Стратегии инвестирования в недвижимость. Управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости составляет сущность развития профессиональной деятельности в области рыночных отношений называемой
Управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости составляет сущность развития профессиональной деятельности в области рыночных отношений называемой «девелопментом».[1] Оно предполагает:
Ø выбор экономически эффективного проекта;
Ø получение разрешения на реализацию проекта;
Ø определение условий привлечения инвестиций и разработку механизма их возврата;
Ø поиск, привлечение инвесторов;
Ø отбор посредников, финансирование и контроль их деятельности;
Ø реализация созданного объекта недвижимости.
К объектам недвижимости приравниваются предприятия в целом, как имущественный комплекс, подлежащий государственной регистрации, воздушные, морские суда, космические объекты и т.п. Регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пользования, предусмотренные гражданским кодексом страны.
В состав предприятия входят все виды имуществ, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, материалы и продукцию, долги, товарные знаки и другие исключительные права.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов передачи права собственности на объекты недвижимого имущества. Этот рынок отличается местоположением, уникальностью объектов сделок частного характера, несовершенной конкуренцией (небольшое число участников, обезличенный контроль над ценами, потребностями в больших капиталах) и множеством специализированных посредников (агентов, оценщиков, страховщиков, ипотечных кредиторов и юристов).
Управление недвижимостью включает в себя строительные, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и другие виды деятельности. В условиях инфляции объективно требуется периодическая оценка имущества. Балансовая (восстановительная) стоимость должна приводится в соответствии с действующими ценами и условиями воспроизводства. Поэтому одной из конечных целей оценки имущества предприятий, как объектов инвестирования, является определение их стоимости.
Инвестиционная стоимость объекта связана с будущим потоком доходов инвестора, получаемыми от использования собственности и рассчитанными на определенный момент времени с учетом риска, стоимости финансирования, будущего повышения (понижения) стоимости, с учетом последствий налогообложения.[2]
Балансовая стоимость, отраженная в балансе предприятия, это бухгалтерский показатель, характеризующий первоначальную стоимость недвижимости в момент ввода ее в эксплуатацию, проиндексированную в результате переоценки.
Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости обеспечивающего ипотечный кредит (верхний предел ссуды, предоставляемой под залог).
Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости. Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов.
Ликвидационная стоимость – чистая сумма, которая может быть получена при распродаже активов предприятия.
На современном рынке недвижимости пробую себя строительные фирмы, вкладывающие в проекты застройки и реконструкции собственные средства и привлекающие займы и дольщиков. В основном же продолжают действовать устоявшиеся формы взаимоотношений – кредитование под залог недвижимости – ипотека.
Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. В Германии, например, действуют десятки ипотечных банков, две трети которых акционированы, а одна треть в собственности государства. В других странах Европы и Америки ипотекой заняты ссудосберегательные ассоциации, банки и страховые компании. Отечественные ученые выделяют два основных подхода к организации ипотеки. Первый называют потребительским, когда отношения по договору ипотеки исчерпываются связями между ипотечным банком и ссудозаемщиком. Второй - профессиональный (целостная подсистема финансового рынка), включающий широкие связи от заемщика до конечного инвестора.[3]
Первичный рынок закладных непосредственно договорные отношения кредиторами и заемщиками, На вторичном рынке торгуют закладными по уже предоставленным ссудам (ипотечным кредитам). Для этого выпускаются ценные бумаги, обеспеченные закладными и продаются другим инвесторам. Инвесторы, покупающие закладные, обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Реинвесторы (эмиссионно-финансовые компании) или сохраняю ипотечные закладные у себя в инвестиционном портфеле, или формируют пакеты закладных и на их основе выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными. По сути, эти ценные бумаги представляют собой облигации, не привязанные ни к каким конкретным объектам недвижимости. Они гарантированы общей стоимостью всего пула закладных компании. Покупателям гарантируется ежемесячная выплата процентов и основной части долга.
Цикл повторяется, когда ипотечные банки представляют населению новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Таким образом, регулируется перераспределение финансовых ресурсов между кредиторами первичного рынка и инвесторами на рынке капиталов собственников, купивших ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Ипотеки содержат в себе огромный потенциал экономического развития, превращая недвижимость в работающий капитал. Население получает жилье и землю, а кредиторы – гарантированный доход. Для развития ипотеки нужна здоровая экономика и активная поддержка государством через налоговую политику, снижения уровня обязательных резервов, хранимых организациями, занятыми ипотекой в национальном банке.
В Республике Беларусьипотекой признается залог земли и недвижимого имущества (промышленных предприятий, зданий, сооружений и др. объектов), непосредственно связанных с землей.[4]
Ипотека - залог земельных участков, промышленных предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества.[5]
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.
Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставления банками под залог недвижимости. К недвижимости относятся объекты, связанные преимущественно с землей: здания, сооружения, дороги, жилые и нежилые дома, садовые домики и коттеджи, их строительство и достройка, промышленные предприятия и организации, в т.ч. их производственные фонды и оборотные средства.
Наибольшее распространение в нашей стране получило ипотечное кредитование жилищной сферы, объектами которого являются:
· приобретение и обустройство земельного участка под жилищное строительство – земельный кредит;
· строительство (реконструкция) жилья – строительный кредит;
· приобретение жилья – кредит на приобретения жилья.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нотариально удостоверена и подлежать государственной регистрации в Едином Налоговом реестре.
