Право арендатора на расторжение.

Ст. 620:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Аналогично вышеописанным открытый перечень плюс односторонний отказ благодаря свободе договора. Необходима претензия по ст. 452. Предупреждения как в ст. 619 нет. В остальном ситуация аналогична, с эстоппелем тоже самое.

На практике стороны переписывают условия ст. 619 и 620 как основания для одностороннего отказа.

Остановимся только на двух разновидностях.

Договор аренды зданий и сооружений

Пар. 4 гл. 34

П.1 ст. 650:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предмет обуславливает выделение. Ограничивается только зданиями и сооружениями. Почему так никто не говорит. Есть объяснение: не было свободного оборота земли в 96, гл. 17 ГК разблокировалась только с принятием ЗК (коммунисты не давали), а кроме земли какая еще недвижимость? Этот неудачный прием юр техники сослужил крайне плохую службу. Главная особенность же предмет. Здания и сооружения отдельно стоящие целостные объекты. А являются ли предметом договора нежилые помещения в таких зданиях? Сначала прямо писали, что нет (даже Брагинский у себя в книге писал в первых изданиях). Тогда в пар. 1. Но они сильно отличаются с пар. 4 (форма, регистрация). Получалась ситуация с регистрацией суб аренды: как ее можно зарегистрировать если нет основной? В 2000 году ВАС принял ИП N53, ключевой вывод: к вопросу регистрации аренды нежилых применяются правила ст. 651. Но с т.з. систематики и обоснования такого вывода (помещения и сами здания неразрывно связаны друг с другом). Это дало возможность доктрине и практике пойти по правильному пути.

Но на этом проблема не закончилась. На повестке дня тут же возник вопрос с конструктивными элементами (крыши, фасады, стены) и частями зданий, не выделенными как отдельные объекты нежилые помещения. Например, размещение вышек моб операторами, рекламные баннеры, банкоматы в торг центрах. Формально объекты не здания и сооружения. Показательно за 13 лет динамика суд практики, но свои ошибки признавать не хотят. Первое разъяснение в п.1 ИП N66: крыша в аренде. ВАС говорит: не договор аренды, применяем общие положения о договорах, правила аренды не применяются. Перед ВАС стояло две фобии: часть вещи не является вещью, а если это вещь, то как регистрировать такой договор? Зарегистрировать договор без регистрации объекта невозможно. С тз русского человека эффективное решение. Но с тз оборота неудобно плюс огроменная коррупционная составляющая. Многие здания в публичной собственности, но находятся в господстве иных субъектов (минобр, ржд). А аренда гос собственности невозможна при оперативном управлении. А если это не аренда, можно организовывать смело главный принцип РОЗ (распил, откат, занос). Все такие договоры стали договорами оказания услуг. Для оказания услуг нет принципа стабильности отношений, можно всегда односторонне прекратить. Приобретатель объекта неспособен узнать об обременениях, нет регистрации, нет в реестре. Стабильность оборота и собственники страдают. Осознав невыгодность такой конструкции.

Новая позиция в Пост Пленума N64 2009 года. П.7: по соглашению сособственников допускается сдача частей в пользование, к отношениям по аналогии правила об аренде, в тч госрегистрации (обременение устанавливается на все здание). Изящное решение, избавляемся от проблемы части вещи. На плане здания указываем кусочек территории, передается все здание, но использование ограничено означенной территорией. При этом разъяснения от 2002 года не были дезавуированы.

Дальше Пост Пленума N73 2013. П.9: положения ГК (ст. 607) не ограничивает право заключить такой договор аренды, по которому в пользование передается часть, а обременение на весь объект. Но предыдущие разъяснения по прежнему действуют. Видимо, считают проявлением слабости. Этим же страдает КС, наша ментальная черта, не умеем признавать ошибки.

Главный экономический интерес: использовать определенные производственные свойства, из характера отношений ничем кроме аренды быть не может. Обременение всего объекта, пользование частью (площадка для банкомата, крыша и тд).

