Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений
Единым видообразующим признаком такого договора является его предмет – объект недвижимости. Обязательная государственная регистрация. Договор – единый документ, подписанный сторонами. Нотариального удостоверения не требуется. Существенное условие – предмет и цена.
Предмет указывается в зависимости от вида недвижимости:
1) Земельный участок – предмет определен кадастровым планом;
2) Здание или сооружение – технический паспорт
Цена (ст. 555) – существенное условие, определяется по соглашению сторон или за единицу площади, а при продаже здания/сооружения в цену включается в стоимость земельного участка, на котором оно расположено. Административная и судебная практика: цена является Яне менее инвентарно-технической стоимости, указанной в техническом паспорте или кадастре.
Исполнение договора – момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа, который свидетельствует о переходе права собственности.
Переход права собственности в силу п. 1 ст. 55 ГК подлежит государственной регистрации, с момента которой у покупателя возникает титул права собственности. Сама по себе государственная регистрация не носит правообразующего характера ст. 230 – государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственная регистрация является юридическим актом признания со стороны государства возникшего перехода и обременения прав на недвижимое имущество и является единым доказательством возникающего права собственности.
Государственная регистрация носит правообразующее значение, а единственным основанием для перехода прав собственности на недвижимость является договор. Исключение: продажа жилых помещений. Договор подлежит государственной регистрации и государственная регистрация права собственности.
Помимо предмета и цены существенным условием является перечень тех лиц, который повторяет право пользования помещением на момент продажи. Три категории лиц:
1. Члены семьи прежнего собственника. Правовой статус определен ст. 292 ГК и 31 ЖК В гражданском праве нет понятия члены семьи. В СК – ст. 2 – те лица, которые связаны отношениями взаимного алиментирования (супруги, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки) В ЖК это и иные родственники, которые проживают совместно и ведут общее хозяйство.
2. Наниматели по договору коммерческого найма (ст. 677 ГК). Эти лица могут проживать в жилом помещении только в пределе действия договора (Предельный срок – 5 лет).
3. Отказополучатели на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
12. Договор энергоснабжения: понятие, условия договора, обязанности сторон, ответственность за их нарушение.
По договору на энергоснабжение энергоснабжающая организация (ЭСО) обязуется подавать абоненту энергию через присоединенную сеть, а абонент обязуется:
1) Оплачивать фактически потребленную электроэнергию;
2) Обеспечивать безопасность эксплуатации находящегося в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов учета;
3) Соблюдать предусмотренный договором режим потребления электроэнергии.
Три видообразующих признака:
1. особенность энергии как товара
2. субъектный состав
3. способ исполнения договора (через присоединенную сеть)
ЭСО – коммерческая организация, которая на основании специального разрешения (лицензии) осуществляет в качестве основного вида деятельности продажу произведенной или приобретенной электроэнергии. Таким образом, в качестве ЭСО выступает как генерирующая организация, например электростанция, так и организация специально созданная для покупки и последующей перепродажи электроэнергии. В качестве абонента может выступать как юридические, так и физические лица.
Статус абонента возникает только у того физического лица, кто непосредственно заключает договор с ЭСО. Здесь речь идет об адресном подключении. Граждане, в отношении которых реализовано коммунальное подключение не имеют статуса абонента и являются потребителями. Это собственники и наниматели в коммунальных (многоквартирных) домах. Здесь абонентами (субабонентами) выступает управляющая компания, а граждане заключают договор на коммерческое обслуживание.
Свойства энергии как товара:
1. Энергию невозможно накапливать и хранить для цели непрерывной подачи.
2. Процесс производства энергии непрерывен и неразрывно связан с ее транспортировкой и последующим потреблением.
3. Электроэнергия не может быть возвращена.
4. Энергию можно подавать только через присоединенную сеть, что подразумевает у абонента технические принимающие устройства, без которых договор не может быть заключен
Этим свойством обладают 2 вида энергии: электрическая и тепловая. Если через присоединенную сеть подается газ, нефть, мазут, вода, то эти отношения регулируются договором поставки.
