Ценообразующие характеристики объекта оценки
Вопрос
1. Что понимается под процессом оценки
Оценочная деятельность- это деятельность направленная на определение ст-ти объекта в денежном выражении и осуществляемая:
- с учётом конкретного момента времени
- в условиях конкретного рынка
Этапы при процессе оценки
1 Заключение договоров на проведении оценки и задание на оценку.
- выбор оценщика
- составление технического задания
-составление и подписание договора
Работы по оценки любого объекта недвижимости начинаются с заключения договора между заказчиком и оценщиком.
А) в роль оценщика может вступать ф.л, полностью удовлетворяющие требования (см ФЗ)
Б) ю.л имеющие в своём штате не менее 2х лиц отвечающих требованиям.
Требования к договору между заказчиком и оценщиком (см ФЗ), вкл. в себя сл. положения:
1. Договор заключается в простой письменной форме
2. Договор обязательно должен содержать:
-объект оценки
-вид ст-ти имущества
-размер денежного вознаграждения за проведение оценки
-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика
-наименование СРОО членом которой является оценщик и место нахождения этой организации
-указания на стандарты оценочной деятельности, которые будет применяться при проведении оценки
-указание на размер, порядок и основания наступления доп. ответственности установленных законодательством РФ
3. Договор обязательно должен содержать сведения об оценщике или оценщиках, которые будут поводить оценку в том числе, фио.
4. Договор должен содержать точное указание на оцениваемый объект и его описание.
Реквизиты договора.
1 наименование сторон (заказчик и оценщик)
2 предмет договора
3 ст-ть услуг и порядок расчёта
4 срок действия договора
5 порядок сдачи и приём услуг
2. Факторы влияния на процедуру определения стоимости конкретного объекта
| Группа | Характеристика факторов | Факторы |
| Физические | Характеристики местоположения | 1 климат, ресурсы, топография, грунты, почва; 2 по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д |
| Характеристики земельного участка | размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. | |
| Характеристики зданий и сооружений | 1 количество; 2 тип, год и качество постройки; 3 стиль, планировка, конструкции и т.д. | |
| Экономические | Общие | 1 состояние мировой экономики; 2 экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; 3 финансовое состояние предприятий |
| Факторы спроса | 1 уровень занятости; 2 величина заработной платы и доходов; 3 платежеспособность; 4 наличие источников финансирования; 5 ставки процента и аренды; 6 издержки при формировании продаж | |
| Факторы предложения | 1 площадь продаваемой земли; 2 число объектов, выставленных на продажу; 3 затраты на СМР; 4 финансирование, налоги | |
| Социальные | 1 базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; 2 базовые потребности в общении с окружающи- ми, отношение к соседним объектам и их владель- цам, чувство собственности; 3 тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; 4 тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; 5 стиль и уровень жизни | |
| Политические, администра- тивные и юридические | 1 налоговая, финансовая политика; 2 предоставление разного рода льгот; 3 контроль землепользования, ставок арендной платы; 4 зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; 5 строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; 6 услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; 7 правовые нормы и правила |
Вопрос
Законодательная база оценочной деятельности
Законодательная база об оценочной деятельности состоит из:
Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки";
постановления Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности".
Вопрос
1. Регулирование оценочной деятельности
Сущность оценочной деятельности.
Согласно ФЗ 135 под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов ОД, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена по которой данный обхект оценки может быть отчужен на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда строны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие либо черезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать ОО, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Стороны сделк хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной аферты типичной для аналогичных ОО. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за ОО и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценочная деятельность - деятельность направленная на определение стоимости объекта в денежном выражении и осуществляемая с учетом конкретного момента времени, в условиях конкретного момента времени.
Характерными чертами определяющими специфику ОД являются:
1) упорядоченность процесса оценки, т.е. общие этапы оценки выполняющиеся в строгой последовательности:
- определение цели оценки;
- выбор вида стоимости;
- сбор информации;
- обоснование методов оценки стоимости;
- расчет величины стоимости объекта;
- вывод итоговой величины;
- согласование результатов;
2) целенаправленность процесса оценки;
3) денежное выражение результатов оуценки;
4) связь оценки с конкретной рыночной ситуацией:
- рынояной коньюктурой;
- текущем состоянии отрасли;
- возможными рисками и т.д.;
Оценка рыночной стоимости позволяет заключать сделку ориентируясь на обоснованную стоимость ОО, так как происходит учет не только индивидуальных затрат и ожиданий, но и ситуации на рынке вообще, ожидании потребителей, общего экономического развития.
