Метод остатка для собственности объекта в целом
При определении стоимости объекта недвижимостиметодом остатка для собственности объекта в целом вместо термина «остаток» используется термин реверсия – остаточная стоимость объекта после прекращения поступления потока доходов. Реверсия может быть получена не только по истечении срока экономической жизни объекта (срок. В течении которого здание приносит прибыль), но и при его перепродаже до истечения этого срока.
Довольно точный результата при использовании данного метода можно получить для оценки стоимости недвижимости, когда величина чистого операционного дохода может быть спрогнозирована с достаточной достоверностью на весь период экономической жизни объекта.
Метод расчета общего коэффициента капитализации при использовании метода физического остатка
Структура стоимости объекта недвижимости может быть охарактеризована соотношением доли стоимости земельного участка и долей стоимости зданий и сооружений, расположенных на этом участке. Если, например, стоимость земельного участка составляет 36% от общей стоимости объекта недвижимости, а стоимость зданий и сооружений – 64%, для определения оценочной стоимости данного объекта рассчитывается общий физический коэффициент капитализации.
Анализ чувствительности
В случае когда предполагается, что по истечении определенного времени объект недвижимости будет продан, причем цена перепродажи может колебаться в некотором диапазоне, для определения текущей стоимости объекта используется коэффициент капитализации, откорректированный с помощью фактора фонда возмещения. Этот метод называется анализом чувствительности.
Инвестор рассматривает вариант приобретения объекта недвижимости, который обеспечивает получение ежегодного чистого операционного дохода в размере 72000 руб. и конечную отдачу в 12% на всю цену покупки объекта. Требуется определить текущую стоимость объекта недвижимости, если через 10 лет он будет продан; при этом цены на него могут изменяться по сравнению с текущими ценами на 10 – 25% в большую или меньшую сторону.
Исходя из величины конечной отдачи и предполагаемого срока перепродажи рассчитаем величину фактора фонда возмещения 0,12 = 0,057. Далее решение представим в
1,1210 – 1
табличной форме:
| Изменение цены перепродажи, % | Откорректированный фактор фонда возмещения | Общий коэффициент капитализации | Оценочная стоимость объекта собственности, руб. |
| Снижение на 10% | 0,057*0,1=0,0057 | 0,12+0,0057=0,1257 | 72000:0,1257=572792 |
| Снижение на 25% | 0,057*0,25=0,01425 | 0,12+0,01425=0,13425 | 72000:0,13425=536313 |
| Повышение на 10% | 0,057*(-0,1)=-0,0057 | 0,12+(-0,0057)=0,1143 | 72000:0,1143=629921 |
| Повышение на 25% | 0,057*(-0,25)=-0,01425 | 0,12+(-0,01425)=0,10575 | 72000:0,10575=680851 |
При прогнозировании снижения цен на объект недвижимости часть первоначального инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Это достигается за счет увеличения коэффициента капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. При этом текущая стоимость объекта снижается, большая часть возвращаемых инвестиций покрывается за счет текущих доходов, а меньшая часть – за счет остаточной стоимости при перепродаже.
При прогнозировании возможного повышения цен на объект недвижимости действуют в обратном порядке: снижают коэффициент капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. В результате текущая стоимость объекта недвижимости повышается, часть возвращаемых инвестиций покрывается из текущих доходов, а остальная часть будет получена при перепродаже по цене, превышающей первоначальную.
Анализ чувствительности позволяет также рассчитать величину ставок отдачи при заданных текущих ценах и прогнозируемых изменениях стоимости объектов недвижимости.
Метод остатка для земли используется в том случае, когда имеется возможность оценить стоимость зданий и сооружений, а также вычислить коэффициент капитализации. В случаях когда известна стоимость земли, используется метод остатка для зданий. Использование нормы прямолинейного или аннуитетного способа возврата капитала обусловлено характером прогнозируемого потока доходов (равномерного или убывающего).
