Дмитрий Сороколетов специально для «РБК-Недвижимости»

Для того чтобы понять, какое предложение заинтересует частного инвестора, необходимо нарисовать его портрет. Обычно главное отличие этого инвестора — пассивность в хорошем смысле слова. Такой инвестор не стремится к активному участию в сделках, поскольку у него нет для этого ни времени, ни достаточной суммы на руках. Он не стремится к суперприбыли, которая всегда сопряжена с высокими рисками. Он хочет сохранить и приумножить свои капиталы за счет вложений в стабильный, постоянно растущий в цене актив без дополнительных временных и финансовых затрат.

Что же предлагает такому инвестору российский рынок? Достаточно классический набор продуктов: ценные бумаги (акции, облигации, опционы), банковские депозиты (вклады, сберегательные денежные сертификаты), драгоценные металлы (золото, мерные слитки, золотые монеты и т. д.), предметы искусства и наконец недвижимость.

Рассмотрим вкратце каждый из этих продуктов с его плюсами и минусами. Итак, золото — это один из самых стабильных и популярных активов в мире. Как показывает статистика, за последние десять лет золото росло в цене в среднем на 20–30% в год. Но есть минус — при постоянном росте цены такой актив не приносит текущего дохода. Вы покупаете, потом продаете и получаете разницу в цене, но между покупкой и продажей живых денег не увидите. При этом не стоит забывать о колебании курса, так что важно еще выбрать и правильное время для продажи.

Следующий по популярности в России инвестиционный инструмент — банковские депозиты. В 2015 году число вкладов россиян выросло на 15%, а их объем — на 25,2%, до 23,219 трлн руб. Эти цифры наглядно показывают, что депозиты остаются крайне востребованными. В настоящее время на рынке различными банками представлено достаточно большое число продуктов, и инвестору есть из чего выбрать, поэтому, не задерживаясь на особенностях конкретных вкладов, рассмотрим минусы. Основной риск этого продукта заключается в возможном отзыве лицензии у банка и частичном страховом возмещении. Вспомним, за 2015 год в России лишились лицензии 96 банков, за три месяца 2016 года — 20. Кроме того, этот вид инвестирования характеризуется низкой доходностью, обычно 6–8% годовых (в банках не первой сотни можно увидеть обещание по ставкам вплоть до 11%) — то есть примерно на уровень официальной инфляции, и средним уровнем ликвидности, так как клиент банка теряет часть доходов при досрочном снятии денег со счета.

Акции — продукт интересный своей (потенциально) высокой доходностью и ликвидностью, кроме того, его отличает краткосрочный горизонт планирования, то есть вложенные средства можно окупить за одну спешную сделку купли-продажи. Однако это значительно более рискованный и требующий внимания актив: инвестор должен разбираться в рынке и следить за его конъюнктурой, чтобы правильно разместить свои сбережения, но даже в этом случае риски потери капитала достаточно высоки, особенно при нынешней нестабильной экономической обстановке, к тому же акции не приносят промежуточного дохода.

Еще один вид ценных бумаг, интересный для частных инвесторов во всем мире, — облигации. У этого актива действительно много плюсов: доходность, как правило, выше депозита при сопоставимом уровне риска, добавочная выкупная стоимость, умеренный риск и при этом высокая ликвидность. Но, так же как и акции, этот продукт требует знакомства с рынком и траты времени и сил на его изучение, к чему, как показывает практика, большинство частных лиц не готовы.

Всевозможные предметы роскоши — антиквариат, картины, винные погреба / виноградники, автомобили, фарфор, мебель — я упоминаю скорее для того, чтобы представить всю палитру вариантов. Этот вид инвестиций рассчитан на долгий срок окупаемости, и обычно подобные продукты оседают в портфеле узкого круга ценителей. Процент таких инвесторов невысок.

Наконец еще один популярный продукт, на котором хотелось бы остановиться подробнее, — недвижимость. Она представлена жилым и коммерческим секторами, и, без сомнения, на сегодняшний день именно жилье является самым понятным и востребованным продуктом рынка недвижимости у частных инвесторов. Что характеризует этот вид инвестиций? Относительно низкие риски, особенно если мы говорим о вторичном жилье, где сразу после покупки вы получаете понятный, работающий продукт, который в перспективе не только вырастет в цене, но и сможет принести стабильный ежемесячный арендный доход. Однако если сравнивать с другими опциями рынка недвижимости, доходность жилья достаточно невысока, о чем поговорим чуть позже.

