В домах различных жилищных фондов существуют различные основания возникновения правомочия пользования жилым помещением

В частном жилищном фонде правомочие пользования включается в содержание различных субъективных прав и приобретается в силу различных оснований.

1. Оно может входить в содержание права собственности на жилое помещение, которое возникает из различных юридических фактов (договоров дарения, купли-продажи, мены, ренты; индивидуального и долевого строительства; наследования; приватизации; в силу приобретательной давности). Право собственности возникает в момент государственной регистрации этого права, за исключением случаев, указанных в законе. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 1152 ГК наследник жилого помещения становится его собственником с момента смерти наследодателя в случае своевременного принятия наследства. С другой стороны, выплата пая в кооперативе также приводит к возникновению права собственности (ст. 218 ГК). В этих двух случаях дальнейшая регистрация права собственности означает лишь констатацию уже возникшего права.

2. У нанимателя и сопользователей правомочие пользования возникает из договора коммерческого найма.

3. Правомочие пользования возникает также у поднанимателей из договора поднайма и временных жильцов, получивших разрешение на проживание в данном качестве (681, 685 ГК).

4. Правомочие пользования возникает и у членов семьи собственника жилого помещения, вселённых с согласия последнего.

5. В ЖСК правомочие пользования возникает из факта вступления в члены кооператива и решения последнего о предоставлении жилья (ст.124 ГК).

В основе жилищных отношений в частном жилищном фонде могут лежать и иные возмездные и безвозмездные договоры ( например, аренды, ссуды и т.п. ). Однако следует отметить, что предоставленное по данным договорам жилое помещение должно в дальнейшем использоваться только для проживания по договору коммерческого найма.

В государственном и муниципальном жилищном фонде перечень оснований возникновения правомочия пользования уже:

1) решение органа местного самоуправления о предоставлении квартиры и договора социального найма;

2) в специализированном жилищном фонде данное правомочие на жилое помещение возникает из решения уполномоченного государством органа и договоров найма специализированного жилого помещения или безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).

3. Предоставление жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде регламентируется главой 7 ЖК и включает два этапа:

1) постановка на учет;

2) непосредственно предоставление жилья.

В зависимости от вида жилищного фонда (государственный или муниципальный) для постановки на учет необходимы различные юридические факты.

В муниципальном жилищном фонде постановка на учет предполагает наличие:

а) нуждаемости, исчерпывающий перечень критериев которой указан в ст. 51 ЖК РФ;

б) принадлежности лиц к числу малоимущих, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

В государственном жилищном фонде необходимы несколько иные юридические факты:

а) принадлежность к числу нуждающихся (ст. 51 ЖК РФ);

б) относимость к числу лиц, имеющих право на социальное жильё в соответствии с законами РФ и законами субъектов РФ (п. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК).

Необходимо также знать виды норм жилой площади, которым законодатель придает юридическое значение.

Учётная норма — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (п. 4 ст. 50 ЖК).

Ее юридическое значение состоит в том, что она является одним из критериев нуждаемости в жилье, указанных в ст. 51 ЖК РФ.

Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п. 1 — 3 ст. 50 ЖК).

Данные нормы устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жильем в регионе. Причем при определении размера жилого помещения у конкретного гражданина в целях соотнесения его с размером учетной нормы учитывается вся суммарная общая площадь нескольких жилых помещений, которые могут принадлежать на различных основаниях ему и (или) членам его семьи (п. 2 ст. 51 ЖК).

В случае, если граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия, они могут быть поставлены на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК).

Гражданин может состоять на учете по месту жительства (ст. 52 ЖК). Законодатель допускает постановку на учет и не по месту жительства, хотя и не определяет это иное место (ст. 52 ЖК).

Очередность определяется временем принятия на учет (п. 1 ст. 57 ЖК).

Законодатель определяет два вида очередей:

1) общую;

2) льготную. Таковой теперь является только внеочередная, состоять в которой имеет право исчерпывающий круг лиц, указанных в п. 2 ст. 57 ЖК.

В ЖК РФ также определяются исчерпывающие перечни:

1) оснований к отказу в принятии на учет (ст. 54 ЖК);

2) оснований сохранения права состоять на учете (ст. 55 ЖК);

3) оснований снятия граждан с учета (ст. 56 ЖК).

Второй этап непосредственно связан с предоставлением жилья и предполагает соблюдение следующих правил.

1. Решение также принимает орган, осуществлявший постановку на учет (п. 3, 4 ст. 57 ЖК).

2. При предоставлении жилья учитывается:

а) размер жилого помещения, который не может быть менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК);

б) истечение пяти лет с момента совершения сделки по отчуждению жилого помещения (п. 8 ст. 57 ЖК); это связано с тем, что общая площадь предоставляемого жилого помещения исчисляется с учетом иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности будущему нанимателю или членам его семьи (п. 7 ст. 57 ЖК);

в) учитываются также и иные законные интересы гражданина (ст. 58 ЖК);

г) предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и изолированным (ст. 62 ЖК).

Следует отметить, что в новом ЖК законодатель так же, как и прежде, четко не определяет критерии благоустроенного жилья.

Особо следует остановиться на заселении освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК).

В общем порядкетакая комната (комнаты) заселяется лишь при условии, если в ней не проживают три категории нанимателей и (или) собственников, которым освободившееся жилое помещение также предоставляется в порядке очередности.

В первую очередь речь идет о малоимущих и нуждающихся.

Во вторую очередь заселяются малоимущие лица, имеющие общую жилую площадь менее нормы предоставления.

