Кредит по овердрафту и контокорренту
Разновидностью многоцелевого кредита является ОВЕРДРАФТ. При данной форме расчетный счет клиента не только сохраняется, но и на нем разрешается иметь дебетовое сальдо. Это означает, что, не открывая отдельного ссудного счета, клиент сверх своих остатков и поступлений средств на расчетный счет получает право на дополнительную оплату расчетных документов и денежных чеков за счет ресурсов банка.
Овердрафт вводится для первоклассных заемщиков и чаще всего при соблюдении по крайней мере двух условий. Во-первых, в прогнозируемом (плановом) периоде необходимо, чтобы в итоге источники оборотных средств клиента превышали размер их размещения. Во-вторых, нередко требуется согласие клиента положить на год минимально необходимую стабильную величину его денежных средств на срочный депозит в данном банке Депозитная гарантия является одной из форм обеспечения возвратности кредита.
При овердрафте важно, чтобы ссудная задолженность не превышала сумму первоклассных ликвидных средств.
Данный кредит, так же как и кредит по овердрафту, носит многоцелевой краткосрочный характер. Он предоставляется на разрыв в платежном обороте клиента, когда его текущие финансовые потребности превышают имеющиеся у него собственные ресурсы. Потребность в средствах связана с созданием запасов товарно-материальных ценностей и осуществлением производственных затрат, отвлечением оборотных активов в товары отгруженные, дебиторскую задолженность, несовпадением срока оборачиваемости фондов на отдельных стадиях их движения По существу, кредит предоставляется под совокупный (укрупненный) объект, связанный преимущественно с движением оборотных средств заемщика1.
Кредитование осуществляется в пределах кредитной линии. Ее размер устанавливается на основании балансовых данных заемщика о размещении оборотных средств и имеющихся в его распоряжении источников формирования Размер кредитной линии рассчитывается как разница между суммой различных элементов оборотных средств (производственных запасов, в том числе сырье, основные и вспомогательные материалы, топливо, тара; незавершенное производство и готовая
+++1 Исключением является выдача за счет контокоррентного кредита авансов на краткосрочное предварительное финансирование долгосрочных проектов
===270===
продукция, товары отгруженные; дебиторская задолженность) и суммой собственных источников их формирования, а также кредиторской задолженности. Если оборотные средства по балансу предприятия на 1 января планируются в размере 5 млн денежных единиц, а источник их формирования - 4 млн, то кредитная линия на планируемый год составит 1 млн денежных единиц
КОНТОКОРРЕНТ- это единый активно-пассивный счет. С него производятся практически все платежи (по дебету), включая оплату расчетных документов за различные виды товарно-материальных ценностей и услуг, чеков на заработную плату, поручений по платежам в бюджет и др В кредит счета зачисляется вся причитающаяся предприятию выручка от реализации продукции и оказанных услуг В кредит также поступают другие платежи, включая погашение задолженности по товарным и нетоварным операциям, пени, штрафы, неустойки, возврат излишне перечисленных сумм в бюджет и др. Поскольку весь платежный оборот концентрируется на контокорренте, расчетный счет заемщика закрывается.
Сальдо на контокорренте может быть дебетовым и кредитовым. Дебетовое сальдо свидетельствует о том, что у заемщика временно отсутствуют собственные денежные средства для осуществления текущих платежей и ему выдан кредит. Кредитовое сальдо, напротив, показывает, что поступление собственных денежных средств превышает потребность в текущих платежах, клиент не нуждается в кредите и, по существу, про-кредитовал банк. Кредитовое сальдо дает основание для уплаты процентов в пользу клиента. Плата за данное сальдо практически соответствует размеру процентов по счетам до востребования.
Пределом оплаты обязательств клиента по контокорренту, как уже отмечалось, является кредитная линия. В каждом отдельном случае ре-жим ее превышения может быть различным. Каждый банк самостоятельно регулирует свои взаимоотношения с клиентом, дифференцирует кредитные отношения в зависимости от кредитоспособности заемщика, прежнего опыта работы с ним, степени доверия, качества форм обеспечения возвратности кредита, объема превышения кредитной линии.
