I. Договоры о пользовании, их юридическая природа

В противоположность передаточным договорам (§ 33), договоры о пользовании не направлены на «движение имуществ» в гражданском обороте. Их цель состоит в том, чтобы предоставить тем или другим лицам временное пользование чужими вещами[см. сноску 197]. Среди вещных прав эту же цель преследуют сервитуты и вообще права на чужие вещи, но, в отличие от них, договоры о пользовании чужим имуществом устанавливают лишь права требования, а не дают вещной власти[см. сноску 198]. Различие это весьма существенно. При вещных правах пользования, все лица обязаны признавать эти права, и сами права проявляются в жизни в непосредственном господстве лица над объектом пользования в том или ином отношении. При обязательственных же правах, как правах требования к определенным лицам, лишь эти лица обязаны признавать данные права, и сами права состоят лишь в полномочии на действие обязанного лица, а не на сам объект пользования. Отсюда, такие третьи лица, как приобретатель или кредиторы по залогу отданной в пользование вещи, могут не считаться с правами лиц по договорам о пользовании. Так, приобретатель вещи вправе прекратить договор о пользовании ею, не отвечая за убытки от такого прекращения, как бы велики они ни были. Кредиторы по залогу могут также требовать продажи отданной в пользование вещи, не считаясь с обязательственными правами пользования других лиц. Отсюда и приобретатель с публичного торга не будет связан договорами о пользовании, а кредиторы по залогу получат себе удовлетворение полностью, без какого бы то ни было уменьшения их требований в пользу лиц, уполномоченных по договорам о пользовании. Все это указывает на необеспеченное и неустойчивое положение лиц, пользующихся чужим имуществом по обязательственному праву. Кроме того, такое положение вредно отзывается и на интересах народного благосостояния, в особенности в области сельского хозяйства. Неуверенность в завтрашнем дне побуждает лиц, пользующихся чужой землей, не затрачивать больших средств на улучшение хозяйства. Этим объясняется, почему западноевропейское право, в противоположность римскому праву[см. сноску 199], знает существенные отступления от взгляда на договоры о пользовании, как на чисто обязательственные отношения. Оно признает, что при договорах о возмездном пользовании недвижимым имуществом должны быть приняты во внимание интересы нанимателей. С этой целью современное право конструирует договоры найма недвижимостей (аренды), как обязательственные отношения, но с вещной силой в отношении определенных третьих лиц. Короче, современное право признает обязательность договоров найма и аренды недвижимостей для новых собственников и кредиторов по залогу недвижимостей. Поэтому новый собственник недвижимости не может изгнать ее нанимателя или арендатора. Это положение обыкновенно выражают в не совсем точной поговорке: «Kauf bricht nicht Miete», т.е. купля-продажа не уничтожает найма[см. сноску 200]. Таково положение дела, но как раз благодаря ему в современной литературе вызывает большие споры вопрос о конструкции договора найма, в частности аренды[см. сноску 201]. Так, существует в литературе довольно выраженное направление, которое прямо относит наем недвижимости и аренду к вещным, а не обязательственным отношениям[см. сноску 202]. Направление это не встретило, однако, поддержки в современном законодательстве. В частности, швейцарское уложение прямо считает договор найма, без каких бы то ни было исключений, чисто обязательственным отношением. Интересы же нанимателей (арендаторов) в отношении новых приобретателей и кредиторов по залогу оно обеспечивает охранительными отметками в вотчинных книгах (система охранительных отметок)[см. сноску 203].

1. Наши законы, в вопросе об обязательности для третьих лиц договоров найма недвижимостей (аренды), различают: а) добровольное отчуждение недвижимостей и б) принудительное.

а. Договоры о найме недвижимостей (аренда) обязательны для третьих лиц, если договоры совершены крепостным порядком. Именно, если заключены договоры с получением или назначением к получению арендных денег вперед более, чем за год, то в этом случае на имения, по количеству взятой вперед суммы, налагается запрещение (ст. 1703). Правда, при несоблюдении крепостного порядка, закон считает сам наем недействительным. Однако, сенат правильно разъяснил, что не наложение запрещения не лишает договор найма обязательной силы для самих сторон и их наследников. Такой договор недействителен лишь для кредиторов собственника и будущих приобретателей имения (⁷¹/₉₀₆, ⁷²/₆₀, ₁₂₆₆ и др.). Наложение запрещения играет здесь, следовательно, роль обеспечения договора найма.