Аренда зданий и сооружений включает в себя любое число объектов от 1 до 3 (сами здания, нежилые помещения, части). Для участников оборота удобнее не регистрировать помещения как отдельные объекты (придется регистрировать все, а регистрация всего здания снимается). Продавать как кучу помещений по отдельности вместо продажи всего здания как единого объекта неудобно. Сейчас можно сдавать помещения, не выделяя как отдельный объект.

Предмет – существенное условие. Для заключенности договора необходимо индивидуализировать. Необходимо учитывать веяния судебной практики. П.15 Пост Пленума N73: если предмет должно не индивидуализирован, но передан и принят, спекуляции насчет заключенности не принимаются. С 1 июня будет нормой закона (п. 1 ст. 432, закрепление доктрины непротиворечивого поведения).

Перечень существенных условий.Продолжая логику гл. 30, ст. 654 увеличивает количество существенных условий: цена помимо предмета, восполняющая норма ст. 424 применению не подлежит. Всякий объект недвижимости уникален, воспольнить принципиально невозможно.

Форма договора.Общие правила ст. 609 (зависит от суб состава и срока, не конститутивный элемент). П.1 ст. 651 повторяет системность регулирования из кп:

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принцип непротворечивого поведения для формы не предусмотрен. Но есть случаи преодоления порока формы. Знаменитое дело ВАС о кредитном договоре (форма конститутивный элемент): заемщик не подписал договор, кредит был выдан, заемщик некоторое время погашал. Потом перестали, им предъявили иск, они стали защищаться через форму. На что ВАС сказал как это вы случайно 6 раз подряд до копейки все заплатили. Задали контрагенту видимость действия для вас договора, иначе верх цинизма и несправедливости. Если у нас вообще нет никаких документов, нам не на что будет опереться, но ряд ситуаций через непротиворечивое поведение можно закрыть.

Гос. регистрация договоров (п.2). Когда отменяли гос регистрацию признали отмену и для аренды. Возник в обороте вопрос, а как быть с обременениями (регистрируются через регистрацию договора). Потом обороту сказали: обременения регистрируются все равно, независимо от договора. Как быть тогда? Все начали ломать. Голову как регистрировать обременения (любая аренда даже до 1 года получается подлежала регистрации)? В первый мимо проходящий закон запихнули обратное изменение. ВАС превентивно сделал толкование, чтобы на коленке задним числом не делали договора: контрагент с собаками обыщет здание, с испанским сапогом всех опросит, купит, а тут ему договор на 99 лет от 2 марта (2 дня забвения с 1 по 4 марта пока не было изменений). ВАС в Пост 73 сказал, что договоры от 2,3 марта в сером списке. К чести ВАС хорошее превентивное решение, карусель не закрутилась. Весь анекдот показывает, как у нас принимаются законы.

Гос регистрации только для договоров на срок не менее года. В ИП N66 ВАС застолбил достижения в области астрономии: год равен 364 дням. Был договор на 364 дня, ВАС говорит: это фейк, хотели избежать гос регистрации, необходима регистрация. Если перестать смеяться, превентивно удачное решение, ВАС мониторит ситуацию. Сейчас мы не встретим договоры на 360 дней, лица регистрируют на 11 месяцев.

Вопрос: срок не существенное условие, возможно заключение на неопределенный. С позиции ст. 651 неопределенный это менее года или нет? Судебная практика говорит, что менее года. ИП N59 от 16 февраля 2001: ВАС разбирался с проблемой возобновленного на неопределенный срок: в гос регистрации не нуждается. Потом это было расширительно истолковано. Гос регистрация нужна для третьих лиц, в ст. 651 заложен компромисс: динамичность оборота и защита интересов третьих лиц. С этой тз договор на неопределенный срок: обременение больше, чем на срок более одного года или наоборот (соответственно и гос регистрация)? На неопределенный срок может быть расторгнут в одностороннем за 3 месяца (предупреждение). 3 месяца меньше года, следовательно, в угоду оборота. Но срок уведомления об отказе диспозитивен. Стороны могут предусмотреть и предупреждение об отказе за 99 лет (но можно перетолковать как определенный срок). Но перетолковать договор с предупреждением за 1,5 года не выйдет. Люди конформисты, в 80% случаев общие правила не изменяются в договорах.

