Особенности договора коммерческого найма жилых помещений

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ком. наём и аренда жилья отличаются от соц. найма жилья:

1) Ком. наём и аренда носят срочный характер, а соц. наем – бессрочный Договор ком. найма жилья - на срок не превышающий 5 лет (может быть краткосрочным – до 1 года и долгосрочным -до 5);

2) размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в ком. наём (аренду), не ограничивается и за это взимается плата, определённая в договоре аренды (договорная плата);

3) основанием для заселения жилья по договору соц. найма является решение органа МС на жилое помещение, а для вселения в жилое помещение, сдаваемого в ком. наем или аренду, будет договор ком/ого найма или аренды.

Ограничения прав нанимателя в доме личного (частного) собственника.

1) Собственник дома не обязан предоставлять нанимателю на время кап. ремонта другое помещение, однако суд должен проверять:

а) необходимость капитального ремонта дома;

б) реальную возможность приступить к нему;

в) время выполнения кап. ремонта.

2) Наниматель в доме собственника не вправе требовать передачи освободившегося смежного помещения;

3) Не вправе обжаловать отказ собственника в мене жилого помещения с другим нанимателем.

4) Не имеет права на возобновление договора найма жилого помещения по истечении срока договора:

а) когда он проживает в помещении по договору, заключённому на срок не свыше года с обязательством освободить помещение...;

б) когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.

Объект договора - изолированноежилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоватьсяобщим имуществом.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит гос. регистрации.

Нанимателем может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, уже с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. Вселение допускается при соблюдениинормы общей площади жилого помещения на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Возможно вселение временных жильцов (на срок до 6 мес.) – по согласию наниматель и граждан, с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, при условии соблюдениянормы общей площади. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение,

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг,

4. Осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

5. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя

1. использовать жилое помещение по целевому назначению — только для проживания;

2. соблюдать правила пользования жилым помещением;

3. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надле­жащем состоянии. Не вправе производить переустройство и реконструкцию жи­лого помещения без согласия наймодателя;

4. осуществлять текущий ремонт;

5. своевременно вносить плату за жилое помещение;

6. самостоятельно вносить коммунальные платежи, если соглашением не ус­тановлено иное;

7. передать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наниматель имеет право:

1) на заключение договора на новый срок;

2) согласовывать с наймодателем размер платы за жилое помещение;

3) с предварительного уведомления наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям) на срок до шести месяцев;

4) с согласия наймодателя передавать на срок часть или все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю;

5) с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимате­лем, вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма является возмездным.

Срок поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке:

1) по требованию наймодателя в случаях:

o невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном (до года) найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

o разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений. Если не устранит, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

2) по требованию любой из сторон в договоре:

o если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, либо аварийное состояние;

o в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

ВОПРОС 74