Соседи, зонирование и местные власти. 2 страница

4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности строительства канализационной системы большого размера.

5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую фауну, водные ресурсы и леса.

6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.

7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.

Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь Шеноа Ритрит (Shenoa Retreat) в Калифорнии.

Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.

Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми», чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение, которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками предварительно, т.е. до публичных слушаний).

МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ? .

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991 году, когда община Шэрингвуд (Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума (condominium association)⁸⁶, и когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.

Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории, негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки: запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко к этому.

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог, который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов, позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут (conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим еханизмом является ограничительная декларация (declaration of restriction), которая действует так же, но может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов). Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и пестицидов. (См. Главу 16).

Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия, помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости может быть неоценимой.

------------------------------------------

⁸⁶ Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим. перев.

Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс (Stone Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта, что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников, поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы приобрести себе новых сторонников.

ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ, ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ И РОЛЬ СОСЕДЕЙ.

Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже изменить ваши планы, если это возможно.

Далеко не все основатели знают об этом. В начале 1990-х годов группа духовно-практикующих в Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха⁸⁷ Дубовой Долины (Valley Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как «секте». Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше контактировать с соседями. Через какое-то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в свою очередь, требовало-таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения публичных слушаний. И снова, чтобы защититься от возможных возражений, члены общины ничего не сообщили соседям о своих планах и молчали о предстоящих публичных слушаниях по их делу. К моменту проведения слушаний, окружные власти были настроены достаточно благожелательно и были готовы дать разрешение и простить прошлые нарушения. Чего, однако, никак нельзя было сказать о соседях, которые вдруг яро ощетинились против группы. Хотя изначально они не имели каких-либо принципиальных возражений против проекта, теперь они резко выражали негодование по поводу того, что община вела себя так скрытно и недружелюбно, избегая общения с ними и пытаясь утаить известие о предстоящих публичных слушаниях, с тем, чтобы они прошли незамеченными. Чиновники склонились на сторону соседей и отказали в предоставлении разрешения. (Впоследствии Сангха Дубовой Долины основала другой медитационный центр в новом месте).

Похожая судьба постигла общину, которую я назову Высокогорный Луг (High Mountain Meadow), участники которой хотели учредить образовательный центр для преподавания духовных и экологических практик на бывшем ранчо в скалах Колорадо. Для получения разрешения на более высокую численность населения и групповую застройку на части их участка им требовалось согласие их соседа-фермера. И хотя отношения между соседями

---------------------------------------------

⁸⁷ сангха – санскр. sangha – община. - прим. перев.

были несколько натянутыми (фермеры с подозрением относились к нетрадиционным практикам «зеленых», а те, в свою очередь, не были в восторге от традиционных «практик» фермеров по отстрелу койотов и диких степных собак), они, тем не менее, достигли соглашения.

Посетители семинаров должны будут парковать свои машины в поселке, а до ранчо добираться коллективно на автобусах или нескольких общих машинах, двигаясь с небольшой скоростью по грязным сельским грунтовкам так, чтобы поднимать как можно меньше шума и пыли. Кроме того, община обещала, что семинаристы будут вести себя тихо, а фермеры согласились не стрелять из ружей во время занятий.

Как-то осенью на второй год действия образовательного центра основатели сдали свои помещения в аренду группе, которая проводила тренинги по духовно-эмоциональному исцелению, которые включали в себя громкие возгласы и крики для «выражения чувств и намерений» и «эмоционального высвобождения». И вопреки данному соседям обещанию, что занятия образовательного центра будут создавать минимум шума, ребята незаметно для себя увлеклись, и вскоре крики и вопли высвобождаемой из подсознания боли детских ран понеслись над склонами гор, отражаемые эхом. Три дня того, что было плодотворной целительной работой для участников тренингов, для соседских фермеров было абсурдным «кошачьим концертом». В итоге, несмотря на то, что заявление «зеленых» о разрешении на особый вид землепользования было подкреплено вдохновляющим образом, завидной прибылью и хорошей сплоченностью группы, на состоявшемся публичном слушании соседи-фермеры раздавили его в пух и прах.

Высокогорный Луг не получил своего разрешения. (Впрочем, группа успешно воплотила новый проект спустя несколько лет).

