Вопрос 40 – Форма сделки. Последствия несоблюдения формы сделки. Государственная регистрация сделок

Форма сделки

Гражданский кодекс не раскрывает понятия "форма сделки", а лишь указывает на то, что сделки могут совершаться устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Устная форма сделки - это выражение воли одного лица (для односторонних сделок) или согласование воли нескольких лиц (для договоров) на словах, в вербальной форме как при непосредственном общении, так и в разговоре по телефону или при ином способе обмена информацией без ее фиксации на каком-либо материальном носителе. Возможность совершения сделок в устной форме сформулирована в виде общедозволительного правила, согласно которому в устной форме может быть совершена любая сделка, кроме сделок, для которых законом или соглашением сторон установлена письменная форма. Применяется в следующих случаях:

1 исполняемые при самом их совершении (если не противоречит закону или соглашению сторон);

2 во исполнение договора, заключенного в письменной форме, (если это не противоречит закону или соглашению сторон).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом под документом понимается не только бумажный, но и любой другой материальный носитель, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки.

В законе подчеркивается, что такой вид сделок, как договоры, может совершаться не только посредством составления единого документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма сделки бывает двух видов - простой и нотариальной. В простую письменную форму сделки должны облекаться в трех случаях:

1 в которых хотя бы одной из сторон является юридическое лицо (к ним же относятся односторонние сделки юридических лиц);

2 сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ;

3 когда письменная форма является обязательной независимо от суммы сделки. В частности, по прямому указанию закона только в письменной форме могут совершаться любые сделки, связанные с недвижимостью, все соглашения о способах обеспечения исполнения обязательств и т.д.

Для некоторых сделок простой письменной формы недостаточно, для них необходимо еще и нотариальное удостоверение. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1 в случаях, указанных в законе (- нотариальное удостоверение доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы; - согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью; - завещание; - залог доли в уставном капитале общества и др); и

2 в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Последствия несоблюдения формы сделки

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. Это означает, что по общему правилу данное нарушение закона не влечет за собой материально-правовых последствий в виде признания сделки недействительной или незаключенной. Данное ограничение не распространяется на другие средства доказывания: объяснения сторон (признание ответчика), письменные и вещественные доказательства, заключение эксперта.

Иначе нужно оценивать несоблюдение сторонами письменной сделки, предусмотренной соглашением сторон. Такая сделка в случае возникновения спора должна считаться незаключенной.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Особо выделяются последствия несоблюдения простой письменной формы внешнеэкономической сделки, которые сводятся к ее недействительности.

Государственная регистрация сделок

В случаях, предусмотренных законом, сделки подлежат государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат в основном все сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Сделки с движимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки:

- ипотека;

- продажа жилых помещений;

- продажа предприятия;

- договор дарения недвижимого имущества;

- рента под отчуждение недвижимого имущества;

- аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года;

- аренда предприятий;

- доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации.

От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях.