Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
Оценка недвижимости в рыночной экономике
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития, проводились семинары Российских общественных организаций.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.
Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика.
Основные должностные обязанности оценщика:
- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;
- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;
- составление письменного отчёта об оценке;
- использование всех известных методов оценки;
- создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов». По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами:
1) на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;
2) путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).
Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.
В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация.
В 1993 г. – Национальная коллегия оценщиков.
В 1999 г. – Виртуальный клуб оценщиков
Цели оценки недвижимости
В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».
Оценка недвижимости необходима при:
1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4) страховании объектов недвижимости;
5) кредитовании под залог объекта недвижимости;
6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
8) при реорганизации предприятий;
9) при составлении финансовой отчетности;
10) ликвидации объектов недвижимости;
11) исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);
12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений;уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
13) при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.