Как правило, ЭСО занимают доминирующие положения на рынке, например РАО ЕС – монополист. Договор на энергоснабжение является публичным, причем отказ в заключении договора либо навязывание невыгодных условий можно обжаловать не только в суд, но и в территориальный орган антимонопольной службы.
Порядок заключения договора зависит от абонента:
Если абонент – гражданин-потребитель, то порядок упрощенный. Договор заключается на основе заявки абонента и считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети (подтверждение – абонентская книжка).
Если абонент – юридическое лицо, то в виде единого документа, подписанного сторонами. Здесь порядок на практике: на основании заявки будущего абонента ЭСО составляет и направляет проект договора: абонент в течение 30 дней должен выразить согласие путем подписания либо отказаться то договора, также может составить протокол разногласий. ЭСО в 30 дней согласовывает вариант абонента, подписав протокол, или может вернуть проект разногласий. Неурегулированные разногласия абонент вправе в 30 дней переданы на рассмотрение в арбитражный суд.
Договор с абонентом-гражданином заключается на неопределенный срок, если иного по предусмотрено по соглашению сторон. С юридическим лицом – на определенный срок (не установлено законом). По истечении договор не прекращается, а считается пролонгированным и действует до момента заключения нового договора или до момента отказа абонента энергии. В отношении граждан-потребителей – это договор присоединения. В отношении с юридическим лицом это не так поскольку, согласно ст. 541, 542, 544 ГК стороны должны определить условия о количестве и качестве энергии, о режиме подачи, о цене и порядке расчетов, а также основании его изменения и расторжения. Если абонент – гражданин-потребитель, то количество энергии не лимитируется (по факту) и, наоборот, для юридического лица определяется по приборам учета.
Качество энергии. Электроэнергия характеризуется напряжением и частотой тока. Тепло – давление и температура пара. В отношении абонента-потребителя качество энергии устанавливается стандартами (ГОСТы).
Цена. Определяется антимонопольными органами, а если естественный монополист, то решением правительства, т.е. речь идет о ценовых тарифах. По договору может быть любая цена не выше цен тарифа. Порядок расчета определяется по соглашению сторон.
Односторонний отказ. Гражданин-абонент - в любое время, уведомив ЭСО при условии оплаты фактически потребленной электроэнергии. С юридическим лицом договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (ст. 532 – норма поставочная применяется субсидиарно). ЭСО по общему правилу может: отказаться от договора вообще или приостановить подачу электроэнергии.
При неоплате:
1. При неоплате ресурсов за 1 период платежа ЭСО письменно предупреждает о возможности ограниченной продажи энергии. При этом, ему назначается срок для подачи.
2. В случае задержки платежа сверх установленного в предупреждении срока ЭСО вправе ввести ограничение в подаче энергии до уровня так называемой «аварийной брони», уведомив об этом абонента за сутки.
3. При непогашении задолженности в течении 5 дней с момента истечения ограничения ЭСО вправе полностью прекратить подачу до полного погашения задолженности сообщив об этом не менее, чес за сутки.
Перерыв в подаче энергии не связанный с нарушением договора со стороны абонента допускается:
1) Неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента, которое угрожает аварии или создает угрозу жизни и безопасности граждан. Такое состояние должно быть удостоверено не самой ЭСО, а организацией Росэнергонадзора (обязан уведомить абонента).
2) Если имеет место авария на ЭСО, что вызывает прекращение/приостановление их основной производственной деятельности.
Общие основания ответственности в гл. 25 ГК.
Исключения:
1. п. 3 ст. 401 – субъект-предприниматель несет ответственности не по принципу вины – ЭСО, являясь коммерческой организацией отвечает только при наличии вины.
2. Если допущено виновное поведение, то убытки абоненту возмещаются в части реального ущерба. Упущенная выгода не возмещается.
Абонент отвечает по общему правилу.