П. 14 Пост N73: принцип непротивпоставимости третьем лицам (относительной недействительности): если стороны не зарегистрировали договор, но исполняли, такой договор является заключенным для сторон, но не может быть противопоставлен третьим лицам (ст. 617: переход прав арендодателя при покупке, ст. 621: преимущественное право). Разносим вопросы отношений субъектов и защиты третьих лиц. У нас в судах 80% исков по поводу недействительности и незаключенности. Изящное решение. Потом ВАС закрепил подобный принцип во всех остальных случаях необходимости регистрации.

Кейс Ковалева. Договор долевого участия. Законный залог + льготная очередь в рамках банкротства. Ковалев договор не зарегистрировал, застройщик обанкротился. Платежи были, ВАС говорит: между собой обязательный, перед третьими лицами силы не имеет. Ковалева признали дольщиком, но в общую очередь.

ИП N 165 п.4: отсутствие гос регистрации лишь невозможность противопоставить третьим лицам. Удачность регулирования привела к п.3 ст. 433: договор, подлежащий гос регистрации считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Вопрос оформления передачи.Оформляется передаточным актом. Системность регулирования: все из кп сохраняется здесь. Передаточный акт – одно из возможных доказательств передачи имущества. Отсутствие акта не умаляет иных способов доказательства передачи. Последовательность действий может быть любой: передача может предшествовать гос регистрации или после нее.

Договор лизинга (финансовой аренды)

Легальная дефиниция:абз. 1 ст. 665:

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

У субъекта А бизнес план, но нет денег купать в собственность, он говорит Б: купи для меня у В, я буду платить аренду. Но договор лизинга только между А и Б. Купля продажа самого имущества лишь опосредованная сделка. Некоторые исследователи говорят о зачатках лизинга в Законах Хамураппи. Сейчас конструкция широко используется, дает толчок многим экономикам (у нас специальные льготы тоже установлены). Продавец расширяет свои рынки, арендодатель вкладывает средства, арендатор постепенно платит. Выгодно для всех трех, выгодно для оборота в целом. Удвоение ВВП становится простой задачей. Например, новый парк средств транспорта, авиакомпании пользуются, на бытовом уровне эффективная замена кредиту (ставки ниже). В США крайне развита, активно развивалась после Великой депрессии, в континентальной Европе в 60-е тоже послужило мощным толчком. Но в нашем правопорядке кто-то проклял лизинг (пар. 6, ст. 666, нумерология). Но для лизинга действует еще и специальный Закон о финансовой аренде (лизинге) от 1998 года. Закон о лизинге был бабайкой, написан явно экономистами, которые не дружили друг с другом и сами с собой (даже части статей противоречили). Будешь плохо учиться, будешь следующим автором такого закона. В 2002 купировали, объем закона сократился на 85%, сейчас закон о лизинге почти полностью повторяет параграф 6 гл. 34. Помимо национального законодательства, есть и международные акты, РФ участник (конвенция УНИДРУА о финансовом лизинге Оттава 1988, Кейптаунская конвенция о международных гарантиях передвижного оборудования 2001). Текст Оттавской использовался для написания нашего параграфа. Насчитывается около 60 видов лизинга, в конвенции «финансовый лизинг» у нас почему то «финансовая аренда», даже списать нормально не может. Даже с судебной практикой все сложно. ВАС титаническими трудами достиг адекватной конструкции. ВС же еще с теплым трупом ВАС на коленях пересмотрел его позиции со ссылкой на них же.

/восполнить/ Интерес лизингодателя только в получении обеспечения, ты привилегированный кредитор, но наряду с остальными привилегированными. При арендной теории понимания лизинга доступно меньше опций, чем при кредитной.