В 1993 году четверо выходцев из Феникса решили основать экопоселение, которое я назову Анасаци (Anasazi Ecovillage, по названию индейского племени). Они нашли и решили купить 147 акров земли, заросших полынью и сосновой порослью, в глухом местечке, где было мало юридических ограничений и не было строительных кодексов в районе Фо-Корнерс. По соседству с ними находились два поселка, один из которых был частью популярного туристического маршрута, а другой, в еще более удаленном округе, был старинным фермерским поселением. Основатели составили буклет с описанием своего проекта и разослали его своим друзьям и знакомым по округе, а также послали по экземпляру в администрации обоих поселков. Ответ из туристического поселка был чрезвычайно дружелюбным, но вот один из чиновников окружного совета и несколько жителей фермерского поселка потребовали созвать совещание для того, чтобы выразить свою тревогу по поводу данного нетрадиционного начинания. По их мнению, используемые в буклете термины «компостные туалеты» и «биопруды» (constructed wetlands) означают зловонные и антисанитарные условия, которые ухудшат качества земельного участка. «Духовно-экологический», должно быть, означает, что группа является сектой, поклоняющейся скалам и деревьям.

«Экопоселение» подразумевает, что эти ребята – чертовы три-хаггеры⁸⁸, которые будут пытаться разрушить единственное в поселке предприятие, которое валило осиновые деревья для изготовления фильтров для климат-контроля в помещениях (swamp cooler filters). На совещании этот член окружного совета заявил, что можно легко поставить общину на колени финансовым способом, если потребовать досконального соблюдения требований законодательства штата к межеванию и плану застройки. В этом случае
------------------------------------------

⁸⁸ англ. tree-huggers (букв. «обниматели деревьев») – пренебрежительная кличка экологических активистов. Происхождение слова восходит к тактике экологических активистов первой волны (1970-х гг)., которые обнимали деревья для того, чтобы предотвратить их валку. – прим. перев.

основателям придется расширить подъездную дорогу к жилым массивам до стандартной ширины, что обойдется им в сумму от 35000 до 500000 долларов. «А я знаю, как остановить их еще быстрее! – выпалил один разгорячившийся фермер, - я могу подогнать бочку керосина и полить куда надо!» Члены группы, не желая иметь дело с таким невероятным уровнем предубеждения и дезинформации, решили отказаться от своего плана.

Однако дело совсем необязательно должно было кончиться именно таким исходом. В 1994 году, когда еще почти никто в США не слышал про движение кохаузинг, состоялось первое публичное слушание по заявлению общины Грэйрок Коммонс (Greyrock Commons) об исключении из норм зонирования для их участка в городе Форт-Коллинз, штат Колорадо. После того, как инициативная группа описала концепцию живых жилищных сообществ и представила предварительный план застройки участка, сосед за соседом начали вставать и выражать тревогу о «немерянном росте дорожного движения», о «промышленных застройщиках», которые будут тут громоздить дом на дом, заслоняя прекрасные виды окрестных лугов, а также свои недобрые предчувствия по поводу того, что «эта закрытая группка заносчивых заезжих аристократов» разрушит спокойную семейную и добрососедскую атмосферу их тихого уютного уголка.

Городской совет не дал одобрения новому проекту, но назначил повторное публичное слушание через несколько месяцев, чтобы дать основателям общины время поближе познакомиться и пообщаться с соседями и поискать возможный компромисс. И участники группы начали активную работу, назначая встречи и посылая своих представителей к дверям местных жителей, чтобы выслушать их возражения, ответить на все вопросы и более детально объяснить, что они на самом деле имеют в виду. К моменту повторного публичного слушания они, как и Мидоуданс, завоевали расположение большинства соседей, и городской совет предоставил им требуемое разрешение.

Год спустя, когда Грэйрок Коммонс стали образцовым местечком, которое местные чиновники оказывали как местную достопримечательность приезжавшим высокопоставленным лицам, действительно крупный «промышленный застройщик» из Форт-Коллинз решил получить свободный 10-акровый участок, прилегающий к приречному парку, для строительства многоэтажного жилищного массива. И соседи, жившие в районе парка, не желая ничего подобного, послали делегацию в городской совет с заявлением такого содержания, что уж если пришли такие времена, что город дорос и до их скромного уголка, и свободная земля должна быть отдана под застройку, блокировав их доступ к парку и реке, то уж лучше пусть это будет тот новый тип планировки, «как у этих ребят из Грэйрок Коммонс». И их просьба была удовлетворена. Была сформирована новая инициативная группа, и на прибрежном участке было основано второе живое жилищное сообщество Риверрок Коммонс (Riverrock Commons) – наверно, первый случай в США, когда обычные американские обыватели требовали, чтобы бок о бок с ними поселилось альтернативное поселение.

