Процедура оценки включает следующие этапы

1. осмотр объекта;

2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

3. сравнительный анализ аналогов;

4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;

6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Обычно используют три основных метода оценки:

* метод калькуляции;

* метод прямого сравнительного анализа продажи;

* метод капитализации дохода.

Метод калькуляции включает три основных подхода.

Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.

Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:

Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.

Определение величины физического и морального износа объекта.

Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.

Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.

Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает пять этапов:

1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).

3.Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.

Основные этапы этого метода:

1. Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).

4. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.

Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.

Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.

Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:

· во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;

· во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;

· в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;

· в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам

·

Развитие ипотеки в России.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдавшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во второй половине XVIII столетия. Это были государственные дворянские банки, которые выдавали кредит помещикам, нуждавшемся в деньгах, под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не пога­шали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных до­мов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. – 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В началеXX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, – дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие бани, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них – ипотечные банки. Цель Ассоциации –поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотеч­ного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. По­этому задача Ассоциации – помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотеч­ные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. закон «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В развитии ипотечного кредита в России, т. е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода – в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.