Основные критерии выбора сопоставимых объектов
Основные этапы оценки
1 этап: изучается состояние и тенденция развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно (с помощью газет, интернета…).
2 этап: собирается и проверяется информация по объектам- аналогам. Анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3 этап: на выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов (аналогов).
4 этап: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе сравнительного подхода.
На 1 этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты:
сходные объекты по: 1.назначению использования 2.качеству 3.передаваемым правам 4.местоположению 5.физическим характеристикам
сходные субъекты по: 1.платежеспособности 2.возможности финансирования 3.инвестиционной мотивации
Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента рынка условий.
Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати, сведениях о реализации объектов на аукционе, данных судебных заседаний и т.д.
Главная задача на этом этапе сгруппировать свед-я по избранным критериям выбора.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов
1.Права собственности на недвижимость
2.условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно)
3.Условия и время продаж
4.Местоположение
5.Физические характеристики
Корректировка на право собственности – при продажи объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендным договорами) возникает необходимость корректировки цены на право собственности.
Величина корректировки есть разница между рыночной и договорной арендной платы в расчете на один год.
Условия финансирования – проводятся в том случае, если установлено, что при заключение договора купли-продажи продавец предоставил рассрочку в оплате всей ли части суммы. При этом стоимость данного объекта-аналога выше исходя из процентной ставки и условия кредитования.
Условие продажи – вводится в том случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях, например при срочной продажи объекта продавец занизил стоимость.
Выяснение и обоснование этих условий на практике затруднено.
Время продажи – одним из основных элементов необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Используем данные об информации.
Корректировка на местоположение – производится в том случае, если сопоставимые объекты находятся в разных районах, различаются по уровню стоимости 1 кв.м.
Корректировка на физические характеристики, как правило, это корректировка на износ. В случае, если у сопоставимого объекта износ ниже (т.е. объект в лучшем состояние, чем оцениваемый объект), то цена аналога должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектом.
Существует и поправка на наличие дополнительных вспомогательных сооружений (гараж, баня …). В этом случае цена сопоставимого объекта увеличивается или уменьшается на стоимость дополнительного объекта.
Вопрос 6.Сущность метода прямой капитализации.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику прямой капитализ-и и (или) капитализ-и будущих доходов (дисконтирования денежных потоков). Способ капитализации позволяет на основании данных о доходах и к-те капитализ-и на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для получения текущей стоимости денежного потока исходя их дохода, который может приносить объект недвижимости ( в частности, от сдачи объекта в аренду).
МПК исп-ся в случае оценки им-ва при пост-й вел-не дохода (т.е. среднегодовой доход от исп-я им-ва постоянен), отс-т первонач-е инв-и.
Базовая формула для расчета имеет вид:
С= 
,
С – ст-ть объекта недв-ти, Rk – к-т капит-и, %, ЧОД(NOY) – чистый операционный доход, руб.
Основные проблемы исп-я МПК:
1. Метод не рек-ся исп-ть, когда объект недв-ти треб-т значительной рек-и или нахся в сост-и незав. Стр-ва ( т.е. в ближ-м буд-м не будет выхода на стаб-е доходы).
2. В РФ есть проблема информ-й непрозрачности рынка недв-ти, т.е. отс-т инф-я по реальным сделкам продажи, аренды, экспл-м расходам и т.п. В рез-те ЧОД и к-т капит-и дост-но трудно опр-ть.
Этапы и процедуры оценки МПК:
1. Опр-е ожид-го годового (среднегод.) дохода.
2. Расчет ставки капитализ-и.
3. Опр-е ст-ти недв-ти на основе ЧОД и Rk
Опр-е ожид-го ЧОД.
1) Опр-ся потенц-й валовый доход (ПВД) – это доход, кот-й можно получить от недв-ти при 100%-ном её исп-и без учета потерь расходов: доход от оказания услуг (например, по мелкому авторемонту машин). ПВД зависит от площади объекта и средне й арендной ставки.
ПВД = SОБ*САР
2) Опр-ся дейст-й валовый доход (ДВД)
ДВД = ПВД – Потери
Потери – от недозагрузки площадей и недосбора арендной платы.
