Значение поправки на местоположение
| Характеристика | Объект 1 | Объект 2 |
| Источник информации | ||
| Точная ссылка на информацию | ||
| Местоположение | ||
| Удаленность от ж/д станции | ||
| Площадь, кв.м. | ||
| Назначение | ||
| Состояние помещения | ||
| Состояние здания | ||
| Стоимость продажи за 1 кв.м, руб. | ||
| 20 м.тр. от ст. РЖД | ||
| 5 м.тр. от ст. РЖД |
Значение корректировки составляет от +2% до +10%
Тип дома
Объекты-аналоги №1, №2, №3 имеют кирпичный тип дома. Корректировка применялась.
Значение корректировки -10%.
Степень строительной готовности
Все используемые в расчете объекты - аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Обычно спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем – из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что объекты-аналоги №2 и №4 расположены на первых этажах, корректировка применялась.
Значение корректировки +5%.
Общая площадь
Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.
Виды ремонта:
Текущий ремонт
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
Простой косметический ремонт.
Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.
Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.
Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.
2. Капитальный ремонт.
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.
Простой капитальный ремонт.
К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.
Сложный капитальный ремонт.
К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.
Отделка помещений.
Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы. У всех объектов-аналогов текущий ремонт. Корректировка не вводилась.
Значение корректировки 0%.
Санузел
Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 – 2 %. Во всех объектах-аналогах санузел раздельный. Корректировка не вводилась.
Значение корректировки 0%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.
Значение корректировки 0%.
Наличие балкона/лоджии
Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором в стоимости квартиры и соответственно повышает ее. В объекте-аналоге № 2 отсутствует балкон/лоджия. Корректировка вводилась.
Значение корректировки +2%.
Наличие мусоропровода
Наличие мусоропровода является одним из главных ценообразующих факторов. Корректировка применялась к аналогам оценки №1, №2, №4.
Значение корректировки -10%.
Наличие лифта
Наличие лифта также является не маловажным фактором для оценки стоимости объекта оценки. Корректировка применялась к объектам-аналогам №1, №2 и №4.
Значение корректировки -8%.
Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составляет:
| Н. Контр. |
| Сасковец Л.И. |
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
| Разраб. |
| Провер. |
| Кочеткова Л.А |
| Реценз. |
| Утв. |
| Загоруйко Н.И |
| СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ |
| Лит. |
| Листов |
| ГБПОУ КГТиТ №41 4ИК-31К |
| У |
Целью согласования результатов оценки используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;
Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца, а также прочие реалии спроса/предложения;
Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамика рынка финансов и инвестиций (включая рынки);
Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, типичных для объекта (местоположение, размер, качество строительства, износ, потенциальная доходность и т.д.);
Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.
На основании анализа этих факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.
В данном случае для определения рыночной стоимости объекта оценки нам был использован только сравнительный подход, поэтому дополнительного согласования применения подходов в данном случае не требуется.
Таблица 11