Раздел 1. Становление муниципального сектора в экономике России, опыт зарубежных стран 1 страница

УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

методические указания к практическим (семинарским) занятиям для студентов всех форм обучения и МИППС направления

38.03.04 – Государственное и муниципальное управление

Краснодар 2015 г.

Составитель канд. экон. наук О.В. Алексеева

УДК 332.7

Управление муниципальной собственностью: методические указания к практическим (семинарским) занятиям для студентов всех форм обучения и МИППС направления бакалавриата 38.03.04 Государственное и муниципальное управление / Сост.: О.В. Алексеева; Кубан. гос. технол. ун-т. Каф. государственного и муниципального управления. – Краснодар: Изд. КубГТУ, 2015. – 50 с.

Изложены: содержание практических занятий (семинаров), перечень контрольных вопросов, рекомендуемая литература.

Библиогр.: 12 назв.

Содержание

Введение………………………………………………………………….. 4

Нормативные ссылки……………………………………………………. 4

Тема 1. Становление муниципального сектора в экономике России. 5

Экономическая сущность, содержание категорий «управление»,

«муниципальная собственность», состав муниципальной собственности

Тема 2. Оценка объектов муниципального имущества 10

Тема 3. Формирование системы управления муниципальным имуществом 16

Тема 4. Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция 20

Тема 5. Создание муниципальных предприятий и контроль над их 25

деятельностью

Тема 6. Управление земельными ресурсами муниципального образования 30

Тема 7. Местные платежи за землю - финансовая основа местного 37 самоуправления. Правовое зонирование как инструмент повышения доходов от недвижимости в городской бюджет

Тема 8. Управление недвижимостью в жилищной сфере и инженерной 43 инфраструктурой муниципалитета

Тема 9. Методы оценки уровня эффективности управления 45 муниципальной собственностью

Список литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Введение

Учебная дисциплина «Управление муниципальной собственностью» является дисциплиной вариативной части профессионального цикла и логически связана с другими частями основной образовательной программы.

Целью освоения дисциплины «Управление муниципальной собственностью» является подготовка муниципальных служащих, владеющих методологией современного управления муниципальных образований, способных обеспечить эффективное управление муниципальной собственностью на региональном и местном уровнях.

В результате изучения дисциплины студенты должны:

знать:

– федеральные законы в области управления муниципальной собственностью;

– региональное законодательство в области управления муниципальной

собственностью;

– постановления и распоряжения главы администрации МО в области управления муниципальной собственностью;

– основные понятия, термины, принципы управления муниципальной собственностью,

– основные категории, понятия, сущность муниципальной собственности, историю формирования и развития муниципальной собственности.

уметь:

– анализировать в общих чертах основные экономические события в муниципальном образовании и за его пределами;

– находить и использовать информацию, необходимую для анализа основных текущих проблем экономики муниципального образования;

- самостоятельно выбирать варианты наиболее эффективного использования муниципальной собственности, проводить анализ и прогноз поступлений в местный бюджет;

- обосновывать выбор наиболее эффективной формы управления собственностью;

- проводить анализ и оценку эффективности использования государственной и муниципальной собственности.

владеть:

− методами сбора и обобщения первичной информации;

− статистическими методами анализа показателей;

− методами самоорганизации;

− методами анализа влияния факторов на результаты исследований.

– навыками разработки и реализации программ управления государственной и муниципальной собственностью;

– владеть основами нормативно-правового регулирования имущественных отношений;

- современными методами оптимизации организационных структур муниципальных предприятий, составления бюджетной и финансовой отчётности.

Задачами курса состоит в изучении основных понятий, терминов, принципов, методов управления муниципальной собственностью, а также комплексного подхода к социально-экономическому развитию муниципального образования.

Практические занятия

Раздел 1. Становление муниципального сектора в экономике России, опыт зарубежных стран

Практическое занятие № 1

Анализ закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Современные проблемы местного самоуправления

Цель занятия: ознакомиться с текстом закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

В результате изучения дисциплины студент должен:

Знать: основные понятия и термины, касающиеся муниципального имущества, рассмотренные в федеральном законе, анализировать проблемы местного самоуправления

Уметь: формулировать и решать проблемы местного самоуправления

Владеть: навыками принятия решений в области муниципальной собственности

Обзор и сравнительный анализ действующего Федерального закона № 131-ФЗ от 6.10.2003 г.