Договор должен содержать:
· наименование сторон (залогодателя и залогодержателя);
· название кредитного (ипотечного) договора, исполнение которого обеспечивается данной закладной;
· указанные суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;
· указание сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой;
· описание закладываемого имущества и его денежная оценка;
· наименование документов, подтверждающих право собственника на закладываемое имущество;
· указание на необремененность закладываемого имущества другими обязательствами;
· подписи сторон;
· наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату и место регистрации;
· юридические адреса залогодателя и залогодержателя.
Вложение в недвижимость - хороший способ диверсификации инвестиционного портфеля. Доходность от вложения в недвижимость сильно зависит от решений, принимаемых в процессе управления.
Рыночная стоимость недвижимости - это преобладающая на рынке цена данного объекта. Здесь рыночная стоимость, (реальная стоимость) понимается иначе, чем в торговле акциями и облигациями. Это связано с:
1) уникальностью каждого объекта
2) большим разнообразием условий продажи
3) несовершенством рыночной информации
4) продолжительностью продажи объектов
5) необходимостью быстрых действий со стороны покупателей
Все эти факторы создают полную неопределенность цены имущества.
Оценка имущества осуществляется набором методов:
1) затратный подход
2) метод рыночных сравнений
3) доходный подход
Затратный подход основывается на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство, если бы его начали заново. Фактически - это стоимость замещения и годится для оценки новых зданий, в которых не требуется учитывать износ.
Метод рыночных сравнений - основывается на использовании цен на схожие объекты, стоимость которых используется в качестве основной переменной величины (при этом следует помнить, что каждый объект уникален).
Доходный метод - чистая годовая операционная прибыль от объекта (NOI) - это разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой убытков от пустующих помещений, от неуплаты ренты и затрат на содержание объекта. Рассматривается приведенная (текущая) стоимость будущих доходов.
Рыночная стоимость - переменная величина - соотношение чистой годовой операционной прибыли от объекта с нормой капитализации.
.
R - ставка, используемая в технике приведения потока доходов к текущей стоимости и определяется на основе рынка продаж.
Норма капитализации - ставка, применяемая для приведения потока доходов от недвижимости к текущей стоимости, и может быть использована для оценки недвижимости в рамках доходного метода (в США = 9,3 %).
Оценочная норма капитализации определяется на основе данных об объеме продаж за последнее время.
Нашими учеными предлагается использование ряда других методов подхода к оценке стоимости недвижимости[6].
Метод валовой рентысостоит в предположениио наличии прямой зависимости между ценой продажи и доходом от сдачи в аренду (инструментом становится мультипликатор рентных платежей GRM)
GRM = 
Пример оценки стоимости объекта недвижимости:
Продается объект. Эффективный валовой доход – 350 тыс. руб. Ранее здесь были совершены 3 сделки с недвижимостью.
Объект А- цена продажи 5,0 млн. руб., действительный валовой доход – 600 тыс. руб. Следовательно, валовая ставка дохода – 0,600 / 5,0 = 0,12;
Объект Б– цена продажи – 4,0 млн. руб. , действительный (эффективный) валовой доход – 700 тыс. руб.; валовая ставка дохода – 0,700/ 4,0 = 0,175;
Объект. В цена продажи 2,5 млн. руб., действительный валовой доход -500,0 тыс. руб.; валовая ставка дохода- 0,500/ 2,5 = 0,2.
По имеющимся данным средняя рыночная ставка дохода составит: (0,600+ 0,700 + 0, 500) / (5,0+4,0+2,5) = 1,8/ 11,5= 0,156.; GRM= 0,350 / 0,156 = 6,41;
В таком случае приближенная стоимость выставленного на продажу объекта недвижимости может составить: 0,350*6,41= 2,24 млн. руб.
Метод прямой капитализации – использование текущей стоимости будущего потока Текущей стоимостью будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения стоимостью объекта, является капитализированный поток доходов (текущая стоимость этого потока). Доход от предпринимательской деятельности рассматривается в качестве среднего ссудного процента, измеряемого величиной процентной ставки. Вычисляется стоимость объекта, равная величине капитала с данным ссудным процентом
Сн = 
,
Где Сн- стоимость объекта недвижимости; Чод – чистый операционный доход; Кк – коэффициент капитализации.
Инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, приносящую доход, рассчитывает не только возместить сам капитал, но и получить на него определенный процент (доход). Показателем, характеризующим получение двойной выгоды, является коэффициент капитализации.
Кк = М* Е2 +(1 - М)*Е1 ,
где М- отношение величины кредита к стоимости объекта недвижимости; Е1 – ставка капитализации на собственный капитал (отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных средств); Е2 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды (залог недвижимого имущества)
Для расчета коэффициента капитализации используют также метод кумулятивного построения. Ставку капитализации подразделяют на составные части, двумя основными компонентами которой являются: процентная ставка и ставка возмещения(возврата капитала).В свою очередь процентная ставка разбивается на четыре элемента:
Ø безрисковая процентная ставка (покрывающая доходность наиболее надежных ценных бумаг);
Ø поправка на риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованного вложения);
Ø поправка на управление инвестициями (вознаграждение в зависимости от их сложности и рисковости);
Ø поправка на ликвидность данной недвижимости.
Все эти составляющие суммируются.
В настоящее время оценка рыночной стоимости все чаще дополняется инвестиционным анализом. Их различие определяется 2мя направлениями:
1) исторические данные могут быть несопоставимы с прогнозными показателями
2) подход к предполагаемому потребителю строго индивидуален.