Должны ли включать суммы арендной платы в доходы муниципальные образования при сдаче в аренду муниципального имущества (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами. Каких-либо ограничений по организационно-правовой форме налогоплательщиков эта норма не содержит.

Согласно официальной позиции муниципальные образования должны включать в доходы суммы арендной платы, полученные от сдачи в аренду муниципального имущества.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 20.02.2006 N 03-03-04/4/34

В документе указано, что доходы муниципального образования в виде сумм арендной платы являются его внереализационными доходами в целях налогообложения прибыли. Организационно-правовая форма организации для применения п. 4 ст. 250 НК РФ значения не имеет.

В каких случаях возникает внереализационный доход у арендодателя, который получает от арендаторов компенсацию стоимости коммунальных платежей, услуг связи и т.п. (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

В ст. 250 НК РФ не поименован такой вид дохода, как компенсация арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг, услуг связи и т.п.

Согласно официальной позиции, выраженной УФНС России по Московской области, если арендатор помимо арендной платы возмещает арендодателю коммунальные и эксплуатационные платежи, то у последнего возникает внереализационный доход, но при этом в составе расходов он учитывает суммы, которые перечислены организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи, в том числе и за помещения, сданные в аренду.

Есть примеры судебных решений, в которых отмечено, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг, которая не входит в арендную плату, доходом арендодателя не признается. Эту компенсацию также нельзя признать и его расходом, поскольку данные суммы перечисляются организациям, которые оказывают коммунальные услуги и услуги связи.

Аналогичного подхода придерживаются и авторы.

Подробнее см. документы

Письмо УФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632

Разъяснено, что если по договору арендатор должен возмещать коммунальные расходы арендодателю, то такие платежи последний должен учитывать в качестве арендной платы в составе внереализационных доходов или доходов от реализации. Если же на возмещение коммунальных и прочих расходов между сторонами заключен отдельный договор, то данные платежи должны учитываться у арендодателя в составе доходов от реализации в силу п. 2 ст. 249 НК РФ. При этом собственник имущества, заключающий договоры с коммунальными службами, может учитывать эти суммы в составе материальных расходов.

Аналогичные выводы содержит...

Статья: Коммунальные платежи по арендованным помещениям ("Российский налоговый курьер", 2006, N 10)

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2008 N Ф08-8206/07-3204А по делу N А32-42851/2005-34/1226

Суд сделал следующий вывод: если договором предусмотрено, что коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07 по делу N А74-3165/06

Суд указал, что суммы, полученные на расчетный счет от арендаторов в счет возмещения коммунальных услуг и затрат по электроэнергии, нельзя признать внереализационным доходом налогоплательщика, так как данные суммы были полностью перечислены организациям, оказывающим такие услуги в сдаваемых в аренду нежилых помещениях.

Статья: Расходы делим "по-братски" ("Главная книга", 2006, N 10)

Автор делает вывод, согласно которому если арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно от арендной платы, то такую компенсацию нельзя рассматривать как арендную плату или перепродажу услуг. В данном случае компенсация не является доходом арендодателя. Данная сумма не включается арендодателем также и в состав расходов.

Аналогичные выводы содержит...

Статья: Проблемы учета коммунальных платежей в целях налогообложения ("Налоговые споры: теория и практика", 2006, N 4)

Консультация эксперта, 2005