Сущность и общая классификация недвижимости Понятия, признаки и классификация недвижимости

Недвижимость - земельный участок свободный от застройки или земельный участок и улучшения на нем, которые неразрывно с ним связаны, а также прочее имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу.

В законодательных актах Украины существуют несколько определений понятия недвижимость, которые значительно отличаются друг от друга, как по формулировке, так и по содержанию. Учитывая противоречивость законодательства Украины в части определения данного понятия, в настоящей книге для целей оценки имущества и имущественных прав понятие недвижимость изложено с учетом основ международных стандартов оценки имущества (в частности пунктов 2.2 и 3.1 МСО). Это соответствует требованиям статьи 9 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического)объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений,обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 3.1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепцияотражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкция и материал строения, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепциярассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы

Рис. 3.1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений людей.

Наюридическом уровненедвижимость-совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная рольнедвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

В Украине негосударственные субъекты собственности на землю не имеют права на недра, соответствующие их земельному участку, так как они принадлежат государству. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений
	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
	Видовые (частные) Технически и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

На рис. 3.3 приведена укрупненная классификация объектов недвижимости, а на рис. 3.4 классификация земель.

Рис. 3.3. Общая классификация объектов недвижимости

Рис. 3.4. Общая классификация земель по потребительским свойствам (назначению)

Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции или личного потребления.

Недвижимость, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 3.2, рис. 3.5).

Таблица 3.2

Специфические свойства земли как товара

№ п/п	Свойства	Характеристика
	Назначение	Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
	Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная
	Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
	Степень подвижности	Абсолютно неподвижен, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
	Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и в частном
	Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и неиспользования
	Износ в процессе использования	Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
	Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов
	Количество	Постоянно, не воспроизводится в натуре
	Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
	Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
	Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
	Возможность сервитута	Право ограниченного пользования чужим земельным участком
	Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественным силами в течении тысячелетий, приложением труда и капитала
	Особый способ распоряжения землей	Землеустроительные действия

Рис. 3.5. Общие потребности, удовлетворяемые землёй