б. Что же касается принудительного отчуждения (с публичных торгов), то здесь наши законы признают обязательным для нового приобретения всякий договор найма недвижимости (аренды), хотя бы он не был внесен в крепостные книги (ст. 1099 У. Г. С.)[см. сноску 204]. Исключение сделано для тех договоров по имению (в частности, найма), которые были заключены ответчиком после получения повестки об исполнении. Они могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя, а в случае публичной продажи имения – по просьбе покупщика, если эти договоры клонятся к вреду того или другого (ст. 1100 У. Г. С.)[см. сноску 205].

2. Еще дальше в сохранении силы договоров по имению, а следовательно и найма, пошел сенат.

Для сената в этом отношении безразлично, будут ли имущества приобретены новым собственником по добровольному или принудительному отчуждению, укреплен ли договор или нет, знал ли приобретатель о договоре или нет (⁷³/₁₂₂₄ и др.; ⁰⁵/₅₀, ср., однако, ⁷²/₁₂₉). Более того, договоры найма недвижимых имуществ сохраняют, по разъяснениям сената, свою силу: при выкупе имения по ст. 1347 (⁹¹/₄₀), при переходе его к собственнику вследствие прекращения пожизненного владения (⁹²/₁₁, п. 4 ст. 533⁷), при поступлении имения к залогодержателю во временное владение по ст. 1129 У. Г. С. (⁷⁴/₇₄₀, ⁹³/₇₆, иначе ⁷¹/₄₄₀), при отсуждении имения его настоящим собственником (⁸⁰/₃₀₁, ⁰⁵/₅₀). Из общего правила о сохранении силы договора имущественного найма сенатом сделаны исключения лишь в трех случаях: во-первых, при продаже имения с публичного торга для приобретателя необязателен имущественный наем, не предъявленный ни при описи, ни при торге и вообще не известный приобретателю (⁸³/₈₉, ⁹⁸/₈). Во-вторых, имущественный наем не обязателен для приобретателя в том случае, когда имущество не было еще передано в пользование (⁶⁸/₇₇₁ и др., ⁷⁷/₈₃ и др.)[см. сноску 206]. В-третьих, – когда наем не был заключен письменно (⁸²/₃₆). В основание своей практики сенат кладет ст. 521. В этой статье говорится, что вотчинник может уступить или передать кому-либо по своему произволу принадлежащее ему право собственности на имущество, «впрочем, не стесняя тем права отдельного владения». Однако, такая ссылка сената на ст. 521 неправильна[см. сноску 207]. Тем более, неправильна, что сам сенат смотрит на договор имущественного найма, как на обязательственное отношение[см. сноску 208], так же и господствующее мнение[см. сноску 209]. Проект вотчинного устава занял неопределенную позицию, признав, что найму недвижимых имуществ присущи еще вотчинные последствия[см. сноску 210]. Проект обязательственного права (законопроект) признает по общему правилу наем недвижимых имуществ обязательным для новых приобретателей, если он отмечен в крепостном реестре. Впрочем, эту же обязательность для новых приобретателей имеют договоры найма, правда, не долее 3 лет, и в том случае, когда они не только заключены письменно, но и время совершения их достоверно известно, а самое недвижимое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, уже находилось в пользовании нанимателя (ст. 343, п. 1). В других случаях договоры найма имеют для новых приобретателей значение договоров с неопределенным сроком, т.е. могут быть прекращены с соблюдением сроков предварения (ст. 344, ср. ст. 334).

II. Имущественный наем

1. Имущественный наем есть договор: а) о возмездном, б) временном пользовании в) чужим имуществом.

