Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
· Методы, основанные на анализе парных продаж;
· Экспертные методы расчета и несения поправок;
· Статистические методы
Обоснование выбора аналогов
Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам – аналогам представлена в таблице 9.
Таблица 9
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Объекты аналоги
| № п/п | Характеристика | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Источник информации | |||||
| Ссылка на интернет – сайт (название журнала) | |||||
| Наименование объекта | |||||
| Передаваемые права на объект | |||||
| Станция РЖД | |||||
| Местоположение | |||||
| Тип дома | |||||
| Общая площадь квартиры, м2 | |||||
| Наличие отделки | |||||
| Санузел | |||||
| Состояние дома, отд. мест общего польз. | |||||
| Наличие балкона/лоджии |
Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Приложении 1.
Объяснение вносимых корректировок:
Права
В рамках данной работы объекты – аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.
Значение корректировки 0%.
Условия финансирования сделки
Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.
Значение корректировки 0%.
Условия продажи (аренды)
Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero – предлагаю) – письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.
Значение корректировок (+/-) 0%.
Дата предложения
Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами. К объектам-аналогам №1, №2, №3 корректировка применялась.
Значение корректировки +1%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Снижение цены в процессе торгов
В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену предложения, скидки на торг существенно возрастают. Значения скидок на торг от 8% до 11%.
Значение корректировки -10%.
Местоположение
Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных п
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объектам, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к ж/д станциям объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно – деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |