Г) потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке.

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ТЕСТЫ

По дисциплине

Современные методы управления недвижимостью_

(Модуль 2 итоговый контроль)

Направление подготовки: 08.04.01 «Строительство»

Направленность: «Организация строительства и управление

недвижимостью»

Квалификация (степень): магистр

Форма обучения: очная, заочная

Орел 2015 год

1. Основная функция девелопера — это:

а) привлечение инвестиций в проект недвижимости;

б) управление недвижимостью;

в) реализация проекта от идеи до управления созданной недвижимостью;

г) управление эксплуатацией недвижимости.

2. Инвестиционный девелопмент — это:

а) метод организации инвестиционного процесса;

б) способ реализации инвестиционного проекта;

в) способ финансирования проекта недвижимости;

г) способ организации девелопмента.

3. Девелоперский проект— это:

а) строительство на выбранном земельном участке;

б) инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией;

в) построение финансовой схемы проекта;

г) создание активов с долгосрочным характером использования.

4. Активные инвесторы девелоперских проектов это:

а) занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

б) финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

в) финансируют и занимаются развитием или управлением объекта;

г) занимаются развитием объекта.

5. Источники финансирования девелоперских проектов включают:

а) долевого (привлеченного) финансирования;

б) долгового (заемного) финансирования;

в) собственные источники финансирования;

г) внешние и внутренние источники финансирования.

6. Какие основные критерии влияют на выбор источников финансирования:

а) стоимость финансового ресурса и риски вложений;

б) требования к открытости и прозрачности девелопера;

в) размер прибыли;

г) размер расходов.

7. Основное содержание деятельности девелопера включает:

а) выбор экономически эффективного проекта, по­лучение всех необходимых разрешений, определение условий при­влечения инвестиций и поиск инвесторов, разработка механизмов и форм их возврата, отбор подрядчиков и кон­троль за их работой, передача объекта в эксплуатацию;

б) продажа отстроенного, реконструированного объекта и возврат финансовых ре­сурсов

в) поиск и привлечение инвесторов, отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и кон­троль за их работой;

г) выбор экономически эффективного проекта, определение условий при­влечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата.

8. Прединвестиционное исследование девелоперского проекта включает:

а) экспресс оценку инвестиционных возможностей;

б) предварительное технико-экономическое исследование;

в) обоснование осуществимости и эффективности проекта;

г) экспресс оценка инвестиционных возможностей, технико-экономическое исследование и обоснование, заключение по оценке проекта, и принятие окончательного решения.

9. Коммерческая эффективность инвестиционного проекта девелоперского проекта это:

а) определение потенциальной привлекательности проекта для участников;

б) сколько можно затратить на проект и не быть в убытке;

в) учет финансовых последствий осуществления проекта для его участников;

г) оправдание затрат на объект.

10. Методы, не предполагающие использование концепции дисконтирования это:

а) метод расчета внутренней нормы прибыли;

б) метод определения чистой текущей стоимости;

в) метод расчета периода окупаемости и метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций;

г) метод расчета рентабельности инвестиций.

11. Методы, основанные на применении концепции дисконтирования это:

а) метод расчета рентабельности инвестиций;

б) метод расчета периода окупаемости;

в) метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций;

г) расчет точки безубыточности.

12. Выбор строительной площадки под девелоперский проект осуществляется на основе:

a) карт рейтинга климатических условий;

б) карт рейтинга строительных участков;

в) карт рейтинга технико-экономических показателей проекта;

г) карт рейтинга ландшафтных условий.

13. Экономическая экспертиза это:

а) определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости;

б) выявление влияния на стоимость объектов недвижимости факторов окружающей пространственной среды;

в) определение результирующего стоимостного эквивалента с учётом всех факторов;

г) анализ стоимости в использовании.

14. Правовая экспертиза это:

а) для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;

б) анализ стоимости в использовании;

в) определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа;

г) установление объектов, субъектов и содержания, законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

15. Управленческая экспертиза это:

а) анализ, связанный со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния;

б) установление объектов, субъектов и содержания, законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости;

в) состоит в анализе эффективности использования объекта;

г) анализ стоимости в использовании недвижимости.

16. Эксплуатационная экспертиза это:

а) оценка технического состояния всех инженерных систем и «поддерживающих» услуг;

б) определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости и оценки фактического физического износа, характеризующего величину утраты этим объектом первоначальной полезности;

в) заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности, редкости или уникальности объекта недвижимости;

г) установление объектов, субъектов и содержания, законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

17. Индекс прибыльности определяется как:

а) отношение настоящей стоимости будущих выгод к начальным инвестициям;

б) отношение средней прогнозируемой прибыли проекта после вычета амортизации и налогов к средней бухгалтерской стоимости инвестиций;

в) отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга;

г) отношение количества произведенной продукции, работ, услуг к сумме постоянных затрат, необходимых для производства продукции, работ, услуг.

18. Коэффициент покрытия долга это:

а) отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга;

б) отношение количества произведенной продукции, работ, услуг к сумме постоянных затрат, необходимых для производства продукции, работ, услуг;

в) отношение текущей стоимости всех положительных денежных потоков от проекта к текущей стоимости всех отрицательных денежных потоков;

г) отношение средней прогнозируемой прибыли проекта после вычета амортизации и налогов к средней бухгалтерской стоимости инвестиций.

19. Внутренняя норма отдачи это:

а) норма прибыли;

б) нормативные затраты;

в) нормативный срок окупаемости инвестиций;

г) норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям.

20. Бюджетирование расходов и доходов от объекта недвижимости необходимо для:

а) для оценки морального износа недвижимости;

б) для оценки физического износа недвижимости;

в) для экономического обоснования и определения стратегии управления недвижимостью;

г) для определения стоимостных показателей факторов технической эксплуатации объекта.

21. Портфель недвижимости это:

а) совокупность объектов недвижимости объединенных территориально;

б) совокупность объектов недвижимости не менее двух;

в) совокупность объектов недвижимости, составляющих активы собственника;

г) все активы предприятия.

22. Цель управления портфелем недвижимости:

а) минимизации рисков, связанных с владением портфелем;

б) привлечение соинвесторов;

в) разработка программы инвестирования;

г) является максимизация дохода, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем.

23. Актуализация портфеля недвижимости это:

а) приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости в зависимости от рыночной конъюнктуры;

б) подбор недвижимости по месту нахождения;

в) подбор недвижимости по взаимодополняющему признаку;

г) ликвидация объекта.

24. Основные принципы формирования портфеля недвижимости включают:

а) перечисление чистых доходов портфеля инвестору;

б) доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков;

в) компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска;

г) диверсификация активов, доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков и уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта их портфеля.

25. Основные виды рисков при управлении портфелем недвижимости включают:

а) риск утраты имущества и риск ликвидности;

б) риск ликвидности и риск неправильно выбранной стратегии управления;

в) риск неплатежеспособности;

г) кредитный риск, риск альтернативного выбора, риски изменения условий мобилизации фондов и риск ликвидности.

26. Риск альтернативного выбора это:

а) потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита;

б) риск утраты имущества;

в) риск неплатежеспособности заемщика;

г) потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке.

27. Уровень риска можно рассматривать как:

а) функцию от соотношения доли собственного и заемного капитала;

б) функцию от соотношения расходов и доходов;

в) функцию от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности доходов;