В отношении клиента первого класса кредитоспособности при отсутствии у него в прошлом систематической потребности в сверхплановом кредите банк может ограничиться наблюдением за кредитной линией. Последняя превращается в своеобразную контрольную цифру, которую можно превышать.
Возможен и второй вариант, когда банк также жестко не ограничивает платежи за счет кредита, допускает превышение кредитной линии, но до определенного уровня. Чаще всего допускается 10%-ное превышение кредитной линии, хотя следует принимать во внимание и индивидуальный уровень, учитывающий специфику колебаний потребности в оборотных средствах.
Если банк не уверен в сохранении высокого уровня кредитоспособности заемщика, то может быть использована схема кредитования, при которой погашение долга производится на основании векселей до востребования, дающих право банку в любое время ограничить право клиента на получение кредита.
===271===
Кредитование по контокорренту является достаточно рискованной формой кредитования. В условиях экономического кризиса его объемы резко сокращаются, большинство банков отказывается от этой формы, предпочитая разовые выдачи кредитов. В условиях экономической нестабильности контокоррент используется только первоклассными клиентами, имеющими высокую степень доверия.
Плата за пользование кредитом по контокорренту в силу более высокого долгового риска несколько выше, чем по другим краткосорочным кредитам. Ссудный процент устанавливается индивидуально для каждого заемщика и является договорным.
Объектом банковского контроля в процессе кредитования в целом является соблюдение условий кредитного договора Здесь важно учитывать ряд положений.
1. Прежде всего особое внимание банк обращает на состояние кредитоспособности заемщика. Как уже отмечалось, данная форма кредитования вводится главным образом для клиентов первого класса кредитоспособности. Если заемщик ухудшил свои показатели ликвидности, не улучшил предусмотренную договором обеспеченность собственными средствами и др., то банк может применить схему кредитования -снять его с кредитования по контокорренту, в дальнейшем производить оплату расчетных документов только в пределах поступившей выручки от реализации продукции и оказания услуг.
2. Объектом контроля являются также другие показатели отчетности клиента. Ежеквартально банк рассматривает баланс оборотных средств, сравнивает его с плановыми данными, при необходимости корректирует размер кредитной линии. Поскольку кредитная линия планируется на год с поквартальной разбивкой, то ее фактическая величина под влиянием ряда факторов производства и обращения может существенно отличаться от прогнозируемой суммы. Своевременная корректировка кредитной линии дает возможность избежать искажений и ошибок при оценке кредитных взаимоотношений банка с заемщиком.
На основании анализа отчетности банк имеет возможность проверить и другие условия кредитного договора. Например, в качестве условия кредитования по контокорренту может стать обязательство клиента снизить отвлечение своих средств в дебиторскую задолженность, другие активы. Если эти отдельные условия кредитного договора не выполняются, банк увеличивает плату за пользование контокоррентным кредитом.
3. Важным является также оперативный контроль за состоянием задолженности по ссуде, ее отклонением от установленной кредитной линии. Режим кредитования по контокорренту, как правило, меняется, если заемщик превышает кредитную линию более чем на 10%. В этом случае банк устанавливает твердый предел превышения кредитной линии, а также вводит штрафную надбавку к договорной процентной ставке.
Недоиспользование кредитной линии также является нарушением кредитного договора. Для банка это означает, что он не размещает собранные им в основном на платной основе свободные денежные сред-
===272===
ства В порядке компенсации за упущенную выгоду от сокращения кредитных операций банк взыскивает с заемщика соответствующую комиссию. Ее размер зависит от величины и длительности недоиспользования кредитной линии и обязательно фиксируется в кредитном договоре.
В кредитном договоре может фиксироваться и размер штрафа, выплачиваемого клиенту в случае, если банк из-за отсутствия у него ресурсов не выполнит своих обязательств по выдаче ссуды в пределах кредитной линии.
В современных российских условиях выдача кредита по контокорренту приостановлена, так как по действующим нормативным положениям вся выручка, причитающаяся предприятию, должна концентрироваться на его расчетном счете. Основную нагрузку совокупного кредитования, таким образом, несет кредит по овердрафту.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает
===273===
денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке Стан-дартбанк
Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, низкий платежеспособный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.
Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.
ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на
• приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
• получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат)
===274===
средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты
а) наименование "жилищный сертификат",
б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;
в) срок действия жилищного сертификата;
г) дату приобретения жилищного сертификата первым собственником;
д) размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;
е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
ж) цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;
з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником;
и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры с установленными характеристиками;
к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий,
л) условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:
===275===
дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;
н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;
о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:
• заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата;
• погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.
Если эмитент не может осуществить погашение жилищных сертификатов, то это доложен сделать гарант, заключение договора с которым обязательно для эмитента.
К выпуску и обращению на территории Российской Федерации допускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов Российской Федерации или его органах на местах. Выпуски жилищных сертификатов должны получить в установленном порядке государственный регистрационный номер.
Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю, и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
===276===
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участ-ком или правом пользования им.
ИПОТЕКА - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).
Закон РФ "О залоге "устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
• стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) -юридические и физические лица;
• регистрирующий орган;
• держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
а) возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;
б) сдачу имущества в аренду;
в) обременение имущества новыми долгами и т.д.
Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное
имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту. .
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.
Комитет по управлению имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния
===277===
залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.
Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.
Договор об ипотеке должен содержать:
наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;
название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;
подписи залогодателя и залогодержателя;
наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.
По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.
Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.
Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.
Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября 1994г. №788 "О введении па территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога " введен регистрационный реестр договоров о залоге - Единый залоговый реестр
Государственную регистрацию договоров ипотеки (как часть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:
Комитет по управлению имуществом г. Москвы;
Московское городское бюро технической инвентаризации;
Московский земельный комитет;
Департамент муниципального жилья;
Московская регистрационная палата - держатель Единого залогового реестра;
"Мослесопарк".
===278===
Договор о залоге считается зарегистрированным, если:
ему присвоен номер (код) Единого залогового реестра;
обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;
на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);
надлежаще оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге держателю Единого залогового реестра.
Регистрирующий, орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.
При прекращении права залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.
После Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г., который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами порядка на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).
Объектами кредитования выступают:
• приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
• строительство (реконструкция) жилья;
• приобретение жилья.
===279===
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:
• земельный,
• строительный;
• кредит на приобретение жилья
В положении о жилищных кредитахсказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Решение о предоставлении кредита на строительство принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.
Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:
• для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат, документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ, другие документы по требованию кредитора;
• для физических лиц- документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация, документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.
На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья - продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке)
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения, обеспечение кредитно-
===280===
го обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санк-' цииза нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу
В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка
Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схемы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.
По схеме "Форвард - кредитинвест" кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.
В Москве реализацию программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуществлял Ипотечный акционерный банк.
Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья. Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит.
Схема накопительных счетов "сберегательных жилищных контрактов" используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).
Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последую-
===281===
щего его выкупа. По такой схеме работал Столичный банк сбереже-ний-АГРО в Москве. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и ряд риэлторских фирм.
Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской компании.
Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60% - от 3 до 5 лет и 50% - от б до 10 лет.
При установлении платежей по основному долгу и процентным ставкам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару.
В дальнейшем получат развитие ипотечные кредиты под жилье в крупных городах страны. В Москве для ипотечного кредитования планируется привлечь 500 млн долл. 30% стоимости квартир должны оплачивать заемщики, а под остальную сумму будут предоставляться кредиты сроком на 10 лет Сбербанком, Банком Москвы, Мосстройэкономбанком и Инвестсбербанком, закладные договора у которых будут выкуплены Московским ипотечным агентством. Оно же сможет на базе закладных договоров выпускать ценные бумаги для привлечения средств.
В реализации ипотечной программы Санкт-Петербурга примут участие банки Петровский, Промышленно-строительный и ипотечный банк «Санкт-Петербург».
В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием юридически-правовой базы и отсутствием соответствующих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки.
Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно и требует работы специалистов. Для этого надо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен.
Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение достоверной информации о титуле собственности. Это требует создания дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозврата ссуд.
Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.
Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.
В принятом Законе РФ "О залоге" не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегу-
===282===
лирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.
В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.
Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.