ВАШИ ОТНОШЕНИЯ С СОСЕДЯМИ.

Даже если вам не требуется поддержка местных жителей для изменения категории земли, вам в любом случае, наверняка хотелось бы видеть в них доброжелательно настроенных к вам хороших соседей и потенциальных друзей. И чем больше различие между культурой вашей общины и их культурой – если они фермеры, сельские рабочие или иной политически и религиозно консервативный сельский народ, - тем более это важно.

Организаторы успешных общин советуют всем своим поведением давать вашим соседям как можно больше возможностей увидеть, что вы дружелюбны, трудолюбивы и ответственны; что вы всегда платите по своим счетам; что вы хорошо обращаетесь со своими детьми. Спрашивайте у них совета, смотрите, в чем вы можете им помочь, расспрашивайте их про дела их фермы или ранчо, про местную историю и достопримечательности. Примите участие в местных гражданских инициативах – добровольной пожарной команде, женском клубе, молодежном клубе 4-H⁸⁹, поселковом кружке художественной самодеятельности, клубе друзей библиотеки, местных благотворительных организациях. Предложите покормить и попоить домашних животных, когда ваш сосед выезжает на отпуск. Когда по соседству затевается строительный проект, придите помочь со своими инструментами. Когда рядом заливают бетон, покажитесь с лопатами. Не читайте соседям проповеди об органическом земледелии, вегетарианской диете или о том, что не так с нашим правительством. Выслушайте благосклонно, когда они читают наставления вам. И тогда, если вдруг случится пожар или иное местное бедствие, можете быть уверены, что они первыми придут к вам на выручку.

В 1971 году, когда основатели поселения Ферма (The Farm) недалеко от Саммертауна, в штате Теннесси, прибыли на место на караване автобусов из Сан-Франциско, их специфический хипповый внешний вид пробудил в местных жителях тревогу и враждебность. Поэтому новопришельцы старались вести себя максимально уважительно и ответственно, следили за тем, чтобы все их долги оплачивались вовремя, а чеки были ликвидными. Хотя члены общины не курили табак и не ели мясо, они помогали соседям убирать урожай табака и подкармливали соседских коров жмыхом со своего соевого молочного цеха в особо суровые зимы. Спустя несколько лет жители Фермы заработали настолько хорошую репутацию, что в округе ходила поговорка, что если ты ходишь в «варёнках» и носишь длинные волосы, то ты можешь отоварить свой чек в любой торговой точке округи.

Если ваша группа нуждается в получении разрешения на особый вид землепользования или ином изменении категории земли, перед тем, как купить ее, обязательно встретьтесь и послушайте мнения ваших будущих соседей. Не посылайте на такие встречи самых серьезных и деловых участников – пошлите наиболее приветливых и обаятельных. Прислушайтесь к совету Стивена Кови и «стремитесь в первую очередь понять, а не быть понятыми». Спросите прежде, чего бы сами соседи желали для вон того поля за поворотом, прежде чем выливать на них ваши общинные идеи. Не бомбардируйте людей информацией и не пугайте их вашим экологическим или духовным жаргоном. Слово «община» лучше использовать очень умеренно, если уж использовать его вообще. И уж совсем следует избегать таких «страшных» слов, как «альтернативное сообщество», «духовный», «устойчивое развитие», «духовно-экологический» или «экологическое поселение». Возможно, гораздо лучше будет просто сказать, что вы группа семей, которые хотят сделать свою жизнь более простой и радостной, сообща пользуясь некоторыми вещами и ресурсами и создавая уютный уголок со здоровой и дружественной атмосферой, где каждый знает каждого, где все помогают друг другу, где дети и старики находятся в покое и безопасности, как во времена ваших дедушек.

Если вы стремитесь к охране окружающей среды и ратуете за устойчивое развитие, то (в зависимости от того, как вы планируете это реализовать) вы можете сказать, что вы намерены строить теплые дома, частично отапливаемые энергией солнца, или сэкономить деньги, вырабатывая свою собственную электроэнергию, вместо того, чтобы платить дяде из крупной компании, или что вы хотите выращивать ваши собственные овощи и

-----------------------------------------------------

89 4-H (Four H) – американская молодежная организация, действующая под эгидой Национального Института сельского хозяйства и министерства сельского хозяйства США. Название образовано из начальных букв английских слов head (голова), heart (сердце), hands (руки), и health (здоровье). Основная Задача организации – воспитание гражданских навыков и личностное развитие молодежи через активную трудовую и творческую деятельность. Девиз организации – «учись, делая» («learn to do by doing»). См. http://en.wikipedia.org/wiki/4-H. - прим. перев.

