Раздел 1. Становление муниципального сектора в экономике России, опыт зарубежных стран 3 страница
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта- аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов3.
Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости4.
3 Федеральный стандарт оценки N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20.07.2007 № 254.
4 Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие – М.: Кнорус, 2007.
– С. 208.
Единицы сравнения. Анализ сделок (предложений) по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут быть использованы только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.
При оценке квартир обычно используются цены единиц сравнения: цена за 1 м2; цена за 1
м3.
Использование в расчетах стоимости единицы сравнения повышает эффективность
оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер (при несущественном отличии в масштабе)5.
Элементы сравнения. Элемент сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок (предложений), формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости6.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- функциональное назначение;
- техническое состояние;
- уровень отделки;
- инженерное обеспечение;
- транспортная доступность;
- наличие объектов социальной инфраструктуры.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами.
Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–».
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому можно сделать вывод, что данный подход основывается на принципе замещения.
То есть, благоразумный показатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный объект.
Данный подход включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом всех параметров, по которым имеются отличия от других объектов.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
– исследование рынка в целях сбора информации о совершенных сделках и предложениях к продаже объектов, аналогичных объекту оценки;
– отбор информации в целях повышения её достоверности и подтверждение того, что сделки прошли в свободных рыночных условиях;
– подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа;
– сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов по
5 Там же – С. 213
6 Там же – С. 214
отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта;
– установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В нашем примере в качестве аналогов были выбраны три объекта сравнения, близких по основным ценообразующим факторам оцениваемому, по информации, опубликованной в Газете
«С легкой руки» и на информационных порталах агентств недвижимости (таблица 1). Данные объекты по своему техническому назначению, состоянию и положению в городе близки к оцениваемому.
Таблица 7 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки
| Характеристика объектов сравнения | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Площадь общая, м2 | 371,1 | 518,2 | ||
| Цена предложения, руб. | - | 9 000 000 | 28 501 000 | 7 000 000 |
| Стоимость 1 м2 , руб. | - | 60 000 | 55 000 | 38 889 |
| Источник информации | - | Газета "С легкой руки" № 51 (920) от 18.12.2014 г. | www.kfk-group.ru | Газета "С легкой руки" № 51 (920) от 18.12.2014 г. |
| Скидка на уторговывание, % | - | -13 | -13 | -13 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Цена предложения с учетом скидки на уторговывание, руб. | 7 830 000 | 24 795 870 | 6 089 940 | |
| Земельный участок под зданием, м2 | ||||
| Права на земельный участок | Аренда | Собственность | Собствен-ность | Собствен-ность |
| Стоимость земельного участка, руб. | 287 022 | 1 151 400 | ||
| Стоимость здания без учета стоимости земельного участка, руб. | 6 678 600 | 24 795 870 | 6 089 940 | |
| Стоимость, руб. 1 м2 | 44 524 | 47 850 | 33 833 | |
| Функциональное назначение | нежилые помеще-ния | нежилое помещение | нежилое помещение | нежилое помещение |
| Корректировка на функциональное назначение, %. | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Дата предложения | 21 декабря 2014 г. | Декабрь 2014 г. | Декабрь 2014 г. | Декабрь 2014 г. |
| Корректировка на дату предложения, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Местоположение | ||||
| Корректировка на местоположение, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Окружение | Общест- венно- деловая и жилая застрой-ка | Общественно- деловая и жилая застройка | Обществен-но- деловая и жилая застройка | Обществен-но- деловая и жилая застройка |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Корректировка на окружение, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Корректировка на техническое состояние, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 52 200 | 47 850 | 33 833 |
| Уровень отделки | Отделка, требую-щая ремонта | Улучшенная | Простая | Отделка, требующая ремонта |
| Удельный вес стоимости 1 м2, % | ||||
| Корректировка на уровень отделки, % | - | -15 | -10 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | 44 370 | 43 065 | 33 833 | |
| Инженерное обеспечение | Полное | Полное | Полное | Полное |
| Кор-ка на инж. обесп., % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 44 370 | 43 065 | 33 833 |
| Этажность | 3 этаж | 3 этаж | 4 этаж | 1 этаж |
| Корректировка на этажность, % | - | |||
| Скорректированная величина, руб./м2 | - | 44 370 | 43 065 | 33 833 |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| Корректировка на транспортную доступность, % | - | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 44 370 | 43 065 | 33 833 |
| Сумма корректировок | - | 28 | 23 | 13 |
| Ранг | - | 1 | 2 | 3 |
| Коэффициент весомости | - | 0,17 | 0,33 | 0,50 |
| Стоимость аналога с учетом К весом., руб. | - | 7 543 | 14 211 | 16 917 |
| Согласованная стоимость единицы, руб. | - | 38 671 | ||
| Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, руб. | 14 350 808 |
Обоснование корректировок:
1. Корректировка на фактор продажи/предложения – поскольку в качестве аналогов использованы цены предложений, а при продаже возможен торг, то применяем данную корректировку в размере 13 % (величина корректировки определена по информации, опубликованной в статье «Скидка на торг: реалии кризиса», авторы – А.А. Марчук, Е.А. Бутова
«Русская служба оценки» (www.appraiser.ru).