ВАС тяготел к кредитной теории за основу понимания лизинга (в 17 Постановлении закрепил). ВС еще интеллектуально не дорос.

Экономическая сущеость лизинга: лизингодатель вкладывает средства в приобретение имущества, необходимого другому лицу.

Особенности регулирования отношений:

Предмет.Определен в ст. 666, ст. 3 закона О лизинге: предмет договора – любое имущество (в тч недвижимое за исключением зем. участков и других природных ресурсов). Запрет зем. участков какие то фобии, выросли при Декрете N2, иные правопорядки знают лизинг земельных участков. Недвижимость потенциально способна быть предметом лизинга. В момент заключения договора предмет лизингодателю не принадлежит, иначе быть не может. Договор кп обязательно сопутствующая лизингу операция. Лизингодатель чтобы передать должен сначала приобрести, в момент заключения договора лизинга имущества у него еще нет. Предмет только будущее имущество.

Стороны.Лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор). Любые субъекты гп. Раньше считался профессиональной операцией, было лицензирование. Как правило лизингодатели либо дочки банков, либо крупных производителей. С позиции закона круг лиц никак не ограничен, хотя статистически в основном только крупные игроки. Лизингополучатели любые субъекты, статистически преобладают предприниматели. При помощи лизинга финансируются бизнеспроекты (Ст. 665 ГК, ст. 4 закона О лизинге).

Продавец, не выступая стороной договора, является важной фигурой в отношениях. Продавцом может быть любое лицо, кроме лизингодателя. Это (запрет лизингодателю быть продавцом) особенность нашего правопорядка, в мире такая конструкция называется «оперативным лизингом» и допускается. Лизингополучатель может выступать продавцом (экономически: лизингополучатель получает большой массив денежных средств, получает цену объекта, дальше будет отдавать по частям более мелким, эффективность использования денежных средств дальше зависит от него, по сути финансирование под залог имущества). В мире имеет название «возвратного лизинга». Но это девиации, стандартный вариант продавец – третье лицо. При этом выбор имущества и продавца по общему правилу осуществляется лизингополучателем, с этим связана следующая посылка: за действия продавца лизингодатель ответственности не несет (кто выбирает тот и несет риски). Но это лишь общее правило, можно изменить соглашением сторон, если выбор у лизингодателя, то на нем и риски. При этом вопрос не должен решаться чисто механически. Прецедентное дело Президиума ВАС гражданки Колонтаенко 7 фев 2012: заключен договор лизинга, по условиям договора продавца выбирал лизингополучатель, им была допущена просрочка платежей, лизингодатель потребовал выплаты и расторжения. Гражданка (лизингополучатель) пыталась защититься тем, что предмет был с производственными недостатками, не могла использовать его, получать доход и уплачивать платежи. Суды первых инстанций формально решали вопрос: все риски на лизингополучателе, защищаться против лизингодателя нельзя таким способом. ВАС оставил решения в силе, но указал: когда исследуем вопрос рисков, связанных с продавцом, нельзя ограничиваться анализом текста договора: фраза в договоре «выбор продавца осуществляется лизингополучателем» стандартна для деятельности лизингодателя, получается, что лизингополучатель слабая сторона, не имеет равных переговорных возможностей, надо предоставить возможность доказывать, даже вопреки тексту договора. Надо исследовать всю фактическую подоплеку. В данном конкретном случае выбор автомобиля (предмета лизинга) осуществляла сама гражданка, из переписки следует, что именно она выбрала, не рассматривала лизингодателя как субъекта, ответственого за деятельность продавца. Решение вопроса о выборе продавца и рисках не должен решаться формально, только по тексту договора.