фрукты, как это делала ваша бабушка. Что может возразить против этого даже самый старомодный фермер, консервативный чиновник или ортодоксальный верующий? (Однако если ваша группа, вдобавок ко всему этому, придерживается строгого вегетарианства или сыроедения, занимается медитациями или эмоциональным целительством, практикует совместное воспитание детей людьми, несостоящими в браке⁹⁰, перекрестное грудное вскармливание⁹¹ или групповые браки; если вы контактируете с архангелами, инопланетянами или сущностями из астрального плана – пожалуйста, держите это все при себе!)

Имейте в виду, что любое освещение инициатив вашей группы в местных средствах массовой информации может быть палкой о двух концах. Симпатизирующий вам репортер со сходными идеями и ценностями может очень помочь вашему делу; однако если журналист (или редактор) настроен к вам подозрительно, дезинформирован или просто имеет предубеждения против «коммун», статья с провокационными сравнениями, намеками или просто неточной информацией может весьма негативно повлиять на мнение о вас местных жителей, будущих соседей и чиновников местной администрации, которые будут рассматривать ваше заявление об изменении категории земли. Для того, чтобы повысить степень корректности возможных статей или репортажей о вас в местных СМИ и уменьшить вероятность нежелательных для вас трактовок, подготовьте заранее пресс-релиз о себе, т.е. предназначенное специально для СМИ описание того, кто вы и каковы ваши намерения, и представляйте этот документ каждому журналисту, который пожелает с вами встретиться. В своем описании старайтесь быть лаконичными и используйте свою ключевую формулу в первом абзаце. Не пишите громких слов о вашей высокой миссии и прочих высокопарных речей – пусть это будет объективная и беспристрастная статья, описывающая фактическое положение дел и выдержанная в классическом газетном стиле. (Если среди вас нет человека, умеющего писать в газетном стиле, наймите кого-нибудь, кто сможет сделать это для вас – это будут деньги, потраченные не зря).

Когда подойдет время публичных слушаний, будьте готовы к тому, что, как и в случае с Мидоуданс, некоторые из рассматривающих дело чиновников могут по совершенно необъяснимым причинам как горячо вас поддерживать, так и резко высказываться против. Возможно и такое, что официальные лица, которые до того предлагали вам всяческую поддержку, теперь неожиданно изменили свое мнение по мотивам, которые вы не в состоянии понять. Даже если вы сделали все, что могли для того, чтобы склонить общественное мнение на свою сторону – встречаясь с людьми, выслушивая их мнения, посылали письменные запросы и получили на них одобрительные ответы, наняли для помощи вам опытного юриста – все равно может случиться тик, что ваше предложение будет отвергнуто. Если подобное случится, помните, что, подобно Мидоуданс, Сангхе Дубовой Долины и Высокогорному Лугу, община может продолжить движение австречу своей мечте, даже если первая попытка купить землю или добиться необходимого разрешения у властей окончилась неудачей.

***

В Главе 12 мы рассмотрим разнообразные способы, при помощи которых вы сможете изыскать средства для покупки своей будущей земли.

---------------------------------------

⁹⁰ англ. shared parenting – концепция и практика, согласно которой после развода родителей ребенок не должен передаваться в исключительную опеку одного из них, а права и обязанности родителей должны, по возможности, быть уравнены, включая равное время физического проживания совместно с матерью или отцом, если это не противоречит интересам ребенка. Иногда этим термином также обозначают другие ситуации, когда детей совместно воспитывают взрослые, не состоявшие в браке или сексуальных отношениях. См. http://en.wikipedia.org/wiki/Shared_parenting, а также http://en.wikipedia.org/wiki/Coparenting. - прим. перев.

⁹¹ перекрестное грудное вскармливание (cross-breast feeding) – ситуация, когда ребенка кормит грудью не родная мать, или когда несколько женщин кормят грудью детей друг друга. (www.vaccineriskawareness.com/Dangers-Of-Formula-Milk) – прим. перев.

ГЛАВА 12.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ? (ЗАЙМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖНО ВЫЖИТЬ)

Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк Обермейер с общиной Марипоза Гроув (Mariposa Grove).

Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней 10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими пользуетесь, и эта плата и есть проценты. В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки – за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.

Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все-таки приходится занимать. И в этой главе мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные наделы, находящиеся в собственности отдельных членов.

(Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу»⁹². Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке «Финансирование в модели кохаузинга»).