а. Отсюда существенной принадлежностью имущественного найма будет, прежде всего, вознаграждение, или наемная плата. В наших законах эта плата называется даже ценой (ст. 1691). Существенность платы обнаруживается в том, что ее отсутствие превратило бы договор найма в ссуду (⁶⁸/₂₄₈, ⁷⁰/₁₆₈₁). Плата может быть определена, однако, и не деньгами, а произведениями земли (⁷⁵/₆₀)[см. сноску 211], сельскими работами (⁷⁴/₅₀₉)[см. сноску 212] и даже уступкой построек, возведенных на чужой земле при отдаче ее в пользование из выстройки (ст. 1697, 1706); причем право собственности на постройки возникает с момента их возведения, а не окончания срока найма (⁶⁹/₅₈₃, ⁰⁴/₅₄, ср. ст. 1697). Наемная плата за квартиру не может быть, однако, определена движимостью, долженствующей перейти к хозяину дома после смерти нанимателя (⁶⁹/₁₃₂₂). Наемная плата вносится обыкновенно в условленные сроки (⁹⁹/₇₈) и предполагает возможность пользования взятым внаем предметом.

б. Определение срока найма (ст. 1691) составляет существенную принадлежность: бессрочное пользование чужою вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности (⁶⁸/₂₄₈, ⁹⁹/₆₈); хотя, по исключению, городам не воспрещается отдавать принадлежащие им земли в потомственное пользование (⁹²/₈₂)[см. сноску 213]. Что касается предельных сроков, то недвижимые имущества могут быть отдаваемы внаем и содержание на срок не свыше тридцати шести лет. Договоры, заключенные на более продолжительный срок, признаются обязательными лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма[см. сноску 214]. Прежде, до издания нового закона (15 марта 1911 г.), общим сроком найма недвижимых имуществ было 12 лет. Ныне этот срок сохранен для отдачи внаем недвижимых имуществ, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам (ст. 1711). Равным образом, новый закон сохранил определенные сроки найма или содержания недвижимых имуществ менее 12 лет и более 36 лет[см. сноску 215]. Так, 1) в пределах Ялтинского уезда, Таврической губернии, разрешается отдавать внаем частные недвижимые имущества на сроки до девяноста лет (ст. 1693)[см. сноску 216]. 2) Далее, возможны сроки в 60 лет для найма земель под устройство подъездных путей (т. ХII ч. 1 по прод. 1893, ст. 2); от 24–99 лет для найма казенных земель под хозяйственные заведения (т. XII ч. 2, Уст. сельск. хоз., ст. 28, прил., ст. 2) и до 99 лет под устройство дач (по закону 23 мая 1896 г.). В виде исключения, на срок ниже 12 лет: 1) на один год для найма церковных полевых участков православных приходов в западных губерниях (т. IХ, ст. 453, прил., ст. 29, п. 1) и 2) 6 лет для найма запасных майоратных земель (ст. 504). Независимо от общего правила о 36-летнем сроке найма недвижимых имуществ и перечисленных выше исключений, существуют в некоторых случаях и другие особые сроки (см. прим. 1–2 к ст. 1691, ст. 1694 и 1697). Наконец, новый закон 15 марта 1911 г. устанавливает предельные сроки для отдачи внаем недвижимых имуществ, находящихся под опекой. Причем, эти сроки не будут вполне определенными[см. сноску 217]. Именно, в отношении недвижимых имуществ малолетних предельный срок найма и содержания определяется достижением 17-летнего возраста, а в отношении прочих имуществ: 1) временем не свыше 12 лет или 2) наступлением определенных в законе сроков для признания имущества выморочным (ст. 1162 Зак. Гражд.) и для утраты безвестноотсутствующим права на возвращение ему имущества (ст. 1244 Зак. Гражд. и ст. 1459 Уст. Гражд. Суд.)[см. сноску 218]. Впрочем, и в этих случаях договоры могут быть заключаемы на более продолжительные сроки, но не иначе как с разрешения Правительствующего Сената (в порядке, установленном в п. 3 ст. 277). Договоры, заключенные без соблюдения этого порядка, признаются не обязательными: в отношении имущества малолетних – по достижении ими семнадцати лет, а в отношении прочих имуществ – по истечении двенадцати лет, считая с начала найма, или по наступлении указанных выше, в законе определенных, сроков[см. сноску 219]. Таковы постановления нашего нового законодательства. Несомненно, что они внесли некоторые улучшения, но сама реформа носит паллиативный характер[см. сноску 220]. Сенат, при существовании прежнего общего срока в 12 лет, считал возможным заключение договора с предоставлением нанимателю права, по истечении 12-лет­него срока, удержать за собою имение еще на 12 лет (⁸⁴/₂, ⁷⁵/₁₈₁). Это разъяснение сената фактически открывало возможность заключать договоры найма недвижимости на срок в 24 года, хотя юридически сенат и конструировал второй 12-летний срок, как условие о возобновлении срока найма. При несоблюдении этого условия, противная сторона имела право искать убытки (⁸⁴/₂). Надо думать, что эта практика приложима и ныне к новому общему сроку в 36 лет. В частности, следует признать желательными постановления проекта о возможности заключать наем на время жизни наймодавца или нанимателя (ст. 294, п. 2), а равно и такой наем, срок которого не определен (ст. 333). В этом случае продолжительность найма может быть определена, как обыкновенная принадлежность, местным обычаем[см. сноску 221]. Проект признает договоры, заключенные прямо на неопределенный срок (ст. 334).