В зввисемости от ОО выделяются специализированные направления ОО, такие как оценка:
- станков, машин, оборудования и ТС;
- нематериальных активов и интелектуальной собственности;
- недвижемости и земли;
- предприятия (бизнеса)
2. Механизм регулирования оценочной деятельности
Первый механизм – правовое регулирование – регулирование с помощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений. При этом основным способом защиты прав является судебная защита. В случае нарушения норм права, в принципе, отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган. Судебное решение имеет большую силу, чем решение такого органа. В случае отмены государственного регулирования оценочной деятельности, правовое регулирование не перестанет иметь силы.
Второй механизм – государственное регулирование оценочной деятельности. «регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственными органами (государственное регулирование), или совместно». Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие Минимуществом РФ (до момента передачи данной функции Минэкономразвития) стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например «Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности») не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг.
Вопрос
1. Государственное регулирование оценочной деятельности
Вопрос
1. Саморегулирование деятельности оценщиков
Регулирование деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.
Вопрос
Ценообразующие характеристики объекта оценки
Вопрос
Основания для осуществления оценочных работ.
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. (часть первая в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Вопрос
Договор на оценку. Права и обязанности сторон по договору об оценке, установленные ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Какими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора на оценку.
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать некоторые обязательные сведения:
- объект оценки;
- определяемый вид стоимости имущества;
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, а также место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку (если договор заключен между заказчиком и юридическим лицом);
- точное указание на объект оценки или ряд объектов, а также описание этого объекта (объектов).
Оценщик имеет право:
• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
• требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
(абзац введен Федеральным законом от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
Обязанности оценщика
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
Оценщик обязан:
• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;
• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
• в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Обязанности заказчика:
• оплата услуг оценщика в срок.
• Доступ к объекту оценки, идентификация объекта, оценка технического состояния, осмотра.
• Предоставить все документы, необходимые для проведения оценки.
Права заказчика:
1. В течение 10 рабочих дней после получения отчёта предъявить оценщику претензии и потребовать их устранение в сроки определённые двусторонним актом с перечнем необходимых доработок и сроком их выполнения.
2. Не уплачивать оценщику стоимость услуг и потребовать возврата аванса в случае
-обоснованного отказа заказчика о приёмки результатов услуг оценщика
- отзыв у оценщика до подписания акта сдачи приёмки услуг.
7. Порядок разрешения споров
8. Ответственность сторон
9. Не зависимость оценщика. Проведение оценки ОО не допускается если:
- оценщик или привлекаемые специалисты в отношении ОО имеют вещные права или обязанности вне заключенного договора.
- оценщик или привлекаемые специалисты являются учредителем, собственником, акционером кредитором, страховщиком оценщика.
10. конфиденциальность
11. прочие условия
12. договор в 2х экземплярах
13. адрес и подписи сторон
_______________________________________________________________
Заказчик обязан:
• Выплатить Оценщику денежное вознаграждение за Услуги в порядке, в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.
• Предоставить Оценщику информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке объекта оценки как документа, содержащего сведения доказательственного значения (далее - "Информация"), в порядке, в объеме и в сроки, установленные настоящим Договором.
• Обеспечить Оценщику (работникам Оценщика) право на личный осмотр объекта оценки, включая фото-, кино- и (или) видеосъемку.
• Принять результат оказанных Оценщиком Услуг в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
• Использовать отчет об оценке объекта оценки исключительно в соответствии с задачами проведения оценки объекта оценки, установленными настоящим Договором.
Заказчик вправе получать от Оценщика в устной форме разъяснения по поводу результата Услуг в объеме, достаточном для разрешения вопросов, связанных с последовательностью определения обусловленной настоящим Договором стоимости объекта оценки и ее итоговой величины, а также ограничений и пределов применения полученного результата, отраженных в отчете об оценке объекта оценки.
При заключении договора стороны должны руководствоваться определенными принципами, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще.
Принцип законности договора означает, что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. Здесь важно соблюдение условий действительности общегражданской сделки, к которым относятся законность содержания сделки; способность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.
