Раздел 1. Становление муниципального сектора в экономике России, опыт зарубежных стран 4 страница
Цель занятия: выяснить особенности перевода объектов недвижимости в муниципальную собственность
В ходе изучения курса студент должен:
Знать: понятие объектов недвижимости и перечень имущества, принадлежащего муниципальному образованию
Уметь: разбираться в особенностях учёта и управления муниципальной собственности Владеть: практикой применения полученных знаний в ходе изучения темы
Вопросы к семинарскому занятию
1. Кому передает Городская Дума полномочия управления, владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной собственности?
2. Каким образом можно распорядиться муниципальным имуществом?
3. Как и кому осуществляется передача муниципального имущества в хозяйственное ведение и в оперативное управление?
4. Как и кому осуществляется передача имущества в безвозмездное пользование?
5. Опишите процедуру продажи недвижимых объектов муниципальной собственности. Кто при этом выступает продавцом?
6. Кто принимает решение о продаже объектов муниципальной собственности? Кто осуществляет контроль за продажей нежилых помещений муниципальной собственности?
7. Что понимается под продажей нежилых помещений муниципальной собственности? Какие документы прилагаются к заявке?
8. Как определяется цена продажи помещения?
9. Кто имеет право определять рыночную стоимость нежилых помещений?
10. Куда перечисляет покупатель денежные средства за покупаемый объект и на какие цели расходуются эти средства?
11. Кто осуществляет учет и контроль использования объектов муниципальной собственности? Что представляет собой реестр муниципальной собственности, и с какой целью он создается?
Литература:
1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;
2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).
4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.
Задание на самостоятельную работу
Разработайте классификацию объектов недвижимого имущества муниципального образования.
Задача № 1
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация.
Таблица 17 – Исходные данные
| Показатели | Офисное здание | Торговый центр | Проект по застройке жилья |
| Стоимость застройки, $ | 577 000 | 721 500 | 450 000 |
| Годовой валовой доход, $ | 150 000 | 250 000 | 100 000 |
| Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ | 20 000 | 25 000 | 5 000 |
| Прочий доход, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Операционные расходы, $ | 50 000 | 120 000 | 30 000 |
| Резерв на замещение, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13,2 | ||
| Коэффициент капитализации для земли, % |
Задача № 2
Существуют следующие варианты застройки земельного участка.
Вариант А (бизнес-центр)
Ежегодный валовой доход оценивается в 250 000 $, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5 %. Операционные расходы будут равны 80 000 $, резерв на замещение – 4 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 000 $, коэффициент капитализации для них 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.
Вариант Б (торговый центр)
Ожидаемые продажи оцениваются в 2 500 000 $. Платежи по процентной аренде составляют 7 % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – оценивается в 400 000 $, коэффициент капитализации для них 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.
Необходимо ответить на следующие вопросы:
1. Какова стоимость земли в случае строительства бизнес - центра?
2. Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?
3. Каков срок окупаемости по каждому варианту застройки земельного участка?
Практическое занятие № 5
Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция
Цель изучения темы: изучить механизм управления муниципальным имуществом В ходе изучения темы студент должен:
Знать: особенности и порядок управления муниципальным имуществом и их компетенцию.
Уметь: разбираться в правах и обязанностях органов управления муниципальным имуществом
Владеть: мероприятиями по управлению муниципальным имуществом
Вопросы к семинарскому занятию
1. Для чего создано МУ «УИЗО»?
2. Назовите основные задачи и цели МУ «УИЗО».
3. Каковы основные права и обязанности МУ «УИЗО»?
4. Кто осуществляет непосредственное руководство МУ «УИЗО», на каких принципах?
5. Компетенция начальника управления МУ «УИЗО».
6. Имущество и финансы МУ «УИЗО».
7. Охарактеризуйте структуру МУ «УИЗО».
8. В чем заключаются основные задачи местных органов градостроительства и архитектуры?
9. Назовите основные задачи Федеральной регистрационной службы?
10. Каковы основные функции Бюро технической инвентаризации?