в. Наконец, существенную принадлежность найма составляет его предмет (ст. 1691)[см. сноску 222] – чужое имущество. Наличность предмета найма для осуществления договора настолько необходима, что договор найма немедленно прекращается, как только нанятое имущество вполне уничтожилось (⁶⁹/₁₁₉₁ и др.) по какой бы то ни было причине (⁸¹/₈₂). Предметом найма может быть чужое имущество, как движимое, так и недвижимое[см. сноску 223]. Но, так как наем предполагает возвращение в целости той же самой вещи, то не могут быть предметом найма вещи потребляемые. Предметом найма могут быть также и права (ср. стр. 143). Проект правильно имеет в виду только такие права, которые приносят доход (ст. 293).

Таковы, кроме соглашения[см. сноску 224], три существенные принадлежности найма имуществ: плата, срок и предмет найма. Закон дозволяет включать, сверх того, произвольные условия (ст. 1691), но стороны и без такого дозволения, конечно, вправе включать в договор те или иные случайные принадлежности.

Что касается формы договора найма имуществ, то она не влияет на действительность договора. Самое большое, форма здесь может иметь значение доказательства договора. А именно, в определенных случаях закон требует письменной формы и даже крепостной. По общему правилу (ст. 1700), письменная форма необходима при найме недвижимостей, словесная – достаточна для найма движимостей. Однако, это общее правило допускает довольно много исключений. Такие исключения установлены: для договоров о найме городских строений и земельных участков в городских поселениях. Эти договоры могут быть заключаемы словесно на сроки не свыше 3 лет на всякую сумму, а на большие сроки, но не долее 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей. Таким образом, обратно: указанные договоры должны быть совершаемы письменно, если они заключены свыше 12 лет на какую бы то ни было сумму или от 3–12 лет на сумму свыше 300 рублей. Постановления эти введены новым законом 15 марта 1911 г. (ст. 1702) по примеру тех же постановлений о форме найма сельскими обывателями земель (ст. 1700). Причем, в последнем случае, безразлично, идет ли речь о найме сельскими нанимателями друг у друга или у посторонних лиц (ст. 1700). Впрочем, по желанию сторон, словесные договоры могут быть заключаемы с внесением их в книгу при Волостном Правлении (ст. 1700)[см. сноску 225]. Что касается крепостного порядка совершения договоров найма, то и здесь, как было уже отмечено (I), порядок этот имеет значение укрепления права по найму в отношении определенных третьих лиц, но крепостная форма не составляет корпуса сделки[см. сноску 226]. Крепостной порядок, кроме указанного основного случая (ст. 1703), требуется еще для договоров найма частных недвижимых имуществ в пределах Ялтинского уезда, Таврической губ., если договоры заключены на сроки свыше 36 лет (ст. 1693 по нов. зак.)[см. сноску 227]. В законах говорится еще о том, что следует являть (ст. 1702) и вообще можно свидетельствовать договоры найма (ст. 1701), но само собой понятно, что несоблюдение этих постановлений закона не может влиять на действительность договоров[см. сноску 228]. Итак, договор имущественного найма, заключенный с соблюдением вышеизложенных существенных принадлежностей, хотя бы постановления о форме и не были исполнены, будет действителен. Он порождает обязательства на той и другой стороне (соответственно права требования), почему сам договор будет двусторонним со всеми его последствиями.