Вопросы к семинарскому занятию

1. Назовите основные сферы местного самоуправления.

2. Дайте определение местного самоуправления по ФЗ-№ 131. Отличие от предыдущей формулировки по ФЗ-№ 154.

3. Территориальная организация муниципальных образований в РФ.

4. Перечислите органы местного самоуправления.

5. Назовите основные полномочия (предметы ведения) органов местного самоуправления.

6. Представительный орган местного самоуправления и его компетенция. Численный состав представительного органа.

7. Назовите основные формы осуществления местного самоуправления и формы участия граждан в местном самоуправлении.

8. Что собой представляет финансово-экономическая основа местного самоуправления?

9. Охарактеризуйте доходную и расходную части местного бюджета.

Литература:

1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;

2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).

4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.

Тест

1. Местное самоуправление:

а) это низшее звено в системе государственной власти;

б) это право местного населения самостоятельно решать часть государственных дел;

в) это идеологическая доктрина, лежащая в основе деятельности некоторых российских политических партий.

2. К вопросам местного самоуправления относятся:

а) работа организаций жилищно-коммунального хозяйства; б) развитие высшего образования;

в) военные заказы.

3. Местное самоуправление вправе:

а) самостоятельно устанавливать режим работы общеобразовательных школ, программы обучения, оплату учителей;

б) осуществлять организацию среднего образования, согласовывая свои решения с

нормативными актами Министерства образования и науки РФ;

в) осуществлять организацию среднего образования только в соответствии с требованиями региональных органов управления.

4. Задачи органов местного самоуправления:

а) решаются с помощью методов прямого административного управления; б) решаются с помощью косвенных, экономических методов;

в) имеют различную природу и требуют применения специфических методов управления в каждом случае.

5. Устав местного самоуправления:

а) определяет вопросы организационного устройства муниципального образования; б) регулирует отношения внутри политической партии;

в) определяет способы взаимодействия городского Совета и городской администрации.

6. Основными проблемами главы местного самоуправления в долго-срочном периоде являются:

а) вопросы подготовки жилищно-коммунального хозяйства к зиме; б) вопросы привлечения в город инвестиций;

в) вопросы проведения успешной предвыборной кампании.

7. Наем местным самоуправлением городских управляющих приводит:

а) к ослаблению влияния городского представительного органа на городскую администрацию;

б) к снижению эффективности муниципального менеджмента;

в) к профессионализации управления и повышению его эффективности.

8. Общая структура городской администрации включает в себя: а) армию, суд, ФСБ, органы внутренних дел;

б) подразделения, курирующие организации городского хозяйства, строительство, социальные службы, финансово-экономические службы;

в) руководителей градообразующих предприятий.

9. Работа с письмами и обращениями граждан предполагает:

а) ответ гражданину в течение 10 дней с момента регистрации обращения;

б) ответ структурного подразделения администрации в течение недели на запрос любого другого структурного подразделения;

в) администрация может отвечать или не отвечать на обращения граждан по своему усмотрению.

10. Коллегия городской администрации:

а) собирается ежедневно и решает текущие вопросы управления городом;

б) собирается периодически для обсуждения ранее подготовленных вариантов решения основных городских проблем;

в) собирается по усмотрению главы администрации для проведения совещаний методом

«мозгового штурма».

Вопросы к семинарскому занятию

1. Дайте определение понятию муниципальное хозяйство. Состав и границы муниципальной собственности.

2. Назовите основные критерии, определяющие границы муниципального хозяйства.

3. Охарактеризуйте четыре группы муниципальной собственности: сферу социальной защиты населения, транспорт и связь, торговлю, общественное питание, бытовое обслуживание, строительство, недвижимость.

4. Для чего нужно управление сферой торговли, общественного питания и бытового обслуживания?

5. Дайте классификацию торговых предприятий.

6. Приведите классификацию предприятий общественного питания.

