Формирование массива внутренней информации. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.

Формирование массива внутренней информации

Необходимая информация:

1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;

2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (или прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;

3) Рыночная ситуация на определённом сегменте рынка:

- состояние и перспективы развития сегмента рынка;

- цели и условия осуществления сделки купли-продажи (аренды) сопоставимых объектов, их подробное описание;

- уровень эксплуатационных затрат;

- среднерыночный уровень занятости недвижимости;

- уровень возможных прочих доходов;

- налоговое окружение.

4) Затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки:

- УПВС зданий и сооружений;

- УПСС (стоимости строительства);

- сметы, прейскуранты;

- строительные нормативы;

- индексы цен в строительстве;

- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий;

- укрупнённые показатели стоимости систем водоснабжения, электроснабжения и т.д.

Основные источники внутренней информации:

1) Специализированные справочники и программные комплексы (УПВС, УПСС, справочник оценщика КО-ИНВЕСТ три тома: Промышленные здания, Жилые дома и Современные инженерные системы зданий);

2) Информация специалистов рынка недвижимости (Риэлтеры, девелоперы, строители, консультанты, компании по управлению недвижимостью);

3) Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

4) Интервью с собственником и управляющим объекта.

Информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Публикует динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен.

Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки

В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно:

1) данных о юридическом положении объекта;

2) данные о физических характеристиках объекта;

3) данные о состоянии земельного участка;

4) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

5) данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

6) данные о рынке расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении.

Источники дополнительной информации:

-внутренняя документация;

-интервью с заказчиком или собственником объекта, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

-осмотр и техническая экспертиза объекта;

-данные градостроительного кадастра;

-данные кадастра недвижимости.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

- юридическое описание недвижимости и земельного участка (в договоре аренды земельного участка, в градостроительном паспорте, техническом паспорте, в земельном (межевом) деле, сохранившиеся сметно-финансовые расчеты, сохранившиеся рабочие проекты);

- данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

При передаче информации составляется акт передачи документов, что оговаривается в договоре, об оценке. Все документы должны иметь ссылку на источник.

Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.

Осмотр объекта оценки

Перед началом осмотра следует:

1) Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позволяет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);

2) Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

Общие положения оценки земли. Анализ наиболее эффективного использования земли.

Основные понятия

При оценке недвижимости считается, что зем­ля имеет стоимость, а остальное — это улучше­ния, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» разли­чаются.

Земельный участок — часть земной террито­рии, которая оборудована и готова к использова­нию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

— внешние: устройство улиц, тротуаров, дре­нажных и инженерных сетей;

— внутренние: планировка, озеленение, асфаль­тирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Оценка земли применима не только к пустую­щим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в опреде­лении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано сле­дующими причинами:

— различие в налогообложении земли и строе­ний (налог на имущество и земельный налог);

— требуется отдельная оценка земельного уча­стка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

— принятие решений о сносе имеющихся улуч­шений в целях лучшего и наиболее эффективно­го использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распростра­ненные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участ­ка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения зе­мельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики опре­деляют не стоимость земельного участка, а сто­имость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого вла­дения. Оценка прав аренды применяется при оп­ределении цены продажи права аренды земель­ного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земель­ный участок, и при оценке ущерба от расторже­ния договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует опре­делить вариант его наилучшего и наиболее эф­фективного использования (ННЭИ), который оп­ределяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив­ных вариантов использования (освоения, застрой­ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность место­положения, состояние рыночного спроса, сто­имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объек­та, состоящего из земельного участка и постро­ек, придается анализу ННЭИ, во-первых, пред­положительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного зе­мельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис­пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране­нии имеющихся на земельном участке улучше­ний в целях обеспечения максимальной доходно­сти объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую сто­имость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономи­чески эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оп­тимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного учас­тка (учитываются перспективность местоположе­ния, транспортная доступность, характер окру­жения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий со­отношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого вариан­та использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагае­мое использование, конкуренция других участ­ков, виды налогов и другие условия). Следует вы­делить сегмент рынка, на котором и надо разви­вать деятельность;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования зе­мельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспече­ния получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспек­тива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологичес­кие и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физичес­кая осуществимость — анализ соотношения ка­чества, затрат и сроков реализации проекта, ве­роятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к комму­нальным удобствам, учет размеров и формы уча­стка, например, размер может быть мал для стро­ительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельно­го участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, эколо­гических нормативов, ограничений этажности, на­личия временных запретов на строительство в дан­ном месте, сложности в районе исторической го­родской застройки, возможное изменение норма­тивных актов, соблюдение правил зонирования, не­гативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохо­да собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с уче­том риска инвестиций