Специфика выдачи и погашения ипотечных кредитов в отечественной практика

При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость. При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению.

Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, перед тем, как банк даст деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет интересно, какой у заемщика доход. Заемщику придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. И чем больше зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита заемщик сможет получить.

Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые получены официально. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если сдавать какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если на момент кредита, заемщик нигде не работает, денег от банка он точно не получит, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если он работает менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита он тоже не входите.

Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если заемщик не сможет вернуть кредит, банк будет взыскивать его с поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем больше доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить.

Самым верным шагом, с которого следует начать, является посещение риэлтерской фирмы, которая выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ней договор, клиент получит опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтер будет сопровождать сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтер сможет посоветовать нужный банк, который будет подходить именно данному клиенту и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит.

Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита.

Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.

Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка.

Погашение ипотечного кредита может происходить как равными частями на протяжении всего периода выплат (аннуитетный кредит), так и уменьшающимися с течением времени (дифференцированный кредит). В случае дифференцированного кредита первый платеж по нему будет самым большым. Затем каждый месяц сумма погашения ипотечного кредита будет все меньше.

Альтернативным источником погашения ипотечного кредита является материнский капитал.

Содержание, цели и принципы банковской деятельности.

Банковская деятельность является предметом банковского права, однако в настоящее время среди специалистов нет единого мнения об объеме этого понятия.

Основным содержанием такой деятельности выступает систематическое совершение банковских операций и банковских сделок. Таким образом, под банковской деятельностьюследует понимать направленную на извлечение прибыли деятельность кредитных организаций и ЦБ РФ по систематическому совершению банковских операций и банковских сделок.

Цели банковской деятельности кредитных организаций и цели деятельности Банка России различны. Это связано с их правовым статусом и функциями в денежно-кредитной и финансовой системах.

а) Кредитные организации стремятся получить максимальную прибыль от своих банковских операций и сделок. В этом смысле банковская деятельность является разновидностью предпринимательской деятельности. Однако она ограничена только рамками банковских операций и сделок. Кредитным организациям запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

б) Деятельность Банка России определяется следующими целями: поддержание курса и покупательной способности рубля; укрепление и развитие банковской системы и организация эффективной системы расчетов. Поэтому, как предусмотрено в законе, эта деятельность не имеет своей целью получение прибыли.

Основными принципами деятельности коммерческого банка являются:

• самостоятельный выбор своих клиентов, вкладчиков и заемщиков;

• свободное распоряжение собственными и привлеченными ресурсами и доходами в рамках установленных законодательством;

• кредитование заемщиков в пределах фактически располагаемых банком ресурсов;

• ответственность за результаты своей деятельности перед клиентами и собственниками;

• самостоятельное определение условий совершения банковских операций;

• стремление к получению прибыли;

• уклонение от риска;

• предпочтение более ликвидных операций менее ликвидным;

• соблюдение законодательных норм и правил деятельности коммерческого банка.