11. Для каких целей создано Финансово-бюджетное управление?
Литература:
1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;
2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).
4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.
Пример расчета рыночной стоимости здания цеха сварки
Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал (ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах").
Наименование и характеристика: новое здание цеха сварки.
Расчет рыночной стоимости здания: после всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение сравнительного подхода к оценке недвижимости для взноса в уставный капитал невозможно, так как нет исходных данных о продажах недвижимости в составе единого имущественного комплекса.
Доходный подход целесообразен, если можно выделить конкретный поток дохода (прибыли), которую приносит данное имущество, или, когда хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности, с учетом которой можно рассчитывать и строить прогноз на будущее.
Последовательность расчета рыночной стоимости здания затратным подходом:
- составление объектной сметы. На ее основании восстановительная стоимость здания равна 4 986 315 тыс. руб.;
- оценка стоимости с использованием УПВС равна 3935455 тыс. руб.;
- оценка с использованием программы "Val Master" равна 5 863 136 тыс. руб.
Таким образом, среднее значение, равное 4 900 000 тыс. руб. с учетом НДС и предпринимательской прибыли 30 % – 7 644 000 тыс. руб., принимаем 7650000 тыс. руб.
Главный корпус здания новый, поэтому в данном случае все виды износа равны нулю.
Здание цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен. По заключению органов пожарного надзора для дальнейшей эксплуатации здания необходимо иметь рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения, производитель-ностью 80 л/с.
По расчетам стоимость строительства такой станции составит 512 169 тыс. руб. с учетом НДС и предпринимательской прибыли – 798 984 тыс. руб., округленно – 800 000 тыс. руб.
Поэтому оценщики считают, что рыночная стоимость цеха сварки составляет 6 850 000 тыс. руб. (7 650 000 – 800 000).
Методика расчета арендной платы. Анализ зонирования территории муниципального образования для расчета ставок арендной платы Вопросы к семинарскому занятию
1. Кто осуществляет полномочия арендодателя муниципального имущества и куда поступает арендная плата?
2. Что должно быть предусмотрено в договоре аренды?
3. Может ли арендатор сдать имущество в субаренду?
4. Получает ли арендатор право собственности при заключении договора аренды?
5. Каков среднемесячный размер базовой ставки арендной платы за 1 м2 на территории муниципалитета на текущий год?
6. Каков порядок расчета арендной платы и какие применяются коэффициенты к базовой ставке арендной платы?
7. Для каких целей применяется зонирование территории муниципалитета?
8. Какие сделки вправе совершать Арендатор с правами аренды?
Задание
Рассчитайте размер ежемесячной арендной платы в соответствии с действующей в текущем году методикой расчета по следующим объектам и заполните таблицу.
Таблица 18 – Расчет ежемесячной арендной платы
| Наименов а-ние объек-та | Местопо- ложение | Поправочные коэффициенты | Цена за м2 (мес.) | Арен- дуе-мая пло- щадь, м2 | Сумма арендной платы (месяц), руб. | ||||
| К мсп. | К сто. | Км | К уки. | К вд. | |||||
| Мага-зин | ул. Героев- десантни-ков | Ж/б | +тел., +вентил. | Цо-коль, над- земн. часть | 113,7 | ||||
| Детс-кая студия | ул. Аршин-цева | Ж/б | -гор. вода, +тел. | 1 этаж | 57,7 | ||||
| Произв. помещ. | ул. Снайпера Рубахо | Ж/б | -отоплен., -гор. вода, +тел. | Подвал с дн. осв. | 79,2 | ||||
| Склад | ул. Л.Шмидта | Ж/б+ кам. | +тел, +вентил. | Подвал без дн. осв. | 38,1 | ||||
| Кафе | ул. Энгельса | Бет. + пер. дерев. | +тел, +вентил. | Цо-коль без освещ. | 77,5 |
АП = Сб .Ктз .Кмсп .Ксто .Км .Куки .К вд, (2)
где Сб – среднемесячная базовая ставка арендной платы за 1 м2 недвижимого муниципального имущества (устанавливается постановлением главы администрации муниципального образования, на 2009 год установлена в размере 52, 44 руб., минимальная величина арендной платы в месяц без учета НДС за 1 м2– 125,44 руб.);
Ктз – коэффициент типа здания равен 1.