Использование метода остатка для собственности (объекта) в целом применяется в том случае, когда предполагается, что недвижимость приносит единый поток доходов, т.е. не представляется возможным его разделение на доходы от земли и доходы от зданий и сооружений. Текущая стоимость объекта недвижимости в случаях их перепродажи определяется путем суммирования текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости предполагаемой цены перепродажи. Применение этого метода целесообразно, если имеются достаточные основания предполагать стабильность потока доходов, а цена перепродажи с большой вероятностью может быть установлена благодаря наличию контракта между двумя инвесторами, в котором один из них предоставляет другому право продать или купить данный объект в определенный момент по заранее установленной цене, т.е. наличию опциона на продажу объекта собственности.
Кроме рассмотренных приемов расчета коэффициентов капитализации и оценки недвижимости существует и ряд других методов, применение которых обусловлено различием способов финансирования сделок с объектами недвижимости. Рассмотрим эти методы.
Мировая практика сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает их реализацию с привлечением ипотечного кредитования – кредитования под залог имущества, т.е. применяется финансовый левередж, или рычаг (financial leverage). Свойство финансового левереджа (финансового рычага) заключается в том, что возникает возможность использовать капитал, взятый в долг, для инвестиций, приносящих прибыль более высокую, чем выплачиваемый процент по полученному кредиту.
Получение кредита при покупке объекта недвижимости является желательным по ряду причин: во-первых, не многие покупатели, обладающие собственными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта; во-вторых, покупатели, обладающие необходимыми средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала путем его диверсификации; в-третьих, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности; в-четвертых, появляется возможность получения льгот по налогообложению (во многих странах проценты по кредитам исключаются из облагаемого налогом дохода).
Таким образом, инвестиции в недвижимость в случае привлечения кредитов могут быть представлены двумя частями: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации этих двух частей должна удовлетворять требованиям рыночного дохода с учетом риска вложений капитала в инвестиции. Поэтому сама ставка капитализации также разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.
Ипотечная постоянная – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Ставка капитализации на собственный капитал –это отношение ежегодных денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств инвестора.
Как уже указывалось, при покупке недвижимости могут быть использованы различные методы финансирования. Весьма распространенный метод – это приобретение недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов.
В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж является «положительным». Если доходность по приобретенной недвижимости не превышает процент по полученным ссудам, левередж считается «отрицательным». В случаях когда недвижимость приносит доход, равный проценту привлеченному кредиту, левередж считается «нейтральным».
Эффект финансового левереджа выражается следующей формулой:
R = r + D (r - i),
E
где R – ставка доходности собственного капитала;
r – ставка доходности инвестированного капитала (собственный капитал плюс долгосрочный кредит);
D – долгосрочные привлеченные кредиты;
E – собственный капитал;
i – проценты по долгосрочным кредитам.
Таким образом, имея левередж, инвесторы получают увеличение текущей отдачи, извлекают большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивают большую диверсифицированность активов.
На цену объекта недвижимости оказывает влияние не только само наличие ипотечного кредита, но в значительной степени его доля в составе инвестированного капитала, а также методы его погашения.
Для определения стоимости объекта недвижимости коэффициент капитализации можно определить как средневзвешенную величину из ожидаемых ставок дохода на вложения каждого участника данного инвестиционного проекта (кредитора и инвестора). Такой метод получил название инвестиционной группы. При использовании этого метода предполагается, что возмещение инвестированного капитала не является обязательным условием в текущее время, поэтому в данном случае учитывается лишь текущая доходность и не учитываются отчисления на амортизацию кредита и возмещение собственного капитала. Возврат же всего инвестированного капитала произойдет при его перепродаже через неопределенное время в будущем.