Коммерческая недвижимость, стандартно ориентированная на частных инвесторов, представлена в основном небольшими площадями на первых этажах жилых домов. Ее, так же как и жилье, отличает низкий уровень риска (при условии, что выбраны правильные площади, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком, на первой линии домов), наличие промежуточного, то есть арендного, дохода. Его размер обусловлен как расположением, так и типом арендатора и размером сдаваемой в аренду площади, добавочная выкупная стоимость — примерно около 10% в год, но при этом средняя ликвидность и расходы на текущее содержание имущества (оперативное управление, эксплуатация, коммунальные платежи и налоги). Последний пункт требует дополнительной квалификации от инвестора, поэтому далеко не все частники готовы вкладывать в коммерческую недвижимость.

Однако в последние годы на рынке Москвы появился еще один актив — апарт-отели и бизнес-центры под профессиональным управлением. Это предложение сформировалось относительно недавно. Главный плюс такого продукта — наличие управляющей компании, которая не только берет на себя всю нагрузку по эксплуатации недвижимости, но и по управлению (работе с арендаторам), предоставляя инвестору понятный и прозрачный доход. Таким образом, приобретаемый актив действительно является активом, а не пассивом, то есть приносит деньги без дополнительных затрат на его содержание. По сути, это готовый арендный бизнес, полностью сформированный с доходной и расходной базой и договорами аренды, а также договорами на управление и эксплуатацию. Данная модель позволяет получать арендный доход, сравнимый с депозитом, но при этом обеспеченный недвижимостью и потенциальным увеличением стоимости как от арендных платежей, так и от роста стоимости объекта.

Аналогичное предложение может быть сформировано и на базе торговых площадей, но за счет стоимости квадратного метра в ретейле порог входа будет выше. Именно поэтому для тех инвесторов, чей капитал не превышает 10 млн руб., апарт-проекты и офисы более интересны и доступны.

Рассмотрим конкретный пример: сравним перспективы инвестора, который вкладывает сроком на три года сумму в 5,8 млн руб. в банковский депозит, квартиру и лот коммерческой недвижимости — бизнес-центр с профессиональным управлением.

Банковский депозит приносит в среднем 8,05% годовых, то есть 466,9 тыс. руб. ежегодно, плюс возврат вложенной суммы в конце третьего года. Таким образом, через три года инвестор получит 7 200 700 руб. Если на ту же сумму вы решили приобрести квартиру в хорошем районе, то, сделав небольшой косметический ремонт (примерно на 150 тыс. руб.), получите за первый год около 350 тыс. руб. — это при условии, что ремонт длился всего два месяца, после чего заехал арендатор на долгий срок с оплатой 35 тыс. руб. в месяц. Предположим, что за год стоимость вашей гипотетической квартиры увеличится на 5%, а аренду вы сможете поднять на 10%, получив за второй полноценный год 462 тыс. руб. в качестве дохода. К концу третьего года при условии индексации арендной платы еще на 10% вы получите совокупный арендный доход, равный примерно 1,3 млн руб., а также выиграете на росте стоимости квартиры — и при продаже на руках у вас окажется уже 7 686 500 руб. Очевидно, что отдача от квартиры больше, чем от депозита, но придется взять на себя хлопоты по ремонту и поиску арендаторов, а также постоянно следить за состоянием жилплощади, своевременностью коммунальных и прочих платежей. Третий вариант — готовый арендный бизнес в офисном здании. Управляющая компания заключает с инвестором договор, в котором регламентирована вся доходная часть и расходы УК на содержание бизнес-центра. Продукт характеризуется понятным процентом арендного платежа и стабильным ростом стоимости недвижимости, которая за три года увеличится минимум на 10%, и в итоге по истечении трех лет вы получите 7 810 280 руб., что не только больше по сумме, но и не требует дополнительных затрат.

Разумеется, чтобы инвестиции были удачными, нужно оценить качество продукта. Обратите внимание на наличие арендатора: желательно, чтобы это была крупная компания с долгосрочным арендным договором (если мы говорим про офисы) и программой гарантированного дохода (если речь идет об апарт-отелях). Управляющая компания должна иметь в своем портфеле несколько успешных проектов и опыт работы на рынке.