Примечание
Значения коэффициентов Км и К вд приведены в Приложении Б, значения коэффициента Куки взять из действующего постановления главы администрации муниципального образования на текущий год.
Практическое занятие № 5
Основные принципы создания муниципальных предприятий. Характеристика муниципальных предприятий. Формы контроля над деятельностью муниципальных предприятий
Цель занятия: изучить основные принципы создания муниципальных предприятий и формы контроля над их деятельностью
В ходе занятия студент должен:
Знать: основные принципы создания муниципальных предприятий и формы контроля над их деятельностью
Уметь: использовать полученные знания в профессиональной деятельности Владеть: методами контроля над деятельностью муниципальных предприятий
нет?
Вопросы к семинарскому занятию
1. Что такое муниципальная экономика?
2. В каких сферах целесообразно создание муниципальных предприятий, а в каких
3. Назовите основные проблемы функционирования муниципальных предприятий.
4. Направления деятельности муниципалитета в предпринимательстве.
5. Правовое обеспечение создания муниципальных предприятий.
6. От чего зависит организационная структура муниципального предприятия?
7. Охарактеризуйте организационную структуру муниципальных предприятий в
ЖКХ, их преимущества и недостатки.
8. Охарактеризуйте категории муниципальных предприятий, выделяемые в целях финансирования.
9. Из каких источников могут быть получены средства для финансирования муниципальных предприятий? Кто принимает решение о финансировании этих предприятий из конкретного источника?
10. Как заинтересовать субъекты финансирования в направлении средств в муниципальные предприятия?
11. Каковы условия получения финансовых средств?
12. Опишите алгоритм решения вопроса о финансировании муниципальных предприятий.
13. Как может осуществляться контроль над деятельностью муниципальных предприятий?
14. Какова компетенция наблюдательного совета?
Литература:
1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;
2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).
4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.
Задания
1. В торговую инспекцию обратились клиенты китайского ресторана, считающие, что их обманывают при подаче экзотических блюд. Каковы должны быть действия инспектора?
2. Муниципальное унитарное предприятие получило в хозяйствен-ное ведение основные средства по акту. В течение своей деятельности оно приобретало и строило новое имущество. Источник финансирования этих затрат – амортизационные отчисления, заложенные в тарифах на отпускаемую продукцию. Кто является собственником вновь приобретенного имущества?
3. Охарактеризуйте преимущества и недостатки различных органи-зационных структур муниципальных предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таблица 13).
Таблица 19 – Преимущества и недостатки организационных структур в сфере жилищно- коммунального хозяйства
| Номер варианта | Преимущества | Недостатки |
| Вариант № 1 | 1, 2… | |
| Вариант № 2 | 1, 2… | |
| Вариант № 3 | 1, 2… |
Самостоятельная работа № 2
1. Муниципальные аптеки. Дотации на выдачу бесплатных лекарств. Контроль над надбавками к ценам. Возможно ли слишком большое завышение надбавок?
2. Нужны ли муниципальные магазины?
3. Должен ли быть руководитель муниципального предприятия полностью самостоятельным?
4. Согласны ли вы с точкой зрения: «Нет такой сферы жизни, где было бы необходимо создание муниципального предприятия. Акционерные общества – в десятки раз эффективнее».
5. «Муниципальные предприятия являются самыми эффективными цены на коммунальные услуги не растут там, где они связаны с муниципальными предприятиями». Аргументируйте свой ответ доказательством.
6. Согласны ли вы, что муниципальное предприятие не имеет права получать прибыль, а должно только покрывать свои издержки. (На Западе – это закон).
7. Прокомментируйте: «Эффективное управление может обеспечить только тот, кто имеет к этому частный интерес. Ту собственность, которая может давать доход, надо «выпускать на волю», а бюджетной сферой, которая решает социальные задачи – надо экономно управлять».