При определении стоимости объекта недвижимости с учетом амортизации ипотечного долга, т.е. когда кредитору не только выплачиваются проценты, но и возмещается капитал, полученный в кредит, используется методинвестиционной группы с амортизацией. В этом случае коэффициент капитализации рассчитывается так же, как средневзвешенная величина из взвешенных ставок по ипотечному кредиту и собственному капиталу. Вместе с тем расчет коэффициента капитализации для ипотечного кредита производится не по процентной ставке, предусмотренной кредитным договором, а по величине ипотечной постоянной.
Сущность ипотечно-инвестиционного анализа заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется путем нахождения суммы, включающей собственный капитал и ипотечные кредиты.
После расчета величины собственного капитала к ней прибавляется основная сумма ипотечного долга. Результатом этого сложения является стоимость оцениваемого объекта. Все сказанное можно представить в виде уравнения:
Стоимость недвижимости = Собственный капитал + Ипотечный кредит.
Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: дисконтированных денежных поступлений и дисконтированной суммы от перепродажи недвижимости. Оба элемента дисконтируются по ответствующей ставке отдачи, которая представляет собой предполагаемую доходность инвестора. Если предполагается, что денежные поступления будут носить равномерный характер, т.е. будут поступать равными суммами и через равные временные интервалы, то их ежегодную сумму следует умножить на коэффициент приведения обычной ренты. Если же прогнозируется их поступление неравными величинами, то каждую величину дисконтируют с использованием дисконтного множителя, после чего все дисконтированные величины суммируются. В результате каждой из этих операций получают текущую стоимость денежных поступлений. Так как выручка, полученная от перепродажи недвижимости (реверсия), поступает как единовременная сумма, то ее текущая стоимость определяется с помощью дисконтного множителя.
Таким образом, последовательность действий при оценке стоимости недвижимости следующая:
1) определяется прогнозируемый годовой чистый операционный доход (NOI);
2) в случае если погашение ипотечного долга производится чаще одного раза в год (например, ежемесячно), вычисляется размер ежемесячного платежа по обслуживанию долга (Y);
3) рассчитывается годовой платеж по обслуживанию долга (12Y);
4) вычисляются годовые поступления инвестора как разность между величиной чистого операционного дохода и годовой величиной по обслуживанию долга (NOI – 12Y);
5) рассчитывается текущая стоимость ежегодных денежных поступлений на момент перепродажи недвижимости (NOI – 12Y)ak;i1, где ak;i1 – коэффициент приведения на момент перепродажи n по предполагаемой инвестором ставке дохода на собственный капитал i1;
6) определяется остаток ипотечной задолженности (Dk) на момент перепродажи. Остаток задолженности рассчитывается с использованием доходной ставки кредитора – i2, т.е. ставки, по которой получен ипотечный кредит;
7) находится разность между предполагаемой ценой перепродажи – RP (реверсии) и остатком долга на момент перепродажи (RP - Dk);
8) вычисляется текущая стоимость величины, рассчитанной в п.7: (RP - Dk) Vk, где коэффициент приведения рассчитывается по ставке дохода на собственный капитал, т.е. Vk = (1 + i1)-k; k – число лет на момент перепродажи объекта недвижимости;
9) стоимость собственного капитала определяется как сумма величин, рассчитанных в п. 5 и 8;
10) стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется как сумма стоимости собственного капитала и полной стоимости ипотечного долга (D).
Если получение чистого операционного дохода прогнозируется получением равновеликих сумм, последовательность действий для определения стоимости недвижимости (V) может быть выражена формулой:
V = (NOI – 12Y)ak;i1 + (RP - Dk) Vk + D.
Получение годовых чистых операционных доходов, отличающихся друг от друга по своей величине, вызовет, в свою очередь, получение различных по величине годовых денежных поступлений инвестора. В этом случае стоимость недвижимости может быть определена по следующей формуле:
V = (NOI – 12Y) + (RP - Dk) ,
(1 + i1)n (1 + i1)k
где, 1 - дисконтный множитель в году - К.
(1 + i1)k