На какие аспекты категории пользования обращает внимание арбитражная практика?

Категория "пользование" подразумевает извлечение из вещи полезных свойств. Кодекс ориентирует на то, что пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям договора, и только в том случае, когда в последнем условия пользования не конкретизированы, - исходя из назначения имущества (ст. 615).

1. Арендодатель имеет возможность установить в договоре необходимость использовать имущество по целевому назначению. В свою очередь, такое имущество должно быть пригодным для установленного целевого использования. В противном случае невозможно применение каких-либо мер ответственности. Вот пример.

В рассматриваемом случае комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению (штраф). Суд посчитал, что в результате, поскольку обязанность арендодателя нельзя считать исполненной надлежащим образом, у предпринимателя возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли. Ссылка арендодателя о том, что невозможность использования предмета договора для организации торговли могла быть выявлена арендатором при получении имущества (при условии знания им норм противопожарной безопасности), а потому арендодатель не может нести ответственность за недостатки недвижимости, судом была отклонена.

Материалами дела подтверждено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей, не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции помещения, т.е. как справедливо указал суд первой инстанции, имеются неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью (см. постановление ФАС ВВО от 04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579).

На вопрос о том, действителен ли договор в том случае, если передано имущество, которое заведомо не может быть использовано по целевому назначению, практика отвечает утвердительно. Да, действителен. Однако в этом случае арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению (см. постановления ФАС ВСО от 27.05.2004 N А19-13523/03-23-Ф02-1897/04-С2, ФАС МО от 10.10.2006 N КГ-А40/9803-06).

2. Использование имущества по целевому назначению, в свою очередь, подразумевает не только исправность передаваемого внаем имущества, но и предполагает, что последнее должно отвечать возможностям такой целевой эксплуатации.

Так, окружные суды исходят из того, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества (см. постановления ФАС ВВО от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110, ФАС ВСО от 30.10.2003 N А19-4722/03-25-Ф02-3721/03-С2, ФАС МО от 01.06.2006 N КГ-А40/4857-06).

Исправное состояние имущества само по себе еще не свидетельствует о том, что арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность. Невозможность использовать полученное имущество по целевому назначению свидетельствует о наличии порока в договоре. В качестве мотива суды обобщенно указывают на невозможность использования объекта по целевому назначению. Так, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, взыскании долга по арендной плате, пени и выселении из занимаемого помещения отказано, поскольку истец нарушил положения ГК, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре (см. постановление ФАС ПО от 29.08.2006 N А65-21581/04-СГ2-6).

В ряде случаев невозможность использования имущества по целевому назначению обусловлена различным функциональным назначением имущества. Например, суд округа признал спорный договор аренды незаконным, так как он заключен в отношении жилого помещения, которое не может быть использовано для коммерческих целей (см. постановление ФАС ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12).