Оценка незавершенных строительством объектов
Оценка объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) проводится с применением затратного подхода путем определения восстановительной стоимости за вычетом физического износа.
Восстановительная стоимость объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) определяется путем увеличения фактически осуществленных затрат по периодам:
• расходы, совершенные до 1 января 1997 г., - на соответствующий коэффициент индексации, установленный Госкомстатом и Фондом государственного имущества в соответствующих методических рекомендациях для отдельных стоимостных показателей в связи с введением национальной денежной единицы, для отображения их в бухгалтерской и статистической отчетности по капитальному строительству по итогам 1996 года (табл. 3.24), и на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10 процентным уровнем и определяется по годам, начиная с 1997 года до года, в котором проводится экспертная оценка (табл. 3.25);
• расходы, произведенные после 1 января 1997 г., - на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10-процентным уровнем и определяется по годам начиная с 1997 года до года, в котором проводится экспертная оценка
Общая сумма стоимости объектов незавершенного строительства определяется как сумма осуществленных по 1995 год включительно расходов, проиндексированных в карбованцах и разделенных на 100 тысяч, и расходов в гривнах, осуществленных с начала 1996 года
Таблица 3.24
Коэффициенты индексации стоимости незавершенного строительства, начатого до 1996 г.
| Периоды осуществления расходов на строительство и приобретение машин, оборудования | Индексы цен | |
| строительно-монтажные работы и другие расходы | машины, оборудование | |
| р 1991 года | ||
| 1 января 1991 г. до 1 января 1992 г. | 11 0898 | |
| 1 января 1992 г. по кварталам: | ||
| 1 квартал | ||
| 2 квартал | ||
| 3 квартал | ||
| 4 квартал | ||
| 1 января 1993 г. по кварталам: | ||
| 1 квартал | ||
| 2 квартал | ||
| 3 квартал | ||
| 4 квартал | ||
| 1 января 1994 г. по кварталам: | ||
| 1 квартал | 15,6 | |
| 2 квартал | 12,2 | 13,1 |
| 3 квартал | 10,6 | 10,6 |
| 4 квартал | 6,4 | 3,8 |
| 1 января 1995 г. по кварталам: | ||
| 1 квартал | 2,24 | |
| 2 квартал | 1,57 | 1,6 |
| 3 квартал | 1,26 | 1,2 |
| 4 квартал |
Таблица 3.25
Индексы инфляции за 1996 - 2002 гг.
| Месяцы | 1996г. | 1997г. | 1998г. | 1999г. | 2000 г. | 2001 г. | 2002 г. |
| январь | 109,4 | 102,2 | 101,3 | 101,5 | 104,6 | 101,5 | 101,0 |
| февраль | 107,4 | 101,2 | 100,2 | 101,0 | 103,3 | 100,6 | 98,6 |
| март | 103,0 | 100,1 | 100,2 | 101,0 | 102,0 | 100,6 | 99,3 |
| апрель | 102,4 | 100,8 | 101,3 | 102,3 | 101,7 | 101,5 | 101,4 |
| май | 100,7 | 100,8 | 100,0 | 102,4 | 102,1 | 100,4 | 99,7 |
| июнь | 100,1 | 100,1 | 100,0 | 100,1 | 103,7 | 100,6 | 98,2 |
| июль | 100,1 | 100,1 | 99,1 | 99,0 | 99,9 | 98,3 | |
| август | 105,7 | 100,0 | 100,2 | 101,0 | 100,0 | 99,8 | |
| сентябрь | 102,0 | 101,2 | 103,8 | 101,4 | 102,6 | 100,4 | |
| октябрь | 101,5 | 100,9 | 106,2 | 101,1 | 101,4 | 100,2 | |
| ноябрь | 101,2 | 100,9 | 103,0 | 102,9 | 100,4 | 100,5 | |
| декабрь | 100,9 | 101,4 | 103,3 | 104,1 | 101,6 | 101,6 | |
| За год | 139,7 | 110,1 | 120,0 | 119,2 | 125,8 | 106,1 |
Оценку незавершенных строительством объектов возможно также осуществлять исходя из следующей логики. Будущий владелец для доведения здания до состояния готовности должен вложить определенную сумму средств, после чего недвижимость начнет приносить доход. Стоимость незавершенного строительства тогда определяется как инвестиционная стоимость:
(3.37)
где: Cн.з.- стоимость незавершенного строительства;
PVDз - текущая стоимость годового чистого операционного дохода после завершения строительства;
K - коэффициент капитализации;
PVU - приведенная в текущую стоимость величина затрат, необходимых для завершения строительства.