7. Как определяется оценка эффективности функционирования муниципальной собственности.

8. Назовите основные показатели эффективности использования муниципального

имущества.

9. Критерии эффективности функционирования муниципального пассажирского транспорта.

Деловая игра «Местный бюджет»

Цель игры: пополнение городского бюджета.

В соответствии с ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в ведении местного самоуправления находятся вопросы местных финансов, формирование местного бюджета, установление местных налогов и сборов.

Задания

1. Предложить любой новый вид налога, сбора, платежа или иного поступления в городской бюджет.

2. Обосновать налогооблагаемую базу, ставки налога (сбора, платежа); регулярность поступления платежей.

Оппонент:

1. Указать на слабые стороны предлагаемого платежа.

2. Найти недостатки, возможные варианты ухода от налогообложения данным налогом.

3. Внести свои предложения по совершенствованию местных налогов и увеличению поступлений в городской бюджет.

Тест

1. Города становятся основной формой расселения: а) в связи с развитием промышленности и рынков; б) по мере роста численности населения;

в) в связи с ростом культурных потребностей.

2. Экономическая система, в которой денежный объем поступающих в нее ресурсов, как правило, не равен сумме продукции (услуг) в стоимостном выражении, отдаваемой во внешнюю среду, представляет собой:

а) национальную экономику в целом;

б) систему, функционирующую на принципах хозяйственного расчета; в) регион, город.

3. Быстрый рост города может иметь следующие последствия: а) растущую безработицу вследствие миграции в город;

б) падение спроса на продукцию окружающих город поселений;

в) рост спроса на продукцию предприятий, расположенных в городе, как со стороны городских жителей вследствие увеличения доходов, так и со стороны негородских жителей.

4. Градообразующими предприятиями являются:

а) домостроительный комбинат; б) Дом бытовых услуг;

в) производство НИОКР; г) предприятие тяжелого машиностроения.

5. Предприятием инфраструктуры не является:

а) МНТК «Микрохирургия глаза», расположенный в городе; б) городской театр; в) гимназия; г) управление связи.

6. К трудовым ресурсам города можно отнести:

а) трудоспособное население в трудоспособном возрасте; б) численность зарегистрированных безработных;

в) экономически активное население (численность занятых, зарегистрированные безработные, трудоспособные, незанятые трудовой деятельностью);

г) работающих подростков и пенсионеров.

7. Структура жилищного фонда характеризуется:

а) удельным весом жилья различной площади в общем количестве городских квартир; б) долей квартир различной площади в общем количестве городских квартир;

в) долей различных видов жилья в общем количестве единиц жилья в городе; г) объемом жилья с различным сроком ввода.

8. Целью муниципального управления является: а) рост объемов производства продукции и услуг;

б) повышение комфортности проживания в городе;

в) рост эффективности работы коммунального хозяйств и общественного транспорта.

9. Различные фазы эволюции города определяются:

а) финансово-экономическим состоянием основных предприятий города; б) уровнем преступности в городе;

в) динамикой основных городских подсистем.

10. Зонирование территории города необходимо:

а) для определения границ селитебных и промышленно-коммунальных зон города;

б) для установления различных по величине тарифов на коммунальные услуги для различных групп потребителей;

в) для рационального размещения предприятий на городской территории.

Характеристика и состав муниципальной собственности

Цели изучения дисциплины: разобраться в виде имущества, входящего в состав муниципальной собственности

В результате изучения дисциплины студент должен: Знать: структуру и состав муниципальной собственности Уметь: принимать полученные знания на практике

Владеть: навыками управления муниципальной собственностью, извлекая максимальный эффект

Вопросы к семинарскому занятию

1. Раскройте понятия категорий «управление», «собственность».

2. Что понимается под управлением муниципальной собственностью? В чем сущность управления собственностью?

3. В чем заключается экономическая и правовая основа собственности?

4. Объект, субъект собственности.

5. Назовите основные формы собственности в соответствии с действующим законодательством.

6. Охарактеризуйте особенности и специфику муниципальной собственности.

7. В чем заключается двойственный характер муниципальной собственности?

