Соседи, зонирование и местные власти. 5 страница
Община Круг Сеятелей (Sowing Circle) начала с 700-тысячного долга под 6,7% годовых перед продавцом земли и двух частных займов на 40 и 25 тысяч под 5% каждый. По всем этим займам первые пять лет допускалось выплачивать только проценты. В течение первых четырех лет община выплачивала по этим займам приблизительно по 37500 долларов ежегодно, но на пятый год участники группы поняли, что необходимо рефинансировать заем, пока не наступило резкое увеличение размера платежа, ожидаемое в 2000 году. К этому моменту Оксидентальский Центр Экологии и Искусств уже на протяжении четырех лет проводил обучающие занятия по органическому земледелию, сохранению негибридных семян, пермакультурному дизайну и другим аспектам устойчивого развития и приобрел хорошую репутацию в округе. Многие участники семинаров приезжали повторно, а некоторые стали друзьями Центра и регулярно волонтерили на посадках деревьев и других коллективных работах. К одному из таких друзей (точнее, к одной из подруг) и обратился Дэйв Хенсон с предложением о рефинансировании займа. Женщина была рада помочь общине своими деньгами, и в итоге вместе с Дэйвом они разработали условия миллионного рефинансирующего займа на срок 30 лет под 6,85 процента годовых. На полученные деньги община расплатилась с прежними кредиторами (765 тысяч), провела некоторые капитальные улучшения на участке и пополнила свой резервный фонд. После этого рефинансирования ежемесячный платеж общины составил 5565 долларов на 11 человек, т.е. 515 долларов на одного участника.
КАК ФИНАНСИРОВАНИЕ ВЛИЯЕТ НА ДОЛЮ В СОБСТВЕННОСТИ И НА ПРАВО ГОЛОСА.
Предполагается, что за месяцы до того, как вы начинаете собирать средства, вы уже приняли решение о том, каковы должны быть вклады основателей в покупку земли, и каково будет соотношение сделанного каждым участником вклада к доле в правах на общее имущество и к праву участия в принятии общих решений. Вот несколько вопросов, на которые следует ответить, продумывая этот аспект:
1. Необходимо ли, чтобы все основатели вложили в покупку земли равное количество средств, или же возможно, чтобы размеры вкладов были разными?
---------------------------------------------
101 Револьверный кредит (revolving loan; тж. открытый кредит, возобновляемый кредит) - кредит, который предоставляется на определенный срок в пределах оговоренной суммы, но допускает частичный возврат средств и при необходимости повторное изъятие возвращенных средств; речь может идти как о специально открытой кредитной линии, так и о кредите, предоставляемом по возобновляемой кредитной карточке. (Ср. закрытый кредит (closed-end loan) - кредит, который предоставляется на фиксированную сумму и который должен быть полностью погашен к определенной дате, т. е. кредит, по условиям которого сумма заимствований не может быть при необходимости увеличена. Большинство кредитов, предоставляемых при покупке недвижимости, автотранспортных средств и т. д., относятся к этому типу). – прим. перев.
2. Будут ли вложенные основателями деньги давать им долю в праве на общее имущество? Как размер этой доли будет соотноситься с размером сделанного вклада?
3. Будет ли размер вклада привязан к объему прав по пользованию и распоряжению общим имуществом и к объему расходов и ответственности за ее содержание? Будет ли право голоса при принятии общих решений зависеть от размера вклада?
4. Готов ли кто-то (из более обеспеченных членов группы) предоставить займы общине или кому-то из менее обеспеченных членов? На каких условиях?
5. Будут ли новые члены, которые придут позже, вкладывать столько же средств, сколько вложил каждый из основателей? Должны ли они будут вложить больше, с учетом роста стоимости земли по мере ее освоения? Получат ли основатели, вложившиеся в расходы по созданию инфраструктуры, компенсацию за это от будущих новых членов?
6. Будут ли вклады членов (полностью или частично) возвращаться им в случае выхода из общины? В каком объеме? Как будут изыскиваться средства для возвращения вкладов?
В каждой из общин, про которую покупку земли которыми здесь рассказано, основатели имеют равные права и обязанности в отношении общего имущества и равные права при принятии общих решений. Однако это совсем не обязательно должно быть именно так. К примеру, в общине может быть так, что решения, влияющие на стоимость общей недвижимости, принимают только те, кто вложился в ее покупку, а остальные решения – принимаются всеми жителями вместе. При этом остальные члены могут также постепенно выплатить свою долю и, тем самым, тоже заработать право на участие в принятии решений, влияющих на стоимость земли.
Следует, однако, заметить, что эта схема, хотя и позволяет остаться в одной группе людям с разным уровнем дохода, может вызвать определенный дисбаланс власти в общине и сопутствующие этому обиды и конфликтные ситуации. Как уже было рассказано, Хэнк Обермейер как единоличный основатель Марипоза Гроув (Mariposa Grove), заплатил все деньги один. Однако после того, как община реорганизуется в жилищный кооператив и проведет рефинансирование, каждый пайщик будет иметь долю в праве на общее имущество и право голоса.
Экопоселения Дансинг Рэббит и Лост Вэлли, в которых деньги вложили не все основатели, разработали разные пути для того, чтобы члены, не вложившие денег изначально, и новые члены смогли компенсировать вложившимся участникам их расходы. Члены Дансинг Рэббит не платят вступительного взноса, но зато платят арендную плату за занимаемые ими индивидуальные участки – эта плата идет на погашение займов поселения. Участники Лост Вэлли платят вступительный взнос, а также плату за проживание в домиках, принадлежащих общине, - эти средства также идут на выплату текущих кредитов общины. Вновь вступающие члены Этхэвен платят вступительный взнос 4000 долларов, а также единовременный взнос за долгосрочное пользование индивидуальным участком, размер которого увеличивается каждый год на 1000 долларов и на 2002 год составлял $17000.
***
В 13 главе мы рассмотрим основные задачи и трудности, с которыми сталкиваются общины на стадии освоения земли, и узнаем, как их решали разные поселения.
ГЛАВА 13.