Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищной сферы
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
1 Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищной сферы.. 5
2 Развитие механизма долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы в регионах России. 14
3 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 21
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 23
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня, по результатам социологических опросов, более 80% населения России в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом часть из них не имеет квартир, вторая часть планирует повысить качество жилья путем увеличения жилой площади и/или повышения ее комфортности. Между тем жилищная сфера испытывает значительные трудности, вызванные острым дефицитом финансов и недостаточностью правовой проработки экономических вопросов жилищного строительства.
Внедрение механизмов поддержки населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств на возвратной и платной основе представляется наиболее актуальным и перспективным направлением жилищной политики, создавая дополнительный платежеспособный спрос на строительном и вторичном рынках жилья, т. к. возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее. В этом направлении совершенствования практики жилищного строительства формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений политики государства, поскольку решение жилищной проблемы невозможно без соответствующего развития современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере. Ипотека является тем финансовым инструментом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития государства в целом. По выражению Ю. В. Катаевой, экономическое развитие региона в условиях глобальных рисков и неустойчивости мировой конъюнктуры все более определяется эффективностью функционирования отраслевых рынков, ориентированных на стабильный внутренний спрос.
Сегодня программы развития жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ, однако массового характера ипотечный денежно-кредитный механизм до настоящего времени в России не приобрел. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования, решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.
Цель работы – охарактеризовать сущность и перспективы развития ипотечного кредитования.
Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищной сферы
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. [21, c. 254]
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Ипотека также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.
Ст. 340 ГК РФ предусмотрено имущество, на которое распространяются права залогодержателя при ипотеке. Например, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, ипотека представляет собой специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию пользования заложенным активом. Институт ипотеки представлен особым механизмом функционирования агента в статусе заемщика на основе долгосрочного закрепления за ним функции выполнения контрактных обязательств (выплат по кредиту), что ведет к усилению институциональной составляющей его хозяйственного поведения. Институциональность механизма ипотечного кредитования проявляется в обеспечении им минимизации трансакционных издержек перераспределения имущественных прав в экономике. Ипотечные структуры – специализированные виды организаций, обеспечивающие воспроизводство отношений кредитования, в том числе ссудо-сберегательные кооперативы и ассоциации, строительно-сберегательные кассы, ипотечные банки и агентства и т.п. [26, c. 98]
Ипотеку целесообразно рассматривать как частный случай проблемы принципала-агента в кредитно-финансовой сфере в связи с наличием асимметрии информации между кредитором и заемщиком, а также неопределенностью результатов их долгосрочного контрактного взаимодействия, что обусловливается трансакционными издержками и институциональными рисками. Они выражаются в значительных затратах предконтрактной оценки, высокой вероятности неблагоприятного отбора заемщиков, возможности пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту при изменении макроэкономической ситуации, существенной роли репутации (кредитной истории), жестких входных барьерах в институт ипотеки, игнорировании банками теневых доходов и перспектив повышения статуса, различных формах оппортунизма и вымогательства со стороны агента, высокой доле имплицитной (неявной) составляющей в ипотечных контрактах. Проблема принципала-агента применительно к ипотеке возникает как следствие невозможности детальной спецификации условий контрактного взаимодействия кредитора и заемщика в несовершенной институциональной среде.
Институциональная среда реализации механизма ипотечного кредитования рассматривается как совокупность обеспечивающих его функционирование институций, институтов, институциональных актов, норм, соглашений, контрактов и стандартов, задающих систему ограничений взаимодействиям кредиторов и заемщиков. Общие рамки ипотечной деятельности заданы Федеральным законом «Об ипотеке», что предполагает переход к детализации институциональной среды, поддержке процесса формирования многообразия ипотечных институтов, развитию специфических региональных механизмов ипотеки. Особое значение в современных условиях имеет стимулирование институциональной самоорганизации в сфере ипотеки, связанной с инициативной кооперацией и объединением капиталов домохозяйств для осуществления ипотечных отношений в рамках локальной сети на основе имплицитных контрактов и механизма социальных санкций.
Ведущую роль в формировании и реализации современного механизма управления привлечением финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства должны сыграть региональные (субфедеральные и муниципальные) органы управления, обладающие необходимыми полномочиями в решении жилищных вопросов. В силу вышеперечисленного, ипотека является тем финансовым инструментом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития государства в целом. Происходящая трансформация социально-экономических отношений в нашей стране с конца XX в. в качественно иную, рыночную систему, представляет собой длительный процесс, составной частью которого является развитие ипотеки с ее множественными институтами и связями. Социально-экономический эффект ипотеки, будучи органическим составным элементом рыночных отношений, дополняет и развивает их, способствует развитию рынка капиталов, укрепляет финансово-инвестиционную базу экономики. [11, c. 58]
В то время как в экономической литературе говорится об американской и немецкой моделях ипотеки, рядом современных исследователей, например, Р.В. Хулаговым [36, c. 154], выдвигается и обосновывается положение об отечественной, российской модели ипотеки и дается ей характеристика, что позволяет более взвешено подходить к разработке ипотечной политики, не копируя зарубежный опыт.