Права и обязанности порождаются договором, в котором соблюдена его необходимая форма. Относительно договора об оценке в ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и какое-либо понуждение к его заключению не допускается.
Вопрос
Информационная база оценки. Виды информации. Система отбора необходимой информации.
Классификация видов информации необходимой для оценки недвижимости:
| Информация | |
| Внутренняя | Внешняя |
| 1 Правовая | 1 Рыночная |
| 2 Техническая | 2 Социальная |
| 3 Финансовая | 3 Правовая |
| - | 4 Политическая |
Внутренняя информация касается непосредственно оцениваемого объекта и включает в себя сведения о правах и обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и зарплатах, а так же иную информацию существенную для определения стоимости ОО. Вся эта информация собирается из правоустанавливающих документов, представленных заказчиком таких как: документы гос. кадастра недвижимости, документы Ростехинвентаризации, бух учета и финансовой отчетности относящихся к объектам оценки. Одним из этапов сбора и проверки внутренней информации является осмотр оценщиком ОО в натуре. Осмотр производится оценщиком в присутствии заказчика или в присутствии его уполномоченного представителя и имеет целью определить физ состояние объекта, соответствие его физ параметров указанным предоставленным документом. Осмотр сопровождается фотографированием наиболее существенных с точки зрения процесса оценки вида объектов. В дальнейшем эти фотографии прилагаются к итоговому отчету об оценки.
После сбора всей необходимой информации оценщик может приступить к проведению оценки. На всем протяжении этого процесса он должен руководствоваться определенными принципами.
Внешняя ифа включает инфу существующую для определения ст-ти объекта оценки теми подходами и методами которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки в том числе:
А)Политические, социальные, экономические, экологические и прочие факторы, оказывающие внимание на ст-то влияния объекта оценки.
Б)данные о спросе и предложении на сигменте рынка к которому относится о.о включает инфу о факторах влияющих на спрос и предложение количественных и качественных характеристиках данных факторов.
В)сведения об объектах аналогичных оцениваемому, ставших объектами сделок. Внешняя инфа добывается оценщиком сомостоятельно из открытых или его личных источников, при этом в процессе проведения оценки необходима ссылка на источники. Вся инфа должна дотироваться временем до даты оценки.
Информация, которая используется при проведении оценки должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Инфа считается достаточной. Если использов. доп. инфу не ведёт к существенному изменению характеристик использованных при проведении оценки объекта оценки, а так же не ведёт к существенному изменению итоговой величины ст-ти объекта оценки.
Инфа считается достоверной если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, которые исследовал оценщик при проведении оценки и определению итоговой величины ст-ти о.о и принимать основанное на этих выводах обоснованное решение.
Мнение оценщика или привлечённого оценщиком специалиста (Экспертное суждение) при этом оценщик должен отписать условия при которых те или иные харакреристики могут достигать значений указанных в экспертном суждении. В отчёте об оценки указывается квалификация и степень их участия в процессе, а так же обосновывается необходимость их привлечений.
Вопрос
Основные факторы влияющие на стоимость объектов оценки.
| Группа | Характеристика факторов | Факторы |
| Физические | Характеристики местоположения | 1 климат, ресурсы, топография, грунты, почва; 2 по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д |
| Характеристики земельного участка | размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. | |
| Характеристики зданий и сооружений | 1 количество; 2 тип, год и качество постройки; 3 стиль, планировка, конструкции и т.д. | |
| Экономические | Общие | 1 состояние мировой экономики; 2 экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; 3 финансовое состояние предприятий |
| Факторы спроса | 1 уровень занятости; 2 величина заработной платы и доходов; 3 платежеспособность; 4 наличие источников финансирования; 5 ставки процента и аренды; 6 издержки при формировании продаж | |
| Факторы предложения | 1 площадь продаваемой земли; 2 число объектов, выставленных на продажу; 3 затраты на СМР; 4 финансирование, налоги | |
| Социальные | 1 базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; 2 базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; 3 тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; 4 тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; 5 стиль и уровень жизни | |
| Политические, административные и юридические | 1 налоговая, финансовая политика; 2 предоставление разного рода льгот; 3 контроль землепользования, ставок арендной платы; 4 зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; 5 строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; 6 услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; 7 правовые нормы и правила |
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак-
торов следует учитывать:
различные уровни влияния факторов:
• региональный;
• местный (локальный);
• непосредственного окружения;
Вопрос
Земельный участок как объект оценки. Земля как природный ресурс и экономическая категория.