2. Наймодавец (хозяин, ст. 1705) обязан: а) передать нанимателю (наемщику, ст. 1705) годную для условленного, временного, пользования вещь и б) поддерживать годность ее в течение всего срока найма.

а. Правда, как было замечено выше (стр. 62), наниматель вправе (⁸⁰/₁₁₈) получить вещь судебным порядком (реальное исполнение). Таким образом, сенат формулирует право нанимателя на передачу ему вещи, как правомочие, не лишенное вещного элемента (также Проект, ст. 300; против Шершеневич)[см. сноску 229]. Сенат преследует, конечно, благую цель – борьбу с недобросовестностью. Однако на практике цель эта трудно осуществима. Согласно общему принципу обязательственного права, нельзя принудить должника (в данном случае наймодавца) исполнить действие. Нанимателю остается, поэтому, искать, в конце концов, убытки, доказывание которых при нарушении договора найма в особенности трудно. – Вещь должна быть передана с принадлежностями (ср. ст. 298 Пр.) и обещанными качествами (ст. 301 Пр.).

б. Наймодавец обязан, далее, своевременно передать вещь не только пригодной для условленного пользования, но и поддерживать ее в том же состоянии, годности в течение всего срока найма. Поэтому наймодавец обязан устранять недостатки, вследствие которых пользование имуществом становится почему-либо вредным для нанимателя, затруднительным или невозможным. Сенат дал руководящее правило при обсуждении недостатков отданных внаем имуществ. Он требует, чтобы недостаток: 1) не был замечен при самом заключении договора, а обнаружился лишь впоследствии, и 2) имел существенное значение по отношению к той цели, для которой, по содержанию договора, нанятое имущество назначалось (⁹⁵/₁₄)[см. сноску 230].Последствия обнаружения недостатков в нанятом имуществе не одинаковы. Во-первых, можно требовать прекращения договора имущественного найма, если недостаток, напр., сырость в нанятом помещении, присущ нанятому помещению и не произошел по вине нанимателя (⁷⁷/₂₂₀, ⁷²/₁₁₄₁). Прекращение договора предполагает, однако, полный, а не частичный недостаток, т.к. только в первом случае может идти речь о совершенной негодности отданного внаем имущества[см. сноску 231]. Во-вторых, при частичном недостатке, когда обнаруживалось, что предмет найма поступил к нанимателю не в том объеме или качестве, которые были условлены по договору, сенат признает право нанимателя требовать уменьшения наемной платы (⁷¹/₃₂₅, ⁸⁰/₂₁₄, ⁹⁵/₆₂). Далее, т.к. наниматель обязан поддерживать годность предмета во все время найма, то, в-третьих, суд, по просьбе нанимателя, может освободить его от платы в целом или в части, безусловно или только на время, пока нанятое имущество: погибшее не будет восстановлено, а непригодное – исправлено хозяином (⁹⁵/₆₂). Оценивая вышеприведенную сенатскую практику, следует подчеркнуть ее недостаточность в области охраны личных благ нанимателя. В этом отношении, впрочем, и Герм. ул. (более совершенное) заслуживает упрека: оно допускает возможность сдачи внаем таких имуществ, пользование которыми угрожает личным благам нанимателя, раз это пользование согласно с договором (ст. 536, объяснения к ней). Поэтому нет ответственности за сдачу имущества внаем, предумышленную, из нерадения или корыстолюбия. Между тем такую ответственность следовало бы установить, ибо при свободе договора большинство нанимателей (в особенности малоимущих) не всегда в состоянии обеспечить свои личные блага (Менгер). Правда, Герм. ул. предоставляет нанимателям право отказаться от пользования по найму, сопряженному с значительной опасностью для здоровья, хотя бы наниматель заранее отказался от этого права (ст. 544), – но, конечно, данная гарантия не обеспечивает вполне бедных нанимателей. Им волей-неволей приходится ютиться по чужим углам. Тем не менее, Проект (ст. 340, п. 5) в общем следует за Герм. уложением.

3. В свою очередь наниматель обязан: а) уплачивать наймодавцу установленное вознаграждение и б) возвратить в целости вещь по окончании найма.

