сложилась профессиональная среда рынка;

o сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформирован­ного.

Очевидными направлениями этого развития могут быть сле­дующие:

Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребнотей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большо­му счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечива­ющие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтаж­ной застройки, коттеджные поселки и др.

Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по ка­честву, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут появляться и востребо­ваны объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и сниже­ние цен на типовое жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет расширяться и находиться в интервале от $200 до $1.5 тыс.— 3 тыс. за м².

Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление многофункциональных торгово-развлекательных центров, обеспе­чивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Раз­витие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижи­мости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление первых в боль­шей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Оче­видно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти бро­керские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке по­среднических услуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть пре­вращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих груп­пами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.

Продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и уп­равляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации.

Снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью, в силу следующих процессов: отказ брокерских фирм от несвойственных им функ­ций, прежде всего связанных с движением средств по сделкам; развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг по проведению расчетов при сделках); появление и развитие государственных и частных организаций, ока­зывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на недвижимость.

Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инве­стировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди при­обретателей недвижимости и роста конкурентной борьбы между профессио­нальными участниками рынка.

Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, марке­тинговые услуги на рынке недвижимости.

Итак, мы перечислили основные этапы становления отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в ближайшем будущем при благоприятной экономической ситуации в стране.

Заключение

В данной работе мы постарались отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же в последней главе мы рассмотрели вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

o политическая нестабильность;

o экономическая и социальная нестабильность;

o неуверенность в будущем у значительной части населения;

o сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

o резкая дифференциация в доходах;

o неразвитость и нестабильность финансовой системы;

o недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

[1] Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995. с.5.

[2] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000. с.33.

[3] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 31.

[4] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 33.

[5] Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76

[6] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000. с.82.