Таблица 8 – Рекомендуемые значения скидки на торг, %
| Числен-ность населен-ного пункта, тыс. чел. | Жилые объекты | Торговая | Офисная | Промышленная и складская | ||||
| арен- да | про- дажа | арен-да | про- дажа | аренда | про- дажа | арен-да | про-дажа | |
| Свыше 500 | ||||||||
| Свыше 250 до 500 | ||||||||
| До 250 |
2. Корректировка на уровень отделки – корректировка вводится на отличие стоимости объектов недвижимости по уровню отделочных работ.
Таблица 9 – Классы качества
| Класс качества | Описание | Удельный вес стоимости 1 м2, % |
| Отделка, требующая ремонта | Штукатурка и окраска стен, потолок окрашен, покрытие пола – линолеум, простой паркет, двери и окна – простые деревянные | 5-10 |
| Простая отделка | Оклейка обоями или обшивка пластиковыми панелями стен, потолок – подвесной, покрытие пола – плитка, паркет, двери и окна – деревянные, металлопластиковые | 10-20 |
| Улучшенная отделка | Оклейка обоями, обшивка пластиковыми панелями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – плитка, паркет, ламинат, потолок – подвесной или подшивной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые | 20-25 |
| Отделка «Евростандарт» | Оклейка декоративными обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная плитка, паркет, потолок – подшивной разноуровневый, натяжной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые | 25-30 |
Поправка принята на основе анализа удельных весов в стоимости отделочных работ согласно анализу данных строительных компаний, работающих на рынке Краснодарского края и сборников Ко-Инвест.
По остальным элементам сравнения корректировки не вносились, так как по ним различия между оцениваемым объектом и аналогами не существенны и не влияют на конечный результат.
Согласования скорректированных значений единиц сравнения проводилось путем присвоения ранга каждому объекту-аналогу. Ранги были присвоены в зависимости от общей суммы (по модулю) вводимых корректировок.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, в ценах по состоянию на 21 декабря 2009 г., составляет с учетом НДС: 14 350 808 рублей.
Согласование результатов оценки
Целью согласования результатов расчетов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Для определения весов различных подходов используем метод ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как способность учитывать цель оценки, конъюнктуру рынка, физические и экономические параметры объекта, качество информации.
Этапы расчета удельного веса:
1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг и проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;
2) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
3) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных подходов;
4) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.
Таблица 10 – Определение удельного веса
| Наименование подхода | Ранг/б алл | Способ- ность учиты- вать цель оценки | Способ-ность учитывать конъюнк-туру рынка | Способность учитывать физические и экономи- ческие параметры объекта | Качест-во информац ии | Сум-ма бал-лов | Удель- ный вес, % |
| Затратный подход | Ранг | Средний | Средний | Высокий | Высокий | ||
| Балл | |||||||
| Доходный подход | Ранг | Высокий | Высокий | Средний | Высокий | ||
| Балл | |||||||
| Сравнитель-ный подход | Ранг | Высокий | Высокий | Средний | Высокий | ||
| Балл | |||||||
| Общая сумма баллов |
Таблица 11 – Согласование результатов
| Подходы | Полученный результат при использовании каждого подхода | Степень доверия каждому подходу, (%) | Стоимость каждого использованного подхода, (рублей) |
| Затратный | 2 620 077 | 786 023 | |
| Доходный | 14 772 174 | 5 170 261 |
| Сравнительный | 14 350 808 | 5 022 783 | |
| Итого: | 10 979 067 | ||
| Итого округленно | 10 980 000 |
Задача № 1
Вы были наняты для оценки земельного участка небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования позволили собрать следующую информацию:
Таблица 12 – Исходные данные
| Данные по объектам | Суммы |
| 1. Большой супермаркет: | |
| Стоимость новых улучшений, $ | 650 000 |
| Чистый операционный доход, $ | 105 000 |
| Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации),% | |
| Коэффициент капитализации для земли, % | |
| 2. Гостиница: | |
| Стоимость новых улучшений, $ | 750 000 |
| Чистый операционный доход, $ | 126 000 |
| Норма прибыли улучшений, % | |
| Коэффициент капитализации для земли, % | |
| 3. Театр: | |
| Стоимость новых улучшений, $ | 950 000 |
| Чистый операционный доход, $ | 130 000 |
| Норма прибыли улучшений, % | |
| Коэффициент капитализации для земли, % | |
| 4. Сеть торговых магазинов: | |
| Стоимость новых улучшений, $ | 800 000 |
| Чистый операционный доход, $ | 105 000 |
| Норма прибыли улучшений, % | 10,6 |
| Коэффициент капитализации для земли, % |
Требуется выполнить следующие задания:
1.
|
2. Рассчитать срок окупаемости по каждому из вариантов.