а. Однако, обязанность уплачивать вознаграждение предполагает поступление в пользование нанимателя сданного имущества (⁸⁰/₂₁₄). Напротив, невозможность для нанимателя лично пользоваться имуществом не лишает наймодавца права требовать такой платы[см. сноску 232]. Точно так же наймодавец не лишается права на получение наемной платы в том случае, когда наниматель прекращает договор досрочно по своему произволу (⁷⁴/₅₀₀, ⁷⁵/₆₇₄, ⁷⁶/₄₇₂, ⁸⁹/₁₉₂; иначе прежде, ⁷⁰/₈₄). Однако требование всей платы, в случае досрочного прекращения пользования нанятым имуществом, не есть право безусловное: закон не запрещает сторонам определять последствия досрочного нарушения договора найма и по общим правилам, указанным в ст. 569 и 570 (⁷⁶/₁₂₀)[см. сноску 233]. Наше законодательство, в обеспечение наемной платы, не представляет наймодавцу закладного права на инвентарь или обстановку нанимателя, но Проект (ст. 310 и сл.) при некоторых условиях дает наймодавцу право задержания[см. сноску 234].

б. Далее, наниматель обязан возвратить вещь в целости, без изменения ее назначения. Поэтому наниматель обязан не только сохранять вещь, но и пользоваться ею в том виде, в каком она передана, согласно цели договора. Впрочем, наш закон относит ответственность нанимателя за ущерб, порчу и за саму гибель вещи к произвольным (случайным) принадлежностям (ст. 1691, ср. 1707). Но здесь, очевидно, идет речь о не ответственности за случай (иначе Пр., ст. 321). Поэтому сенат правильно (ср. ст. 684) признает ответственность нанимателя, если ущерб, порча и гибель вещи произошли по вине нанимателя или его домашних (⁰³/₁₂)[см. сноску 235]. В частности, проект возлагает на нанимателя, под страхом ответственности за убытки, без замедления извещать наймодавца о необходимости производить исправления, лежащие на обязанности наймодавца, а также о всяком причинении посторонними лицами вреда нанятому имуществу или о предъявлении ими каких-либо иных прав (ст. 318). Это возложение обязанностей на нанимателя целесообразно, т.к., передав имущество нанимателю, наймодавец обыкновенно утрачивает непосредственную связь со своим имуществом[см. сноску 236]. Само собой понятно, наконец, что вещь должна быть возвращена со всеми ее принадлежностями в исправности или с замененными другими вещами, если принадлежности уничтожены или стали негодными (ст. 321)[см. сноску 237].

4. Договор имущественного найма прекращается нормально с истечением срока.

В этом отношении, как было выяснено (I), современное гражданское право стремится сохранить пользование вещью в течение всего срока даже в том случае, когда вещь, отданная внаем, перешла от одного собственника к другому. Этим вносится желательная устойчивость в столь важную сделку, которая глубоко затрагивает интересы миллионов населения, вынужденного прибегать к возмездному пользованию чужим имуществом, как в городских, так и в сельских местностях. Но эти же интересы побуждают законодателя строго нормировать право сторон на досрочное прекращение договоров о найме имуществ. Наши гражданские законы слишком прямолинейно решили вопрос, не признавая за сторонами права на досрочное прекращение найма (ст. 1705). Иначе отнесся к данному вопросу Проект. Признавая возможность заключения договоров найма на неопределенный срок, Проект устанавливает сроки предварения для прекращения договора (ст. 334). Правом прекратить договор, соблюдая сроки предварения, могут воспользоваться наследники нанимателя (ст. 336). Напротив, при несостоятельности нанимателя требовать прекращения найма вправе наймодавец (ст. 338). Кроме того, Проект устанавливает целый ряд причин, дающих каждой стороне право досрочно прекратить договор найма (ст. 339 и сл.). Среди этих причин имеется специфическая – обилие трудно истребляемых паразитов, или других вредных насекомых, или животных (ст. 340, п. 4). – Проект признает, наконец, за сторонами право молчаливого возобновления договора (ст. 341) и вводить двухлетнюю давность для погашения взаимных требований сторон (ст. 349).