Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.
По ДА (имущ, найма) ар-тель (наймодатель) обязуется предоставить ар-ру (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во времен, пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные ар-ром в результате использования аренд, имущества в соответствии с договором, являются его собствен-ю. Юр. хар-ка: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Основания прекращения договора:Смена собственника аренд, имущества не влечет прекращения ДА, даже если его заключение б. обусловлено личными качествами ар-pa. В случае смерти ар-ля — физ.лица ДА не прекращается. Права и обязанности ар-ля переходят к его наследникам. В случае смерти гр-на, арендующего недвиж. имущество, его права и обяз-ти по ДА переходят к наследнику, если з-ном или договором не предусмотрено иное. Ар-ль не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение ДА б. обусловлено личными качествами ар-pa. Однако ар-лю возможно вовсе исключить случаи сохранения такого ДА после смерти ар-ра. В отношении смерти ар-pa движ. Имущ-ва сохраняют силу общие правила, т. е. ДА сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью ар-pa. Что же касается ликвидации юр. лица — будь то ар-ль или ар-р, ДА в этом случае безоговорочно прекращается. По требованию ар-ляДА м.б. досрочно расторгнут судом в случаях, когда ар-р:1)пользуется имущ-вом с существенным нарушением условий д-ра или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий д-ра. Под существен, нарушением назнач-я имущ-ва следует понимать такое изменение назнач-я, которое влечет за собой существен, нарушение условий д-ра; 2) существенно ухудшает аренд, имущество (т.е. изменяет его качества, что влечет за собой существенное нарушение условий д-ра; 3) более двух раз подряд по истечении установленного д-ром срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные ДА сроки, а при отсутствии их в д-ре — в разумные сроки. Невыполнение ар-ром его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию аренд, имущества м.б. основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия ар-pa происходит существенное ухудшение этого имущества. По требованию арендатораДА м.б. досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) ар-ль не предоставляет имущество в пользование ар-ру либо создает препятствия пользованию имуществом; 2) переданное ар-ру имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ар-лем при заключении договора, не были заранее известны ар-ру и не д.б. быть обнаружены ар-ром во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) ар-ль не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные ДА сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые ар-р не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том ар-ль или нет. ДА м.б. установлены и др. основания досрочного расторжения договора по требованию как ар-ля, так и ар-pa Одновременно стороны в ДА могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе ар-ля или ар-ра. ДА м.б. досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом ар-ль вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления ар-ру письм. предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае ар-лю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. Право арендатора их возобновление договора.Прекращение ДА в установленный им срок предоставляет ар-ру преимущественное право на заключение ДА на новый срок. Ар-р, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение ДА на новый срок. Ар-р обязан письм. уведомить ар-ля о желании заключить такой договор в срок, указанный в ДА, а если этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении ДА на новый срок условия договора м.б. изменены по соглашению сторон. Если новые условия ДА не устраивают ар-pa, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Понудить же ар-ля заключить договор на прежних или на к.-л. иных условиях ар-р не вправе. Если ар-ль отказал ар-ру в заключении ДА на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил ДА с др. лицом, ар-р вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним ДА, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему ар-ру, если ар-ль заключил ДА на условиях прекращенного ДА или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых ар-р отказался заключить новый ДА. Если ар-р продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ар-ля, ДА считается возобновленным на тех же условиях на неопр. срок. Срок уведомления ар-pa о наличии у ар-ля возражений к продолжению договора д.б. предусмотрен в договоре.
21 .Договор проката.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор заключается в письменной форме, является публичным договором (т.е. заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)). Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок. Срок договора проката: заключается на срок до одного года. Арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на его возобновление. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора. Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней. Существует исключение из общего правила о недопустимости одностороннего отказа от обязательств. При соблюдении арендатором требования о подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за десять дней его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этих требований дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что прежде всего является основанием получить арендную плату за соответствующий период. Предоставление имущества арендатору: арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Устранение недостатков сданного в аренду имущества: при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Арендная плата по договору проката: устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. Пользование арендованным имуществом: капитальный и текущий ремонт является обязанностью арендодателя. Сдача в субаренду, передача им своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
22.Договор лизинга.
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, в т.ч. основанного на договоре финансовой аренды. Арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если не установлено иное. Арендодателю, независимо от его правового статуса не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора финансовой аренды. Основная особенность лизинга состоит в том, что в аренду сдается имущество, приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду. Для финансовой аренды характерно, что ее срок приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. Субъекты: продавец (изготовителя) имущества, его приобретатель (арендодатель) и арендатор. Однако участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки. Права и обязанности сторон зависят от вида лизинга: финансовый или оперативный (эксплуатационный). Для финансового лизинга характерно применение срока аренды к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды арендатор может приобрести оборудование в собственность, возобновить договор на более льготных условиях или вернуть оборудование арендодателю. Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает отношения не трех субъектов (производителя - арендодателя -арендатора), а только двух последних. Возвратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду. Оперативный лизинг не дает арендодателю возможность получить до конца действия договора всю стоимость оборудования, т.к. оно сдается в аренду на относительно небольшой период. Повторная сдача данного оборудования в эксплуатацию возможна уже по договору аренды, т.к. отсутствует элемент, характерный для лизинга, - специальное приобретение арендодателем оборудования, необходимого арендатору. Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга. На практике в договорах финансовой аренды встречаются элементы разного вида лизинга. Важным элементом договора является положение о выплате лизинговых платежей. Предмет договора финансовой аренды: любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества: переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем.
23.Жилищные фонды в Российской Федерации.
В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
Виды жилищного фонда: 1.Частный жилищный фонд: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом. 2.Государственный жилищный фонд: а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; б) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений относящихся к соответствующему виду собственности. 3) Муниципальный жилищный фонд: фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений; 4) Общественный жилищный фонд: фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям (Например, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юр. лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гр-ну право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гр-на - получателя ренты по соснованию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик).
Проект жилищного кодекса предлагает следующие классификации: 1. в зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; государственный жилищный фонд. 2.В зависимости от использования: предоставляемые для проживания в режиме социального пользования; режим коммерческого найма; используемый для личного проживания. 3. по основаниям предоставления; 4.по правомочиям пользования; 5.по порядку заселения. Отнесение жилищного фонда к тому или иному виду влияет на: порядок вселения, выселения, предоставления; правомочий.