8. Согласны ли вы, что Муниципалитет не должен ориентироваться на прибыль, он должен получать доход с территории, т.е. формировать бюджет за счет налогов. Необходимо содействовать развитию мелкого и среднего бизнеса.
9. Согласны ли вы, что сегодня торговля – самая выгодная сфера приложения капитала?
10. Какие дотации вообще нужны:
- на оплату проезда в городском транспорте;
- на оплату коммунальных услуг (тепло, вода, газ, свет);
- за пользование услугами службы быта (парикмахерские, бани) и т.д.
Раздел 3. Управление земельными ресурсами Практическое занятие № 6
Практика городского землепользования. Оценка рыночной стоимости земельных участков
Цель занятия: изучить практику городского землепользования и особенности оценки земельных участков
В ходе занятия студент должен:
Знать: особенности городского землепользования и оценки земельных участков Уметь: применять на практике полученные знания
Владеть: знаниями в области городского землепользования и оценки земельных участков
Ответьте на следующие вопросы, выберете правильный ответ и дополните приведенные ответы.
1. Назовите основные элементы политики городского землепользования:
- органы местной власти, формирующие эту политику;
- их полномочия и законодательные акты;
- проблемы, тенденции и пути решения вопросов землепользования.
2. Назовите основные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории муниципалитета:
- ст. 72 Конституции РФ.
3. Какие существуют формы собственности на землю и какими документами они регламентируются:
- ст. 9, п. 2 Конституции РФ введены различные формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные?
4. Какие земли являются муниципальными?
Ст. 5 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» приводит перечень земель, относящихся к собственности муниципалитета. Это земельные участки, находящиеся:
- под муниципальными, сельскохозяйственными, научно-исследовательскими, проектно- технологическими предприятиями, учреж-дениями и организациями;
- под муниципальными, культурно-бытовыми, административными зданиями;
- под муниципальными предприятиями промышленности, транс-порта, связи, энергетики;
- под приватизированным недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию;
- земли общего пользования, за исключением федеральных и краевых;
- земли, занятые обособленными водными объектами, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию;
- земли муниципального запаса;
- земли, занятые городскими лесами, отнесенными к муниципальной собственности.
5. Кто и как осуществляет распоряжение муниципальными землями:
- предоставление земельных участков в собственность и изъятие земель;
- предоставление на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения;
- продажи права аренды;
- временного пользования и аренды?
6. Чем обусловлены основные направления муниципальной земельной политики:
- удовлетворением потребности населения в жилище;
- улучшением экологии муниципалитета;
- наличием земли как базиса экономической деятельности;
- развитием транспортной и инженерной инфраструктуры?
7. О каких тенденциях в землепользовании, характерных для нашего муниципального образования, должны помнить городские власти при формировании политики землепользования:
- о росте населения (за счет миграции);
- о притоке отдыхающих в летний период;
- об уменьшении пахотных земель;
- о предельной норме землепользования (ИЖС – 7 соток, садоводство – 8 соток);
- о регулировании плотности застройки;
- об инженерной инфраструктуре;
- о проблемах окружающей среды (транспортный узел, объездные дороги);
- о поиске свободных территорий для жилья;
- о переводе коммерческих структур на арендные отношения?
8. На какой срок можно получить земельный участок в аренду?
9. Кто имеет право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком?
10. На какой срок предоставляется земельный участок в аренду гражданам:
1) ИЖС – 10 лет;
2) ЛПХ – 10 лет;
3) садоводство, пристройки – 5 лет;
4) огороды – 1 год; в сельской местности – 3 года.
5) предпринимателям – временные некапитальные павильоны – 1год, капитальные павильоны, магазины, кафе, АЗС – 5 лет, металлические гаражи – до 3 лет?
11. Кто является продавцом права аренды?
12. Охарактеризуйте формирование земельного рынка. Продаются ли земельные участки в России?
13. Что выгоднее платить земельный налог или арендную плату?
