Какие доказательства могут свидетельствовать о передаче имущества в аренду?

1. По общему правилу, сторона, надлежащим образом исполнившая обязанность по передаче имущества, доказывает это при помощи составленного и подписанного акта. Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды складских помещений, а также процентов за просрочку исполнения денежного обязательства, поскольку истец не доказал факт передачи ответчику указанных помещений (см. постановление ФАС ВСО от 02.03.2004 N А78-3042/03-С1-1/92-Ф02-605/04-С2). Интересно, что суды не всегда расценивают наличие акта приема-передачи в качестве безусловного основания, свидетельствующего об исполнении стороной своей обязанности по передаче помещения. Принимая судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд пришел к правильному выводу о недоказанности факта передачи предпринимателю помещения, являющегося предметом договора аренды. Как следует из акта приема-передачи помещения без даты, арендуемое помещение затоплено водой на 5-10 см от уровня пола, в него постоянно поступает вода из соседних помещений, отсутствует электричество. Помещение не пригодно для использования по назначению (см. постановление ФАС ЗСО от 29.11.2004 N Ф04-8317/2004(6534-А03-38)).

Возможно ли доказывать фактическую передачу имущества при помощи каких-либо иных доказательств? Мнение судов в таком вопросе зависит от вида доказательств. Так, практика отрицательно относится к возможности доказывания передачи имущества при помощи свидетельских показаний. Как отметила кассационная инстанция, истец не представил надлежащих доказательств (акта приема-передачи недвижимости), подтверждающих занятие ответчиком спорной недвижимости. При этом свидетельские показания и иные косвенные доказательства не являются допустимыми доказательствами (постановление ФАС ВВО от 14.04.2006 N А38-3751-16/255-2005).

Напротив, символическую передачу суды признают допустимой с точки зрения доказывания передачи помещения. Акт приема-передачи ключей от 24.01.2003 обоснованно в силу ст. 67, 68 АПК признан судом доказательством передачи ответчику арендованного помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 21.04.2005 N Ф04-1421/2005(9607-А75-12).

Переписка сторон, счета-фактуры, акты сверки расчетов в совокупности подтверждают фактическую передачу имущества, указанного по договорам аренды, в пользование ОАО. Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционной инстанции о признании договоров аренды заключенными правильными, соответствующими законодательству и обстоятельствам спора (см. постановление ФАС ЗСО от 09.09.2004 N Ф04-6251/2004(А81-4417-9).

2. Весьма интересно, как практика оценивает возражения одной из сторон об уклонении контрагента от подписания акта приема-передачи. Например, один из окружных судов отказал арендодателю во взыскании арендной платы, расценив его действия как направленные на искусственное создание задолженности. Судебные акты об отказе во взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения оставлены без изменения, так как арендодатель по окончании срока действия названного договора уклонился от получения арендованного имущества (см. постановление ФАС ВСО от 20.05.2003 N А33-17772/02-С2-Ф02-1386/03-С2).

Другой суд, напротив, обратил внимание на тот факт, что сторона, ссылающаяся на уклонение контрагента от подписания акта приема-передачи, не предоставила доказательства, свидетельствующие о таком уклонении.

Передаточный акт является доказательством исполнения арендодателем обязательства по передаче арендованного имущества арендатору во владение или пользование. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче арендованного имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче такого имущества. Арендатор может обратиться с иском об обязании арендодателя передать арендованное имущество путем составления акта передачи в том случае, если такая передача не состоялась и он не вступил во владение данным имуществом.

Материалы дела не содержат доказательств, и ответчик в своих возражениях не ссылается на то, что истец отказался от передачи арендованного имущества и ответчик обращался в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя передать ему арендованное имущество. Таким образом, в данной ситуации отсутствие передаточного акта носит формальный характер и соответственно не может являться основанием для отказа арендатора от исполнения своих обязательств по договору. Отклоняя доводы ответчика об отсутствии акта приема-передачи, арбитражный суд правильно сослался на то, что само по себе отсутствие передаточного акта не влечет последствий в виде признания договора аренды незаключенным (см. постановление ФАС ЗСО от 08.02.2005 N Ф04-74/2005(8118-А75-10).