Совокупность вещей
Земля как природный ресурс
Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр.
— неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и со-
ставной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:
- пространственной ограниченностью;
- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.
Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:
- производительная способность;
- возможность улучшения качества при рациональном использовании;
- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.
Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Экономическая категория
Важней шие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных ин женерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.
Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.
Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.
Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.
Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.
Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель.
Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.
Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.
Вопрос
Сущности ЗУ как объекта недвижимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии с Законом о кадастре земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.
Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).
Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Вопрос
Особенности з.у как объекта оценки. Методы оценки земли.
Особенности з.у как объекта оценки.
1) границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:
1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.
Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта.
Основным принципом, лежащим в основе затратного метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.
Вопрос
Анализ НЭИ для ЗУ
НЭИ – вероятное и нормативное разрешенное использование участка земли (свободного) с улучшениями которое является физически возможным, экономически обоснованным приводящее к его наивысшей стоимости. Под НЭИ понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечивает объекту наивысшую стоимость определенная на дату оценки.
При определении НЭИ принимается во внимание рыночные условия (прежде всего преобладающая способы землепользования)
-существующие нормы зонирования
- ожидаемые изменения на рынке недвижимости
- текущий способ использования
НЭИ позволяет оценщику выявить из возможных вариантов наиболее доходный вариант и использовать долю оценки.
Означает что из возможных вариантов использования ЗУ выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности ЕОН (Единых Объект Недвижимости). Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли. Рыночная стоимость земли зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от его текущего землепользования.
Принцип НЭИ позволяет определить вариант приносящий максимально возможный подход от ЗУ не зависимо от того застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки. НЭИ определяется как использование которое:
- является законодательно решенное, т.е. соответствует юридическим нормам включая нормы землепользования, охраны ОС, градостроительные ограничения, благоустройство прилегающих территорий и т.д.
- Физически осуществимо
- финансово выполнимо
- обеспечивает наивысшую стоимость ЗУ
НЭИ оценивается в 2 этапа (в Российской практике):
1) рассматривается не застроенное ЗУ
2) ЗУ с осуществимыми улучшениями
1) Если участок был свободен от строений, то определяем какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района.
2) Если на ЗУ уже имеется постой, то его существующее использование может не соответствовать варианту НЭИ. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит оптимальную стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся объектов. НЭИ может изменяться с течением времени.
Вопрос
Процедура оценки рыночной стоимости ЗУ. Основные этапы оценки. Краткое содержание этапов оценки.
| Определение проблемы | |
| 1.1 | идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики |
| 1.2 | выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом |
| 1.3 | устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки |
| 1.4 | определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат |
| 1.5 | определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью |
| 1.6 | формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества |
| ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ | |
| 2.1 | Предварительный осмотр и знакомство с администрацией |
| 2.2 | Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик |
| 2.3 | Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов |
| 2.4 | Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия |
| 2.5 | Составляется календарный план работ по оценке |
| 2.6 | подготовка и подписание договора на оценку |
| Сбор и анализ данных | |
| 3.1 | Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки |
| 3.2 | Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование |
| Оценка земельного участка | |
| 4.1 | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка |
| 4.2 | Определение стоимости земельного участка |
| Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости | |
| 5.1 | Применение сравнительного подхода |
| 5.2 | Применение доходного подхода |
| 5.3 | Применение затратного подхода |
| Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов | |
| получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев | |
| Подготовка отчета и заключения об оценке. | |
| подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества | |
| Доклад об оценке |
Вопрос
Затратный подход к оценке ЗУ. Оценка земель НП исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. Этапы оценки данным методом.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта
оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.38
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным
в следующих случаях:
" технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
" обоснование необходимости обновления действующего объекта;
" оценка зданий специального назначения;
" при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
" анализ эффективности использования земли;
" решение задач страхования объекта;
" решение задач налогообложения;
" при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются
быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в
процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода (см. рис. 3.3):
! Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (Сз).
! Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или
Сзам).
! Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
! Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
! Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ
Для, земель населенных пунктов оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры.
Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.
Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.
Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40 % стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям застройки.
Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.
Вопрос