14. Назовите основные ограничения при совершении сделок с земельными участками:
- запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
- неизменность режима использования земельного участка (совокупность общих условий пользования, обременения, ограничения);
- ограничения по распоряжению земельным участком (ограничения разрешаемых сделок с земельным участком, введение запретов на определенные сделки);
- на краевом уровне установлены следующие ограничения: а) предотвращение чрезмерного дробления участка:
- для ИЖС – от 300 м2 (ширина не менее 8 м) до 1000 м2;
- для ЛПХ – 500 м2 (ширина - 12 м) до 1500 м2;
- для садоводства – 400 м2 (ширина 8 м) до 1000 м2;
б) приобрести в собственность земельный участок может только гражданин РФ.
Практика оценки рыночной стоимости земельных участков
Для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.
При этом используются в рамках трех классических подходов следующие методы оценки. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка,
метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Ниже приведен пример расчета стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Таблица 20 – Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж
| Элемент сравнения | Объект оценки | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 | Объект-аналог № 3 |
| Цена предложения, руб. | - | 3 500 000 | 3 500 000 | 4 500 000 |
| Площадь, м2 | 37 500 | 1 000 | ||
| Цена предложения единицы сравнения, руб. | - | 4 930 | 5 833 | 4 500 |
| Скидка на уторговывание, % | - | -5 | -5 | -5 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 4 684 | 5 541 | 4 275 |
| Местоположение | ||||
| п. Мысхако, "Балка" | п. Мысхако, "Балка" | п. Мысхако, "Балка" | п. Мысхако, "Балка" | |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 4 684 | 5 541 | 4 275 |
| Окружение | земли жилой застройки | преимущест-венно жилая застройка | преимущест-венно жилая застройка | преимущест-венно жилая застройка |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 4 684 | 5 541 | 4 275 |
| Целевое назначение и разрешенное использование | земли сельскохо- зяйствен-ного назначения | ИЖС | ИЖС | ИЖС |
| Корректировка, % | - | -60 | -60 | -60 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 874 | 2 216 | 1 710 |
| Права на объект | собствен-ность | собствен-ность | собствен-ность | собственность |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 874 | 2 216 | 1 710 |
| Рельеф | спокойный | спокойный | спокойный | спокойный |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 874 | 2 216 | 1 710 |
| Конфигурация | неправиль-ный многоуголь-ник | неправиль-ный многоуголь-ник | неправиль-ный многоуголь-ник | неправильный многоугольник |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 874 | 2 216 | 1 710 |
| Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 874 | 2 216 | 1 710 |
| Наличие инже-нерных сетей | коммуникации рядом | коммуника-ции все | коммуника-ции все | свет, газ |
| Корректировка, % | - | -14 | -14 | -14 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 612 | 1 906 | 1 471 |
| Дата предложения к продаже | 25 мая 2009 г. | май 2009 г. | май 2009 г. | май 2009 г. |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректирован-ная стоимость, руб. | - | 1 612 | 1 906 | 1 471 |
| Отклонение скорректирован- ной стоимости от цены предложения | - | 3 318 | 3 927 | 3 029 |
| Ранг | - | |||
| Вес аналога | - | 0,21 | 0,03 | 0,29 |
| Стоимость аналога с учетом удельного веса | - | 339 | 57 | 427 |
| Рыночная стоимость единицы, руб./м2 | 823 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 30 862 500 |
Самостоятельная работа № 3
Дайте обоснованные аргументированные (со ссылкой на нормативно-правовые акты) ответы на нижеприведенные вопросы.
1. Согласны ли Вы с ныне существующими условиями аренды земель, находящихся в ведении администрации г. Новороссийска. Ваши дополнения и изменения.
2. Привести примеры нерационального использования городской земли (например, гаражи – ул. Волгоградская; долгострои, неудачные проекты и т.д.). Привести удачное на Ваш взгляд решение проблемы жилья в нашем городе; аргументировать: если затрудняетесь, то охарактеризуйте любой другой пример рационального городского землепользования.