В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования стало одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Еще в 1996 г. была принята федеральная целевая программа «Свой дом», целью которой было названо создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных банковских кредитов. В ее постановлением Правительства РФ №28 в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В соответствии с данной Концепцией, система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.
Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования стало создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
В 2003 г. принят новый для российской правовой системы нормативный акт – Закон «Об ипотечных ценных бумагах», в 2004 г. – Закон «О жилищных накопительных кооперативах», однако имеющаяся на сегодняшний день нормативная база не позволяет говорить о ее совершенстве. Так, Закон об ипотечных ценных бумагах до настоящего времени не получил широкого практического применения и требует новых доработок.
Таким образом, появление соответствующего законодательства само по себе не решило проблему недостаточного развития ипотечного кредитования в стране. Помимо наличия закона, необходим налаженный механизм его применения.
В Концепции отмечается, что жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или их накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, Концепция предусматривает следующие формы жилищного финансирования:
1) долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Ипотечный кредит могут получить граждане как при приобретении нового жилья, так и на вторичном рынке.
2) кредитование жилищного строительства. Застройщик может получить ипотечный кредит, если имеет, во-первых, в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный под строительство жилья; а во-вторых, необходимые разрешения на осуществление строительства от местных органов власти;
3) государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она предусмотрена Концепцией в форме системы целевых адресных субсидий (как показала практика, данная форма жилищного финансирования не всегда в состоянии достичь поставленных перед ней целей. Специалисты отмечают появление при ее реализации проблемы – различные недобросовестные действия часто приводят к субсидированию тех граждан, которые могут взять кредит и на стандартных условиях). Кроме того, предусмотрено налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. [31, c. 84]
Помимо особых форм жилищного финансирования, государство осуществляет поддержку ипотечных программ и другими способами. Так, по распоряжению Правительства РФ в 2008 г., как и в предыдущие годы, Федеральному агентству по строительству и ЖКХ (Росстрой) в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2008 г. и на плановый период 2010 и 2011 гг.» было поручено направить бюджетные ассигнования в сумме 6 млрд. руб. в качестве взноса в уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)*(8) в целях реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2011гг. В качестве источника финансирования определены средства, предусмотренные по подразделу «Другие вопросы в области жилищно-коммунального хозяйства» раздела «Жилищно-коммунальное хозяйство» классификации расходов бюджетов.
Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом поручено обеспечить в установленном порядке увеличение уставного капитала АИЖК на 6 млрд. руб. путем размещения дополнительных акций и осуществить действия, связанные с приобретением этих акций и оформлением на них права собственности РФ.
Целесообразность данной формы финансирования является на сегодняшней день дискуссионной; рядом специалистов допускается в будущем возможность отказа от предусмотренного Концепцией выделения средств на увеличение уставного капитала АИЖК. Кроме того, большую роль в развитии рынка ипотечного кредитования играют регионы, многие субъекты федерации приняли свои нормативные акты о развитии ипотечного жилищного кредитования.
Наиболее бурно развивающейся и требующей особого внимания законодателя и правоприменителей является такая форма жилищного финансирования, как долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Для ее реализации Концепцией предусматривается участие на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования 11 участников, которые представлены на современном рынке России уже достаточно широко:
1) Заемщики – физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита (займа) средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья – ипотека.
2) Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
3) Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). В качестве кредиторов могут создаваться и другие организации (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.), которые за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых фондов.
4) Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
5) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6) Страховые компании – осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7) Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
9) Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.
10) Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.).
11) Государство – определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [23, c. 154]
Законодательно разрабатываются стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, направленные на снижение рисков для кредитора и заемщика. Их система постоянно совершенствуется. Так, некоторые предусмотренные Концепцией требования к настоящему моменту уже пересмотрены. Например, оптимальным сроком кредита Концепцией первоначально признавался период 10 - 15 лет. Сегодня данный период значительно расширен, и кредиты предоставляются разными кредиторами на срок от 5 до 30 лет.
Кроме того, многие банки расширяют спектр ипотечных услуг для населения, выходя за рамки стандартов, установленных государством. Так, сумма кредита по Концепции должна составлять не более 70%. Тем не менее, сегодня многие банки, а также операторы вторичного рынка предоставляют кредиты до 90% (а некоторые – до 100%) от суммы стоимости жилья. Такие изменения способствуют увеличению доступности жилья для населения.
Предполагается, что успешная реализация Программы позволит обеспечить:
- улучшение жилищных условий населения страны;
- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
- рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3% в год;
- создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
Инициированный Президентом РФ общенациональный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в качестве одного из направлений реализации проекта также называет развитие ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья. По всей стране проводится оптимизация программ, в том числе за счет субсидирования процентной ставки и развития так называемой социальной ипотеки.