3. Обосновать выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка.
Литература:
1. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: Учебник/ А.А.Варламов, С.И. Комаров; под общ. ред. А.А. Варламова. – М.: Форум, 2010. - Режим доступа – http//znanium.com/bookread.php?book=196756
2. Довиденко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов / И.В. Довиденко, В.З. Черняк. – М.: ЮНИТИ-ДИАНА, 2012. - Режим доступа – http//znanium.com/bookread.php?book=396630
3. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пособие / Н.Я. Кузин, Т.В. Учиина, Ю.О. Толстых. – М.: ИНФРА-М, 2013 г. - Режим доступа – http//znanium.com/bookread.php?book=348638
Практическое занятие № 3
Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.
Цель занятия: изучить системы управления муниципальным имуществом, проанализировать рынок недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании
В ходе изучения темы студент должен:
Знать: систему управления муниципальным имуществом и место оценки в системе управления
Уметь: знать особенности формирования системы управления муниципальным имуществом
Владеть: навыками формирования системы управления муниципальным имуществом
Вопросы к семинарскому занятию
1. Раскройте понятие и назовите цели и задачи системы управления муниципальным имуществом.
2. Раскройте содержание основных функций системы управления муниципальным имуществом.
3. Опишите основные механизмы системы управления муниципаль-ным имуществом.
4. Назовите основные составляющие системы управления муници-пальным имуществом.
5. Назовите известные вам подходы к оценке недвижимости. Что такое процесс оценки?
6. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости.
7. Процедура оценки недвижимости затратным подходом.
8. Как измеряется накопленный износ?
9. Что такое физический износ, функциональное и внешнее устаревание?
10. Охарактеризуйте доходный подход в оценке недвижимости.
11. На каком принципе основывается доходный подход и какая применяется при этом техника?
12. Назовите основные этапы процедуры оценки при доходном подходе.
13. Что подразумевается под потенциальным валовым доходом?
14. Что такое потери от недоиспользования объекта?
15. Что представляют собой операционные расходы?
16. Что такое ставка возвратной капитализации?
17. Назовите основные составляющие систематического риска.
18. Охарактеризуйте сравнительный подход в оценке недвижимости. На каком принципе основан этот подход?
19. Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе.
20. По каким характеристикам производится корректировка стоимости при сравнительном подходе?
21. Каким образом устанавливается окончательная величина рыночной стоимости объекта?
Литература:
1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;
2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).
4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.
Пример расчета величины функционального и экономического устареваний.
Исходные данные:
Производственный корпус 1987 г. постройки. Группа капитальности – 1.
Дата оценки – 01.06.2010 г.
Действительный возраст на дату оценки – 9 лет. Нормативный срок эксплуатации здания – 100 лет. Общий физический износ – 5 586 146 руб.
Таблица 14 – Функциональное устаревание
| Наиме- но-вание объек-та | Балансо- вая стои- мость | Остаточ-ная балансо-вая стоимость | Годовые амортиза- ционные отчисле- ния | Сумма годового налога на имуще- ство | Потен- циальная годовая арендная плата | Потери арендной платы | Функ- цио- нальное устаре- вание |
| Произ- водст- венный корпус | 302 997 | 561 792 | 1016 288 |
При составлении таблицы необходимо руководствоваться анализом экономической ситуации в целом и принимать следующие коэффициенты:
1) коэффициент капитализации – 0,335;
2) коэффициент недогрузки – 0,36.
Полная остаточная стоимость здания принимается по данным бухгалтерского учета предприятия на 01.06.2010 г.
3) Коэффициент доходности для зданий = 1,5
И функц.+экон. = С а .К нед / К кап, (1)
где С а= СТ бал .Н ам .К дох +Н им – потенциальная арендная плата; К нед – коэффициент недогрузки;
К кап – коэффициент капитализации.
И функц.+экон.=(СТ б. .Н ам. .К дох.+Н им.) .К нед./К кап.=
= (30 299 714 .0,01.1,5 + 561792) .0,36/0,335 = 1 092 130 руб.
Таблица 15 – Расчет накопленного износа объекта оценки
| Наименование | Физический износ, руб. | Функциональное устаревание, руб. | Накопленный износ, руб. |
| Производственный корпус | 5 586 146 | 1 092 130 | 6 678 277 |
Задание на самостоятельную работу.
1. Охарактеризуйте структуру нежилых помещений в муниципаль-ном образовании и заполните следующую таблицу.
Таблица 16 – Укрупненная структура нежилого фонда
| Способ управления | Базовый период | Отчетный период | ||
| площадь, тыс. м2 | удельный вес, % | площадь, тыс. м2 | удель- ный вес, % | |
| В пользовании МУПов и МУ | ||||
| В пользовании иных структур, в том числе: - аренда; - безвозмездное пользование; - доверительное управление | ||||
| Всего |
Практическое занятие № 4
Практика перевода в муниципальную собственность объектов недвижимости