Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода
Этот подход наиболее часто используется, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. При этом, ежегодный доход от аренды, который определяется как разница между размером арендной платы, налогами на собственность и эксплуатационными затратами, переводится в стоимость земельного участка путем капитализации.
Самым простым способом определения ставки капитализации является анализ соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи аналогичного земельного участка. Однако, его использование возможно лишь при условии развитого рынка земли. Поэтому, целесообразно ставку капитализации определять кумулятивным способом, как сумму безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и риска на ликвидность земельного участка. При этом, количество рисков, которые учитываются, может быть увеличено (риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием дел в конкретной отрасли экономики и т. д.)
Этот методический подход можно использовать и для застроенных земельных участков, объединяя его с методическим подходом, который базируется на учете затрат на строительство. Вначале, путем капитализации чистого дохода от аренды зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, устанавливают стоимость земельного участка. При этом оценивается и капитализируется такое значение дохода, которое приносил бы земельный участок при условии его застройки в соответствии с определенным для него наиболее эффективным использованием. Далее, определяется вклад осуществленных улучшений в общую стоимость земельного участка, который вычитается из ее стоимости по методу остатка для земли. Разница как раз и составляет стоимость земли.
Такой подход к определению стоимости земельного участка является наиболее целесообразным в современных условиях, поскольку при отсутствии данных о продаже земельных участков, можно с большой степенью вероятности оценить стоимость застроенных участков методом капитализации чистого дохода. Чистый годовой доход при этом приравнивается к валовому доходу, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. В другом случае, чистый годовой доход приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях. Когда использование земельного участка нерентабельно, за основу берется годовой доход от подобного по целевому назначению участка или ожидаемый доход при условии его наиболее эффективного использования.
Формулы, с помощью которых осуществляются расчеты с применением данного методического подхода, приводятся во 2 разделе Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 08.07.1999 г. № 72.
Сравнительный подход (аналогов продаж)
Сравнительный подход (аналогов продаж) используется в условиях развитого и активного рынка земли, когда общедоступна достоверная информация о продаже земельных участков. В его основе лежит сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными по функции использования и характером застройки участками, которые были проданы в прошлом и внесение соответствующих поправок.
Таблица 4.8 Элементы сравнений, которые используются при определении рыночной стоимостиземельного участка
| Элементы сравнений по земельному участку | Отличия в характеристиках сравниваемых участков |
| Правовой режим | Содержание прав в отношении земельного участка; наличие правовых ограничений и сервитутов |
| Целевое предназначение и функциональное использование | Земли жилой застройки, промышленности, коммерческого использования, общественного назначения, смешанного использования, транспорта и связи, технической инфраструктуры, рекреационного назначения и т. д. |
| Условия продажи | Свободная продажа, вынужденная продажа, ликвидационная продажа, продажа в связи со смертью собственника при отсутствии прямых наследников, продажа в условиях лишения собственника прав выкупа залога и т.д. |
| Дата продажи | Разница во времени между операциями продажи, которая отражает изменение рыночных условий: уровня инфляции, активности рынка, соотношения спроса и предложения. |
| Месторасположение | Отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, населенных пунктах различной категории и, в границах населенных пунктов, в различных градопланировочных и экономико-планировочных зонах, в соответствии с градостроительной документацией. |
| Физические характеристики | Размер и конфигурация земельного участка, его инженерно-геологические параметры: склон поверхности, состояние грунтов, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества. |
| Использование прилегающей территории | Функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды и прилегающих территорий. |
| Существующие требования к застройке и использованию | Функциональное зонирование, правила застройки и использования городских земель, технические условия их освоения, природоохранительные требования, требования к сохранению памятников истории и архитектуры и т.д. |
Применение этого метода базируется на соблюдении определенной последовательности:
На первом этапе подбираются земельные участки-аналоги (3-5), которые проданы в сроки, не очень отличающиеся от продажи оцениваемого участка, с учетом максимального совпадения элементов сравнений, указанных в приведенной выше таблице;
На втором этапе, выбираются единицы сравнения (может быть: м2, метр погонный, количество посадочных мест (для стадиона или летнего кинотеатра) и т. д.);
На третьем этапе вносятся поправки к ценам продаж аналогов («+» «-») по всем элементам сравнений;
Корректировка может проводиться в гривнах или в процентах, по каждому фактору, или по всей их совокупности на независимой основе (путем сложения пофакторных значений, полученных умножением значений поправок). При этом необходимо использовать ряд индексов цен и поправочные коэффициенты.
Индекс цен отображает рост или снижение цен на землю за определенный период времени по отношению к дате, на которую проводится оценка.
Значения индекса цен рассчитываются для участков-аналогов из приемлемых и обобщенных цен договоров за определенный период времени. Если цены меняются довольно быстро, то стараются использовать данные о продажах, которые произошли как можно ближе к дате оценки. При этом даже при наличии большого массива данных о продажах, преимущество нужно отдавать современным данным. Последняя продажа в этом отношении будет наиболее показательной.
Цены соглашений о продажах земельных участков, которые отличаются между собою свойствами и качествами, влияющими на ценообразование, применяются для вычисления индексов цен только при условии, если эти отличия нашли отображение в надбавках (скидках) к цене договора.
Разница стоимости земельных участков, которая является результатом отличия в их свойствах и качествах, влияющих на ценообразование, должна фиксироваться в поправочных коэффициентах.
Поправочные коэффициенты вычисляются на основе сопоставления достаточного количества цен договоров для земельных участков с определенными отличиями. При этом цены соглашений о продаже земельных участков, которые отличаются между собою большим количеством признаков или на которые имели влияние общие обстоятельства ценообразования, могут быть использованы только при условии, что такое влияние в каждом случае учтено соответствующими надбавками или скидками.
Таким образом, сравнительный метод оценки, который базируется на сопоставлении продаж, предусматривает:
Выявление фактов реальной продажи участков на рынке.
1. Проверку информации о характере соглашений: не были ли они вынужденными и все ли стороны действовали сознательно и рационально.
2. Выбор единицы сравнения.
4. Внесение поправок с учетом отличий между оцениваемым участком и участками, которые с ним сравниваются.
5. Определение цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, если бы он имел такие же параметры, что и участок, который оценивается.
6. Установление стоимости оцениваемого земельного участка.
Нужно отметить, что сравнительный метод, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность в его применении состоит не только в отсутствии развитого рынка земельных участков, но и в необходимости обоснования количественных значений корректирующих коэффициентов. На сегодня, при внесении поправок на отличия в местоположении, физических характеристиках земельного участка, учете особенностей использования прилегающей территории, с определенными допущениями можно рекомендовать использование системы региональных, зональных и локальных коэффициентов.
При недостаточной информации о ценах продаж подобных земельных участков в конкретной зоне, допускается сравнение с подобными по целевому назначению земельными участками, расположенными в других регионах.