И наконец, в-третьих, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые просто обеспечены общей жилой площадью менее нормы предоставления.

Речь идёт о малоимущих и нуждающихся гражданах, которые таковыми являются или могут быть признаны.

4. Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем.

Данный договор является:

1) консенсуальным;

2) возмездным;

3) двухстороннеобязывающим.

Виды договора найма:

1. Договор социального найма.

2. Договор коммерческого найма.

3. Договор найма специализированного жилого помещения (ст.100 ЖК).

Квалифицирующими признаками договора социального найма являются:

1) его заключение в домах государственного и муниципального жилищного фонда;

2) бессрочный характер;

3) предоставление в пределах нормы с правом последующего сохранения площади в случае изменения числа проживающих;

4) нормируемая оплата.

Квалифицирующие признаки договора коммерческого найма:

1) заключается в частном жилищном фонде;

2) носит срочный характер;

3) плата определяется по соглашению;

4) отсутствуют требования к максимальному размеру жилого помещения.

Квалифицирующие признаки договора найма специализированного жилого помещения:

1) заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, которые приобрели режим специализированных на основании решения органа управления жилищным фондом;

2) носит срочный характер;

3) предоставляется определенной категории лиц;

4) требования о шести квадратных метрах жилой площади на одного человека устанавливаются лишь в отношении служебных жилых помещений, общежитий, помещений маневренного фонда.

5. Договор коммерческого найма регулируется главой 35 ГК, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно. С договором же социального найма происходит наоборот, хотя приоритетными и для договора социального найма являются пять норм гл. 35 ГК: ст. ст. 674, 675, 680, п. 1 — 3 ст. 685 ГК (п. 3 ст. 672 ГК).

Именно эти пять норм и определяют общее у договоров коммерческого и социального найма. Такая общность проявляется в следующем:

1. Речь идет о простой письменной форме договора найма жилого помещения. Ее несоблюдение не влечет недействительности договора, а лишь усложняет процедуру доказывания факта заключения договора и его основных условий, лишая стороны возможности ссылаться на свидетельские показания. Данное обстоятельство имеет значение прежде всего для договора коммерческого найма.

2. Нанимателю гарантируется сохранение договора в силе при переходе права собственности (права оперативного управления или хозяйственного ведения) наймодателя на жилое помещение.

3. Общими являются основные обязанности нанимателя (ст. 678 ГК). Более детально правовое положение регламентируется договором коммерческого найма и договором социального найма, составленными в соответствии с ЖК.

4. Похожими являются и нормы о правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

Отличия договоров

Социальный наем	Коммерческий наем
1. Жилое помещение предоставляется лицам, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления. Он же выносит и решение о предоставлении жилья.	1. Жилые помещения находятся в частном жилищном фонде, а поэтому законодатель не устанавливает какой-либо специальной процедуры его предоставления (нет ни очередности, ни требований к нуждаемости)
2. Наймодателем являются уполномоченные государством субъекты, которые находятся в состоянии реформирования в связи с принятием нового ЖК РФ. Речь пока идет о МУРЭПах.	2. Наймодателем является непосредственно собственник жилого помещения: физическое или юридическое лицо.
3. Требования к жилому помещению определяются не только п.1 ст. 673 ГК, но и рядом статей ЖК (ст. 62, 96, 58, п. 1, 2 ст. 50 ЖК). Таким образом, жилое помещение должно быть не только изолированным, но и благоустроенным, соответствующим на момент предоставления норме предоставления жилья.	3. Характеристика жилого помещения определяется только в ст. 673 ГК. Максимальный размер законом не определен, а минимальный не может быть менее нормы жилой площади, установленной законодателем (ст. 679 ГК). Следует отметить, что четких ориентиров законодатель пока не определяет.
4. Договор носит бессрочный характер (п. 2 ст. 60 ЖК)	4. Ст. 683 ГК ограничивает срок договора коммерческого найма (до 1 года или до 5 лет). В целях обеспечения стабильности жилищных отношений ст. 684 ГК РФ закрепляет условия реализации преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок.
5. Нормы платы за жилье и коммунальные услуги устанавлива- ются органами местного самоуправления.	5. Ст. 682 ГК определяет, что цена устанавливается соглашением сторон. Однако закон может закрепить предельный размер оплаты.
6. Право на жилое помещение имеют наниматель и члены семьи (ст. ст. 69, 70 ЖК). Для них характерно следующее: а) они все должны быть обязательно включены в договор; б) порядок их вселения определяется ст. 70 ЖК; в) они имеют равные права и обязанности, несут солидарную ответственность.	6. Право на жилое помещение имеют наниматель и сопользователи: а) они также подлежат обязательному включению в договор; б) порядок их вселения определяется ст. 679 ГК; в) они имеют равные права, а вот ответственность за всех несет наниматель. Однако в договоре коммерческого найма может быть решен вопрос о солидарной ответственности нанимателей и сопользователей, в результате чего последние превращаются в сонанимателей.

6. Законодатель предъявляет более жесткие требования кпредмету договора социального найма.Как уже отмечалось речь идет об изолированном жилом помещении, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Законодатель не определяет критериев благоустроенного жилья, хотя судебная практика 90 гг. относила к ним отопление, канализацию, свет и т.д. Тот или иной критерий относится к числу критериев благоустроенного жилья при условии, если он имеет место более, чем в 50 % жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Размер данного жилого помещения должен соответствовать нормам предоставления, которые определяются органами местного самоуправления (ст. 57 ЖК).

В дальнейшем данное жилое помещение сохраняется за нанимателем и членами его семьи.