8. Чем определяется и что входит в состав муниципальной собственности?

9. Охарактеризуйте критерии классификации муниципальной собственности.

Литература:

1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;

2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).

4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.

Задания

1. Город Н находится в курортном месте на юге. В результате экономического кризиса большинство градообразующих предприятий закрылось. В настоящее время основная часть населения – пенсионеры. В администрацию города вышли с просьбой о разрешении строительства жилья для переселяемых рабочих руководители северных предприятий. Администрация города, боясь роста безработицы, отказала в предоставлении места под строительство. Верно ли поступила администрация города?

2. Территории города, находящаяся под промышленной зоной, на 90 % занята убыточными предприятиями. Из года в год увеличивается рост преступности, и, тем не менее, в городе наблюдается рост реальных доходов (за счет занятости в сфере услуг), объемы

строительства снизились незначительно. В каком положении находится город?

Ключевые понятия и термины

Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

1. Аренда. 2. Агент.

3. Недвижимость. 4. Заемщик.

5. Брокер. 6. Девелопмент.

7. Ипотека. 8. Инвестиции.

9.Рента. 10. Имущественное право.

11.Ограничительное обязательство. 12. Недвижимая собственность. 13.Право собственности. 14. Тендер.

15.Титул.

Понятия

1. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

2. Вложение средств в инвестиционные товары или в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.

3. Передача вещи в залог без передачи владения.

4. Проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

5. Юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

6. Специалист, имеющий документ о профессиональном образовании, и как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

7. Агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя.

8. Лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях.

9. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

10. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

11. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

12. Сервитут, юридически закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории участка другого владельца. В земельных кодексах многих стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т.д.

13. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости.

14. Конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

15. Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

Процесс муниципализации. Проблемы формирования и разграничения муниципальной собственности.

Вопросы к семинарскому занятию

1. Что означает процесс муниципализации?

2. В чем проявляется монопольный характер муниципальной собственности?

3. Выделите различия между государственной и муниципальной формами собственности.

4. Сформулируйте характерные черты и признаки муниципальной собственности.

5. В чем заключаются специфические характеристики муниципальной собственности?

6. Дайте определение муниципальной собственности.

7. Сформулируйте проблемы формирования и разграничения муниципальной собственности.

8. Сформулируйте основные причины и предпосылки появления муниципальной собственности.

9. Выделите особенности процесса муниципализации в различных странах.

10. Чем было обусловлено возникновение муниципальной собственности в России?

11. Назовите особенности процесса муниципализации в России.

12. Современная практика формирования муниципальной собственности в развитых странах.

13. Чем обусловлена социальная направленность управления муниципальной собственностью?

14. Сформулируйте основные противоречия в развитии муниципальной собственности.

15. Чем определяются границы муниципальной собственности?

16. В чем заключаются основные функции муниципальной собственности?

17. Сформулируйте основные проблемы процесса разграничения земель?

18. В чем заключается сущность управления недвижимостью как инвестиционным ресурсом?

19. Сформулируйте основные проблемы практики управления собственностью.

Раздел 2. Основы управления сферой недвижимости Практическое занятие № 2

Характеристика основных подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход

Цель занятия: освоить навыки, используемые при оценке имущества В результате изучения дисциплины студент должен:

Знать: особенности законодательства, правила и методы оценки недвижимости

Уметь: применять полученные знания при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

Владеть: полученными навыками при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос – количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение – количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограниченно предложение.

Передаваемость прав собственности – возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.

Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.

Стоимость в обмене – цена, которая возобладает на свободном, открытом и

конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене – это рыночная.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия:

- продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;

- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

- оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиям.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату.

Если клиент просит определить цену рыночной продажи – это запрос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.

Стоимость в использовании – стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.

Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании – инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.

Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).

Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени: $1, положенный в банк под 10 % годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП – один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- возрастающая и уменьшающаяся отдача;

- сбалансированность (пропорциональность);

- экономический размер;

- экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

- наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:

- физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования;

- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству;

- финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка;

- максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие

«наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использова-нием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Рассмотрим основные этапы процесса оценки.

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.