Правило о несении рисков, связанных с деятельностью продавца, не решает вопросов ответственности сторон. Дело Практика ЛК 12 июля 2011, п.5 Постановления N 17: наличие в законе специальных правил о распределении рисков не препятствует общим правилам 25 главы. Дело: заключен договор лизинга, предмет китайский подъемный кран. Должен был быть приобретен в Китае, выбор продавца у лизингополучателя, риски исполнения продавцом на нем же. Продавцом предмет не был передан. Не имея возможности использовать, лизингополучатель не платит. Лизингодатель предъявляет требования, считает из объема уплаченного продавцу. Оказалось, что наши доблестные пограничники задержали объект на границе, при этом по условиям договора кп оплата товара должна была производиться по частям, самый большой по объему транш в момент пересечения границы. Лизингодатель не проверил, что товар прошел границу и впендюхал продавцу транш. То что товар не пересек границу, знать должен лизингодатель. Он не проверил, тем самым содействовал увеличению убытков лизингополучателя. Если бы транш не перевел, база расчета была бы меньше. Лизингодатель мог и должен был все проверить, не вносить платеж. Риски рисками, но вопросы ответственности по правилам для ответственности.

Выбор продавца по общему правилу у лизингополучателя, несет риски, связанные с ненадлежащим исполнением и неисполнением (в отношениях с лизингодателем). Чтобы минимизировать риски возможность предъявлять прямые договорные требования к продавцу, хоть и не участвуя в договоре кп (ст. 670). С т.з. арендной теории такое объяснить сложно: третье лицо заявляет договорные требования, закон суров. С т.з. кредитной теории: лизингодатель просто денежный мешок, интересант операции лизингополучатель.

Для продавца лизингополучатель незнакомое лицо. Как продавцу идентифицировать лизинополучателя? Для осведомленности продавца закон говорит, что заключая договор кп, лизингодатель обязан сообщить продавцу, что предмет предназначен для передачи в лизинг.

Срок.Чисто статистически срок договора приблизительно равен сроку амортизации имущества. С тз закона такой зависимости нет, стороны вольны заключить договор и на иной срок, но разумные участники оборота не сделают договор на срок меньше срока амортизации. В доктрине отмечается, что срок существенное условие. В аренде срок не был существенным условием, потому что была восполняющая норма про неопределенный срок. Договор на непоределенный срок не соответствует чаяниям лизингодателя и лизингополучателя, от срока считаем платежи. В договоре аренды: чем больше срок, тем больше платежи, в лизинге: чем больше, тем меньше платежи (опять же кредитная теория больше подходит).

Цена.Догматически опять же принята позиция, что размер платежей является существенным условием. Ссылка на предписания закона об оплате «определенной договором платы». Но такая ссылка слабый аргумент. Условие является существенным, если адекватно не восполнить. С т.з. цены ст. 424 восполняющая норма. Если размер лизинговых платежей не определен, можем ли восполнить? У нас статистически 90% лизинговых договор с выкупом. При аренде сдаем то что временно не нужно. Лелеет мечту, что снова станете интеллигентом с аккордеоном потом. У лизингодателя исходно нет интереса в объекте. У лизингополучателя же есть интерес в приобретении. При выкупном лизинге переход ПС посредством выкупной цены. Стороны часто договариваются, что выкупная цена номинальна (рубль), включена в размер лизинговых платежей. На цену влияет распределение рисков, характер оборудования, наличие выкупной цены (при этом ее распределение по платежам также устанавливается субъективно лизингодателем). Условие о цене (лизинговых платежах), конечно, существенное.

Форма.Особых правил нет ни в 6 пар. гл. 34, ни в законе. По оьщим правилам. Ст. 20 Закона о Лизинге: в случаях, установленных законом (напр., недвижимость), необходима гос регистрация.

Еще особенности содержания:

Предписания ст. 669: риск случайной гибели на лизингополучателе. С т.з. арендной теории это нонсенс: ПС у одного, риск у другого. С т.з. кредитной теории адекватно: ПС лизингодателя номинально, это обеспечение. В силу предписания Закона о лизинге любой ремонт на лизингополучателе.