3) Опр-е ЧОД
ЧОД = ДВД – Операц-е расходы
Операц-е расходы (ОР) – расходы, необходимые для обеспеч-я норм-го функц-я объекта недв-ти и получ-я дохода от него. Ор принято делить на: условно-постоянные, условно-переменные (Эксплуатац-е), расходы на замещ-е или резервы.
Опр-е ставки капит-и. Сущ-т неск-ко методов опр-я ставки капит-и:
1. Метод общей ставки капит-и (прямого сопост-я).
2. М-д связ-х инв-й заемн. И собст-го кап-ла.
3. М-д связ-х инв-й земли и зд-й.
4. М-д Элвуда. Завис-ть м/у ставкой дисконта и к-том капит-и отр-т ф-ла Элвуда:
RO = YO + ∆α, где
RO – к-т капитализ-и, YO – ставка дисконта, ∆ - изменение стоимости актива, кот-я учит-т ре-капитализ-ю, долгосрочные темпы роста дохода, изменение рисков в будущем, α – к-т, отраж-й годовую норму возврата капитала.
5. Метод кумулятивного построения. Способ последовательного наращивания первой составляющей к-та капит-и, при кот-м в кач-ве базовой берется безрисковая ставка доходности, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недв-ти, такими как: надбавка за низкую неликв-ть, надбавка за риск вложения в недв-ть, надбавка за инвестиционный менеджмент. В качестве безрисковой часто принимается ставка доходности по безрисковым ценным бумагам, в частности – по облигациям федерального займа РФ.
Вопрос 7. Сущность метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).
Метод ДДП – м-д опр-я капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.
В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:
, где:
PV – текущая стоимость объекта оценки;
Ct – денежный поток периода t;
it - ставка дисконтирования периода,
П – стоимость реверсии ( перепродажи, остаточная стоимость),
N – период времени (годы).
Метод ДДП прим-ся, когда:
1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих,
2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости,
3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер,
4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное,
5) объект недвижимости строится или вводится в действие.
Алгоритм расчета метода ДДП:
1. Опр-ся прогнозный период, т.е. срок экспл-и недв-ти до её перепродажи. (3-5 лет)
2. Устан-ся вел-на чистого дохода от эксплуатации недв-ти в расчете на год. Опр-ся вел-ны чистого дохода по каждому году в течение прогнозируемого периода до перепродажи.
3. Определение ставки дисконтирования.
4. Дисконтирование потока чистых доходов с использованием соответствующих значений фактора текущей стоимости денежной единицы (прм-е фактора тек-й ст-ти аннуитета невозм-но, т.к. значение доходов ежегодно меняется).
5. Расчет стоимости перепродажи объекта оценки. Рассчитывается путем капитализации дохода в постоянном прогонзном периоде с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
6. Дисконтирование стоимости реверсии в теукщую стоимость на день оценки.
7. Суммирование текущей стоимости потока чистых доходов и дисконтированной стоимости перепродажи (реверсии) объекта оценки.
Схема расчета денежного потока:
1) Опр-ся потенц-й валовый доход (ПВД) – это доход, кот-й можно получить от недв-ти при 100%-ном её исп-и без учета потерь расходов: доход от оказания услуг (например, по мелкому авторемонту машин). ПВД зависит от площади объекта и средне й арендной ставки.
ПВД = SОБ*САР
2) Опр-ся дейст-й валовый доход (ДВД)
ДВД = ПВД – Потери + дополнительный доход
Потери – от недозагрузки площадей и недосбора арендной платы.
3) Опр-е ЧОД
ЧОД = ДВД – Операц-е расходы
Операц-е расходы (ОР) – расходы, необходимые для обеспеч-я норм-го функц-я объекта недв-ти и получ-я дохода от него. Ор принято делить на: условно-постоянные, условно-переменные (Эксплуатац-е), расходы на замещ-е или резервы.
4) Вычит-ся планируемые КВ и обслуживание кредита. Ост-ся чистый денежный поток для недвижимости.
Опр-е ставки дисконтир-я.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.
Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования опр-ся тем, насколько высок риск вложения средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.
Для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения.
2) метод сравнения альтернативных инвестиций.
3) метод выделения.
4) метод мониторинга.