Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости

Исследование рынка позволяет выявить исходные данные для оценки недвижимости. Последние заключаются в уровне и тенденции изменения цен и арендной платы на различные виды недвижимости, количестве и динамике сделок с недвижимостью, уровне затрат на строительство

(реконструкцию) объектов недвижимости. Анализ состояния этих показателей, их изменений в прошлом позволяет сделать оценку рынка, выяснить привлекательность инвестиций в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений, расходы на приобретение недвижимости, а также доход от ее продажи или сдачи в аренду.

Исследование рынка недвижимости осуществляется в такой последовательности:

• сегментация рынка;

• оценка факторов, определяющих спрос и предложение на конкретных рыночных сегментах;

• определение емкости отдельных сегментов рынка.

Сегментация рынка

Сегментация рынка недвижимости - это разделение рынка на однородные группы. Сегментация позволяет выяснить особенности функционирования конкретного рынка недвижимости, на котором присутствует оцениваемый объект. В основу сегментации положены характеристики недвижимости. При этом учитывается, что, поскольку по своей природе рынок недвижимости является региональным, постольку сегментация осуществляется в рамках одной местности. Наиболее простым методом нахождения границ региона является его идентификация с административно-территориальным районом.

На рис.3.7 представлены типичные сегменты рынка недвижимости.

Рынок жилья.Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для постсоветских стран. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку

жилья.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-5% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости мест отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимостистал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленнее, чем рынок жилой недвижимости.

Рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировались несколько основных секторов. Первый - это престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная плата в таких помещениях очень высокая. Вторую группу образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третью группу составляют помещения в зданиях коммунального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений). Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузочно-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье и офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещение.

Рынок промышленной недвижимости.Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков.Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости, в Украине же рынок земельных участков только начинает складывается.

Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для фермерского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Оценка факторов спроса и предложенияНа спрос и предложение на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие:

· экономические:

· уровень и динамика доходов населения;

· дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика

· уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

· доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности;

· состояние альтернативных и смежных рынков;

· цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

· риски инвестиций в недвижимость;

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· интенсивность строительства;

· положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат;

· текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

· соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

· затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

· социальные:

· уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

· уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

· •уровень и тенденции изменения численности и социальной структуры населения;

· •уровень и тенденции преступности.

· административные:

· налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

· зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

· правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

· правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

· условия окружающей среды:

· уровень развития социальной инфраструктуры;

· обеспеченность транспортными сетями;

· экологическая обстановка.

Оценка ёмкости рынка

Емкость рынка - количество объектов того или иного типа не­движимости в определенном сегменте, которое продается на рынке в течении определенного периода времени.

· Наиболее простой метод определения ёмкости рынка заключается в использовании ретроспективных данных. Однако, он оправдан в том случае, если изменения на рынке со временем незначительные. Если же рынок находится в состоянии развития, то необходимо учитывать характер этого развития. Последний проявляется в расширении или сокращении рынка недвижимости.

Расширение рынканедвижимости проходит, как правило, в три этапа. На первом этапе доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становиться выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становиться возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение возрастания строительных работ может вызвать земельный бум. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения.

Сокращение рынканедвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка предложение на нем начинает превышать

спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако, многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые условия активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее операционные расходы растут и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка: Цены падают, стоимость земли снижаются. Активность рынка недвижимости резко уменьшается.

Рецессияна рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итого владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее.

Депрессияна рынке недвижимости характеризуется растущим объемов нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит возвращение к периоду расширения, который начинается с увеличения спроса на недвижимость.