Если предусмотрено договором, при прекращении договора, лизингополучатель вправе приобрести имущество в собственность. Факультативное правило, но наиболее распространено в обороте. Ситауция: выкупной лизинг, а имущество в залоге. Если предмет лизинга в залоге по обязательствам лизингодателя, будет существовать вероятность конкуренции между залогодержателем (контрагентом лизингодателя) и лизингополучателем. Лизингодатель не погасил кредит, банк приходит взыскивать имущество. Вопрос: 1) можно ли отобрать имущество у лизингополучателя, 2) сохраняет ли лизингополучатель объем возражений, имеющихся против лизингодателя, против банка. Закон прямо разрешает лизингодателю закладывать предмет лизинга. Но указанные проблемы не решаются. Поскольку ВАС руководствовался кредитной идеологией, воплотил в п. 10 Постановления Пленума N17: права лизингополучателя можно противопоставить залогодержателю, если последний знал или должен был знать о передаче имущества в лизинг. Причем должен был знать предельно широко, ситуация: заключая договор, залогодержатель должен был обратить внимание, что его контрагент в основном занимается лизингом. Раз права могут быть противопоставлены, после обращения взыскания на имущество, лизингополучатель может внести покупной платеж и забрать имущество: с торгов продали, лизингополучатель приходит к покупателю, дает рубль и забирает.

Еще один момент: вопрос о расчетах при досрочном прекращении договора. Может возникать достаточно часто: лизингополучатель не платит платежи, лизингодатель вправе в судебном порядке потребовать расторжения. Как должны строиться расчеты? При арендной теории: все внесенные платежи остаются, лизингодатель получает сам объект обратно, все. Но при выкупном лизинге платежи содержат часть выкупной цены, несправедливо все платежи оставлять за лизингодателем (объект стоил 10, лизинг на 12, лизингополучатель внес 9, а у него еще и объект забрали). Тогда суды пошли по пути справедливости: выкупную цену возвращаем, оставляем плату за пользование, но как это сделать? Можно вычесть из цены плату за пользование, в дело вступают оценщики, а это профессия крайне творческая, поэтому дальше все зависит от того, кто выбирает оценщика. Либо иной подход: выкупная цена есть стоимость имущества, опять оценщики. ВАС пришел к адеквтаному выводу, использовал сальдовый метод подсчетов, п. 3 Постановления 17: не занимаеся вышеописанной херомантией, раз лизинг это кредитование, берем тело кредита (сумма лизингодателя), увеличиваем на дисконт лизингодателя (цена кредитования) все весте та сумма, на которую он расчитывает при заключении договора. В другой колонке же уже внесенное по договору и стоимость имущества (по которой действительно можно реализовать). Если левая колонка больше, оплата лизингодателю, и наоборот. Здесь нет оценщиков и на основании логики все работает. Счастье длилось недолго, ВАС довел уровень доктрины и практики до высот западноевропейских стран. Не успело остыть тело ВАС, как на выручку пришел ВС и в первом же деле (оказалось лизинговым): Определение ЭК от 14 октября 2014 по делу Северная Венеция (тройка все представители ВАС, двое входили в Президиум и участвовали в принятии Постановления N17) заряжает: выкупная цена исходя из отчета оценщиков. При этом сослались на 17 Постановление, указав, что там правила расчетов. Видимо, считали сальдовый метод демоническим, а на президиуме голосовали просто так. ВАС титаническими усилиями вывел практику на достойный уровень, а ВС хватило 7 месяцев, чтобы вернуться к практике 2010 года.

Жилищное право

1. Понятие жилищного права

2. Понятие и виды жилищных фондов

3. Основания возникновения жилищных правоотношений

4. Содержание жилищных правоотношений

5. Изменение жилищных правоотношений

6. Прекращение жилищных правоотношений

Понятие жилищного права.Жилищное право в самом первом приближении: совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере. Ст. 4 ЖК: более 10 опций в предмете регулирования:

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

(п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(п. 14 введен Федеральным законом от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комплексное правовое образование. Объединены нормы разной правовой принадлежности. Единый предмет, когда ситуации частного права диспозитивный метод, когда административного, публичный. Признать отраслью права невозможно, комплексная отрасль законодательства. Конституция ст. 72: совместное ведение Федерации и субъектов. ГП ведение Федерации.

