Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

1. К форме договора продажи предприятия предъявляется два вида требований. Во-первых, это требования, общие для всех договоров продажи недвижимости, в силу которых договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, это специальное требование о приложении к договору необходимых документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК «Удостоверение состава продаваемого предприятия». Последнее требование связано с тем, что в этих документах фиксируются данные, необходимые для определения предмета договора продажи предприятия.

2. В отличие от обычного договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия требуется не только государственная регистрация перехода прав на имущественный комплекс, но и государственная регистрация самого договора. Договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента такой регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК) и с этого момента становится обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК).

Государственная регистрация договора осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на письменном документе, удостоверяющем содержание сделки (ч. 2 п. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации). Форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения государственного реестра прав на недвижимость (п. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации).

Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств) включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований.

Имущества, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

1. Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете договора. Это условие должно быть зафиксировано в договоре на определенный момент с учетом того, что предприятие – это действующее производство, сложный имущественный комплекс, состав которого постоянно претерпевает изменения. Поэтому при продажи предприятия обязательно должны быть составлены документы, указанные в ст. 561.

2. В п. 2 ст. 561 перечислены четыре вида документов, которые дают возможность сторонам получить достоверную информацию о составе предприятия и его действительной стоимости. На основе данной информации продавец и покупатель определяют существенные условия договора продажи предприятия – его предмет, цену и другое. Соответствующие документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора. Распределение обязанностей и расходов по составлению необходимых документов осуществляется по соглашению сторон.

3. Состав имущества продаваемого предприятия удостоверяют следующие документы:

а) акт инвентаризации. Необходимость проведения полной инвентаризации при продаже предприятия, помимо ст. 561, предусмотрена нормативными актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета и отчетности, в частности п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете и Положением о ведении бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина России от 29 июля 1998 года №34н (БНА №23. 1998). Порядок проведения инвентаризации и оформление ее результатов установлен Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Минфина России от 13 июня 1995 года №49 (Бухгалтерский учет. №12. 1995).

В ходе инвентаризации устанавливаются наличие, состояние и оценка соответствующего имущества. Для целей инвентаризации под имуществом предприятия понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, денежные средства и другие финансовые активы, а под финансовыми обязательствами – кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы (п. 1.2 Методических указаний);

б) бухгалтерский баланс. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете бухгалтерский баланс представляет собой систему показателей, сгруппированных в сводную таблицу, которые характеризуют в денежном выражении состав, размещение, источники и назначение средств на отчетную дату. Содержание бухгалтерского баланса определяется правилам раздела 4 Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организаций», утвержденного приказом Минфина России от 6 июля 1999 года №43н (Бухгалтерский учет. №9. 1999). Покупателю бухгалтерский баланс не дает, однако, полного представления об имуществе предприятия, в том числе и потому, что на момент составления бухгалтерского баланса чаще всего не учитываются текущие рыночные цены;

в) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Порядок осуществления аудиторской деятельности регулируется Законом об аудиторской деятельности, нормативными актами, определяющими порядок проведения аттестации аудиторов и лицензирования их деятельности, а также Законом об оценочной деятельности;

г) перечень всех долгов (обязательств) включаемых в состав предприятия. Он должен содержать указание на кредиторов, характер, размер и сроки требований.

Долги – это не только обязанности по выплате кредиторам определенных денежных сумм, но и обязанности по передаче товаров; выполнению работ или указанию услуг. Все эти обязанности признаются долгами и по общему правилу включаются в состав предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК). Долги, о которых говорится в ст. 561 не совпадают с более широким понятием «кредиторской задолженности» в бухгалтерском смысле, в которую включаются также налоги, обязанности, вытекающие из трудовых отношений, и такого типа. Отчуждению в составе предприятия как имущественного комплекса подлежат только обязанности, возникшие из гражданско-правовых отношений.

Согласно правилам бухгалтерского учета суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности, не подлежат включению в перечень долгов. Это, однако, не согласуются со ст. 199 ГК, в соответствии с которой исковые требования принимаются к рассмотрению судом и могут быть удовлетворены, несмотря на истечение срока исковой давности, если только сторона в споре не заявит об истечении срока исковой давности до вынесения судом решения.

4. Установление стоимости предприятия на основе полной инвентаризации и анализа иных документов, указанных в п. 2 статьи 561 является основанием для определения продажной цены предприятия.

Цена – существенное условие договора продажи предприятия: если соглашение о цене не достигнуто, договор не считается заключенным.

Для определения цены стороны должны иметь всю информацию о стоимости предприятия, его долгах и прочем, но закон не требует, чтобы цена продажи предприятия была эквивалентна его стоимости. Иными словами, несовпадение продажной цены и инвентаризационной стоимости предприятия вполне возможно. Цена предприятия – это прежде всего экономическая категория, в силу чего целесообразно, чтобы она определялась в результате профессиональной оценочной деятельности. При определении цены могут учитываться любые обстоятельства и факторы, в том числе не подлежащие ни бухгалтерскому учету, ни прямой оценке, например деловая репутация предприятия, удачное место расположения, известные сторонам перспективы соответствующего бизнеса, клиентура, личные мотивы и прочее.

Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продажи одной из сторон договора продажи предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передачи предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

1. После подписания и регистрации договора продажи предприятия, но подписания сторонами передаточного акта кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены о продаже. В соответствии с п. 1 ст. 562 уведомление кредиторов может осуществить любая из сторон по договору, но соглашением сторон целесообразнее возложить эту обязанность на продавца, так как он уже известен кредиторам как должник по обязательствам. Форма письменного уведомления в статье 562 не определена, но во избежание последующих споров предпочтительно уведомлять о продаже каждого из кредиторов в отдельности, а не ограничиваться общей публикацией в печати.

2. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п. 2 статьи 562. Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

В отличие от общих правил ч. 1 ст. 139 ГК, в соответствии с которыми перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, правила ст. 562 устанавливают менее жесткие требования к переводу долга, в ней говорится лишь об уведомлении кредиторов, а не о получении их согласия на продажу предприятия.

3. Если кредитор в течение установленного срока не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга, но при этом не предъявил требования о признании договора продажи предприятия недействительным, продажа предприятия считается состоявшейся. Продавец и покупатель будут, однако, нести перед кредитором солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия без согласия кредитора. Кредитор может обратиться с требованием об исполнении как к покупателю и продавцу совместно, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК «Права кредитора при солидарной обязанности»). В случае, если покупатель сам исполнит обязательство, переданное на него без согласия кредитора, то кредитор обязан это исполнение принять (ст. 313 ГК «Исполнение обязательства третьим лицом»).

По смыслу закона согласие кредитора на перевод долга может быть дано в любой момент и после передачи предприятия. С этого момента солидарная ответственность продавца и покупателя прекращается, и ответственным по обязательству остается только покупатель.

4. Предприятие может быть обременено не только обязательственными, но и вещными правами третьих лиц, например правом залога. Статья 37 Закона об ипотеки устанавливает обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на отчуждение предприятия, хотя изъятия из этого правила могут быть установлены договором об ипотеке. Кроме того, обременением предприятия может быть, например сервитут (право ограниченного пользования каким-либо имуществом в составе предприятия). В этом случае права соответствующих лиц сохраняются при переходе права собственности на предприятие в результате его продажи (п. 3 ст. 216 ГК «Вещные права лиц, не являющихся собственниками»), их согласия на продажу испрашивать не нужно, но покупатель должен быть уведомлен продавцом о наличии подобных обременений предприятия (п. 1 ст. 460 ГК «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц» - §1 Общие положения о купле-продаже).

Статья 563. Передача предприятия

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.