Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об УПВС и УПСС.
Методы расчёта затрат на новое строительство
Затраты разделяются на:
1 прямые;
2 косвенные;
3 прибыль инвестора.
Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.
Таблица 11 – Примеры прямых и косвенных затрат:
| Виды затрат | Примеры |
| Прямые (стоимость трудовых и материальных ресурсов) | расходы на трудовые ресурсы; затраты на приобретение строительных материалов; расходы на возведение временных сооружений; прибыль застройщика (подрядчика); затраты на временные ограждения строительной площадки; затраты на обеспечение безопасности строительства; расходы на коммунальные услуги при строительстве. |
| Косвенные (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства) | затраты на разрешение на строительство; затраты на получение лицензий; затраты по страхованию в период строительства; расходы по уплате налогов в период строительства; расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста); расходы на оплату процента по кредиту; расходы на рекламу затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства. |
В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.
Используются следующие основные методы расчета затрат:
1) Метод сравнительной стоимости единицы
Используются данные УПВС и УПСС.
Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.
Погрешность этого метода 15-20%.
2) Метод стоимости укрупнённых элементов
Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.
Выделяются элементы:
1) составление сметы;
2) подготовка и проверка планов строительства;
3) работы по подготовке участка под строительство;
4) земляные работы;
5) возведение фундамента;
6) устройство внутренних стен;
7) устройство перекрытий;
8) устройство внешних стен;
9) водосточные трубы;
10) лестницы;
11) оконные проёмы;
Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Погрешность – 10%.
3) Метод количественного анализа
Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.
Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.
Погрешность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:
1) для целей оценки не учитывается срок строительства;
2) учитываются цены на дату оценки;
3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;
4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;
5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.
УПВС. Разработаны для целей переоценки основных фондов, ведущими проектными институтами министерств и ведомств, утверждены Госстроем СССР 14.07.1970 г. УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Сборники состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности, либо по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объёма зданий или 1 км трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости склада, 1 м2 площади стенда, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учётом климатического района, указанном в технической части сборника. Восстановительная стоимость при этом включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты связанные с проведением работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих.
УПСС – это выжимка из сводного сметного расчёта стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московская область) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.
Преимущества: Хорошо отработана информация об объектах-аналогах, которая прошла отраслевую и межведомственную техническую стоимостную экспертизу. Они предусматривают чётко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счёта. Для перехода от цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. оценщиками использовались утверждённые Госстроем СССР коэффициенты пересчёта сметной стоимости строительства в уровне цен 1984 г. В среднем по отраслям промышленности он равен 1,17.
В связи с развитием рыночных отношений, расширением рыночных международных связей, использованием в отечественной практике зарубежных проектных решений возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. В этом случае можно использовать зарубежные справочники: Means, Marshall and Swift, The Building Cost People. Эти справочники дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими из российских или импортных материалов.
Для конкретного пересчёта долларовых цен в рубли для конкретных регионов РФ необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Есть сборник расценок на строительство зданий компании «КО-ИНВЕСТ»