Иерархия источников:

1. НПА Федерального уровня(приоритет у кодификаций: ЖК и ГК в частности гл 35, найм жилого помещения). Каждый кодекс устанавливает свой приоритет (ЖК ст. 5, ГК ст. 3). Как выжить в этой войне приоритетов? П.3 ст. 672 ГК: отказ от приоритета при социальном найме. Соц найм патерналистское веяние, приоритет у ЖК. Коммерческий найм ст. 672 не затрагивает, приоритет ГК. Такой подход воспринят и судебной практикой: Постановление ВС N14 от 2 июля 2009, п.4. Дифференцированный подход. Все было бы хорошо, если бы существовало только 2 разновидности, но есть еще специализированный наем (обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий лиц). Когда принимали ГК специализированный найм был разновидностью социального, только с принятием ЖК стал отдельным. В 1996 ст. 672 охватывала обе категории, получается исторически рассчитана и на специализированный.

2. Федеральные подзаконные НПА.В области жилищного законодательства много, наиболее яркие: Постановление Правительства N 25 от 21 января 2006; от 21 мая 2005; от 28 января 2006 N47; N42 от 26 января 2006

3. Законодательство субъектов.В каждом субъекте собственное регулирование, в качестве примера берем СПб. Закон СПб 19 июля 2005 N407-65; 04 июня 2006 N 115

4. НПА органов местного самоуправления.Благодаря статусу города трех революций, местное управление у нас фикция, только чтобы Матвиенко стала спикером СФ. В СПб все заканчивается уровнем субъекта.

Жилищный фонд: совокупность жилых помещений на территории РФ. П.2 ст. 15 легальная дефиниция жилого помещения, ст. 16 перечень объектов, относящихся к жилым помещениям:

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Принцип единства жилищного фонда, ст. 19 ЖК. Статус «жилое» следствие технической паспортизации и гос учета помещения в качестве жилого. Принцип единства жилищного фонда не исключает наличия разновидностей:

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Две классификации: по формам собственности и целям использования. Четырехчленное деление во второй классификации относительно новое. Жилищный фонд соц использования – конструкция соц найма. Специализированный фонд – спец найм. Индивидуальный – вопрос. Коммерческий – коммерческий найм. Индивидуальный не опосредуется конструкцией найма, но там появляется безвозмездное пользование. Вроде все красиво, 4 фонда 4 конструкции. Проблема: три найма это разновидности одной и той же конструкции для специфичного предмета. Безвозмездное пользование отдельная конструкция, антитеза гл. 34, но не заточена под жилые помещения ни разу, получается расшатывание единой договорной модели, безвозмедное пользование на порядок хуже найма, не ориентирована на жилые помещения. В договоре жилищного найма наймодатель отвечает за недостатки. Безвозмездное пользование, ст. 693: ссудодатель отвечает за умышленные или не оговоренные по грубой неосторожности недостатки. Договоры найма для соц найма как правило бессрочны, наниматель может в любое время отказаться. Ссуда тоже может быть на неопределенный срок, но чтобы отказаться, лицо должно предупредить другую сторону за 1 месяц. Конструкция ссуды для жилищных правоотношений грандиозная ошибка законодателя, перенимается субъектным уровнем. Надо было сделать амбивалентный (возмездный, безвозмездный) найм.

Частная форма собственности для индивид, гос и муницип для соц и спец найма. Коммерч для всех форм.

Основание возникновения жилищных правоотношений.Жилищная потребность может быть удовлетворена различно: путем использования своего помещения либо чужого. В первом случае отношения опосредуются отношениями собственности, а вот жилищное правоотношение возникает во второй ситуации. Жилищное правоотношение именно владение пользование чужим без приобретения собственности, конструкция найма жилого помещения. Будем анализировать предпосылки заключения договора найма. По факту у нас три отдельных разновидности, рассматриваем каждую по отдельности.

Договор коммерческого найма

Легальная дефиниция п.1 ст. 671:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.