Задача 3. Рентабельность фонда недвижимости

Задача 1. Статические методы оценки экономической эффективности

Для сравнения инвестиций используются следующие данные:

Показатели	Альтернатива А	Альтернатива Б
1. Условно-переменные издержки на единицу	2,80 ден. ед.	1,90 ден. ед.
2. Условно-постоянные издержки за период (без амортизации и процентов)	700 ден. ед.	4 600 ден. ед.
Доход на единицу продукции	5,00 ден. ед.	5,30 ден. ед.
Расходы по приобретению	80 000 ден. ед.	100 000 ден. ед.
Планируемый срок службы	10 лет	10 лет
Максимальный объем продаж за период	10 000 штук	10 000 штук
Ставка процента	10%	10%

Какая альтернатива с экономической точки зрения предпочтительнее?

Для ответа на вопрос определите следующие данные:

1) издержки за период;

2) издержки на единицу продукции;

3) критическую загрузку;

4) прибыль за период;

5) пороговое значение прибыли (абсолютное и в процентах от мощности);

6) операционный рычаг;

7) рентабельность инвестиции;

8) рентабельность продаж;

9) оборот капитала;

10) период амортизации (в абсолютном выражении и в процентах к сроку службы).

При решении задач следует исходить из следующих предположений:

1) оборудование почти полностью загружено; в любом случае гарантирована средняя загрузка за период 80%. Рассчитайте указанные выше величины при условии постоянной полной загрузки и проверьте воздействие возможного снижения загрузки оборудования с помощью критерия критического объема загрузки;

2) используемый капитал амортизируется таким образом, что ежегодная амортизация капитала производится в конце каждого года, связанный капитал уменьшается не непрерывно, а с интервалом в один год;

3) налоги не учитываются. Наличие чистых остатков капитала в конце периода использования не предполагается.

Задача 2. Статическое сравнение издержек и критическая загрузка

Сберегательная касса Обертупфингена рассматривает решение о приобретении автомата для подсчета и размена монет. Для этого производственный отдел проводит анализ предложений двух производителей АО «Мюнц» и ООО «Гельдролл». Возникает вопрос, какой из автоматов следует приобрести.

Известны следующие данные:

	АО «Мюнц»	ООО «Гельдролл»
Стоимость приобретения	4 600 евро	11 000 евро
Общие дополнительные ежегодные издержки	740 евро	1 150 евро
Переменные издержки на упаковку и обслуживание	0,03 евро	0,02 евро
Средний объем работы в минуту	5 упаковок	6 упаковок
Срок службы	6 лет	6 лет
Ставка расчетного процента	10%	10%
Объем работы в месяц	6 000 упаковок	6 000 упаковок
Расходы на персонал в час	30 евро	30 евро
Остаточная стоимость через 6 лет	400 евро	800 евро

1. Определите с помощью статических методов (также учитывая амортизацию капитала в объеме ежегодного списания), какой автомат по подсчету и упаковке монет более выгоден с точки зрения расходов?

Выполните расчеты один раз с учетом, а второй раз без учета расходов на персонал.

Что говорит о том, что при данном расчете расходы на персонал не должны учитываться?

2. При каком объеме упаковок в месяц издержки по обоим автоматам становятся одинаковыми, если в качестве альтернатив рассмотреть два условия:

a) расходы на персонал постоянны;

b) расходы на персонал являются переменными по отношению к объему работы каждого автомата?

Задача 3. Рентабельность фонда недвижимости

В проспекте предлагаются условия займа закрытого фонда недвижимости, которому принадлежат несколько общественно важных объектов по сдаче квартир в аренду. Успешная сдача квартир в аренду гарантируется так же, как и требуемое заемное финансирование на рыночных условиях.

Как заинтересованное лицо, вы получаете из проспекта следующую информацию.

1. Общие расходы составляют 20 млн. евро.

2. Финансирование запланировано следующим образом.

Ипотека	10 млн. евро
Общественные средства	2 млн. евро
Капитал фонда	8 млн. евро
	20 млн. евро.

3. Возникающие во время строительства и в этот же момент расходуемые затраты на рекламу составляют 3 000 евро на 10 000 евро займа.

4. Доля погашения заемного капитала, финансируемого из арендных платежей, на 10 000 евро займа составляет в начале 200 евро при непрерывном повышении благодаря «сэкономленным процентам». Средняя сумма погашения долга в год составляет 535 евро. Изменение роста собственного капитала представлено на рисунке.

5. С точки зрения налогов для заемщика возникают налоговые потери, которые не только не покрываются гарантированными 5%-ными выплатами от суммы займа, но и приводят к средним потерям в объеме 142 евро на 10 000 евро внесенной суммы.

6. Для кредитора возникают эмиссионные расходы в объеме 5%.

В проспекте приведены статические расчеты рентабельности, которые в зависимости от (предельной) ставки налога кредитора должны отражать среднюю рентабельность фонда недвижимости (база 10 000 евро внесенной суммы).

	При максимальной ставке налога
	19%	30%	40%	53%
1. Выплата наличными в евро (5% внесенной суммы)
2. Экономия налога на доходы благодаря доле потерь (142 евро), евро
3. Рост стоимости благодаря возврату капитала за год общего срока службы, евро
4. Чистый результат после налогов	1 062	1 078	1 092	1 100
5. Чистый результат в процентах от использованного капитала	11,26%	11,85%	12,49%	13,20%
6. Для достижения такой же чистой доходности капитал, облагаемый налогом, должен обеспечить валовую доходность	13,90%	16,92%	20,68%	28,08%

1. Проверьте представленные расчеты рентабельности на их верность. Насколько фактически ожидаемая рентабельность вложения капитала будет меньше, чем представленная в проспекте?

2. Какие предположения можно отсюда вывести, оказывающие влияние на результаты, но справедливость которых можно не проверять каждый раз?