Мои рекомендации частным инвесторам — присмотреться к недвижимости в целом и к профессиональным арендным продуктам «под ключ» в частности. В этом случае инвестор получает не воздух и обещания, а реально существующий объект, растущий в цене и приносящий дополнительный доход. Даже в том случае, если рынок проседает сегодня, недвижимость просчитываемо циклична — мы можем прогнозировать, когда цена квадратного метра пойдет вверх, в отличие, скажем, от фондового рынка, полного сюрпризов, «ралли», взлетов и падений. Таким образом, недвижимость — надежный актив в портфеле инвестора, являющийся, по сути, его стабилизационной частью.

Для того чтобы понять, какое предложение заинтересует частного инвестора, необходимо нарисовать его портрет. Обычно главное отличие этого инвестора — пассивность в хорошем смысле слова. Такой инвестор не стремится к активному участию в сделках, поскольку у него нет для этого ни времени, ни достаточной суммы на руках. Он не стремится к суперприбыли, которая всегда сопряжена с высокими рисками. Он хочет сохранить и приумножить свои капиталы за счет вложений в стабильный, постоянно растущий в цене актив без дополнительных временных и финансовых затрат.

Что же предлагает такому инвестору российский рынок? Достаточно классический набор продуктов: ценные бумаги (акции, облигации, опционы), банковские депозиты (вклады, сберегательные денежные сертификаты), драгоценные металлы (золото, мерные слитки, золотые монеты и т. д.), предметы искусства и наконец недвижимость.

Рассмотрим вкратце каждый из этих продуктов с его плюсами и минусами. Итак, золото — это один из самых стабильных и популярных активов в мире. Как показывает статистика, за последние десять лет золото росло в цене в среднем на 20–30% в год. Но есть минус — при постоянном росте цены такой актив не приносит текущего дохода. Вы покупаете, потом продаете и получаете разницу в цене, но между покупкой и продажей живых денег не увидите. При этом не стоит забывать о колебании курса, так что важно еще выбрать и правильное время для продажи.

Следующий по популярности в России инвестиционный инструмент — банковские депозиты. В 2015 году число вкладов россиян выросло на 15%, а их объем — на 25,2%, до 23,219 трлн руб. Эти цифры наглядно показывают, что депозиты остаются крайне востребованными. В настоящее время на рынке различными банками представлено достаточно большое число продуктов, и инвестору есть из чего выбрать, поэтому, не задерживаясь на особенностях конкретных вкладов, рассмотрим минусы. Основной риск этого продукта заключается в возможном отзыве лицензии у банка и частичном страховом возмещении. Вспомним, за 2015 год в России лишились лицензии 96 банков, за три месяца 2016 года — 20. Кроме того, этот вид инвестирования характеризуется низкой доходностью, обычно 6–8% годовых (в банках не первой сотни можно увидеть обещание по ставкам вплоть до 11%) — то есть примерно на уровень официальной инфляции, и средним уровнем ликвидности, так как клиент банка теряет часть доходов при досрочном снятии денег со счета.

Акции — продукт интересный своей (потенциально) высокой доходностью и ликвидностью, кроме того, его отличает краткосрочный горизонт планирования, то есть вложенные средства можно окупить за одну спешную сделку купли-продажи. Однако это значительно более рискованный и требующий внимания актив: инвестор должен разбираться в рынке и следить за его конъюнктурой, чтобы правильно разместить свои сбережения, но даже в этом случае риски потери капитала достаточно высоки, особенно при нынешней нестабильной экономической обстановке, к тому же акции не приносят промежуточного дохода.

Еще один вид ценных бумаг, интересный для частных инвесторов во всем мире, — облигации. У этого актива действительно много плюсов: доходность, как правило, выше депозита при сопоставимом уровне риска, добавочная выкупная стоимость, умеренный риск и при этом высокая ликвидность. Но, так же как и акции, этот продукт требует знакомства с рынком и траты времени и сил на его изучение, к чему, как показывает практика, большинство частных лиц не готовы.

Всевозможные предметы роскоши — антиквариат, картины, винные погреба / виноградники, автомобили, фарфор, мебель — я упоминаю скорее для того, чтобы представить всю палитру вариантов. Этот вид инвестиций рассчитан на долгий срок окупаемости, и обычно подобные продукты оседают в портфеле узкого круга ценителей. Процент таких инвесторов невысок.

Наконец еще один популярный продукт, на котором хотелось бы остановиться подробнее, — недвижимость. Она представлена жилым и коммерческим секторами, и, без сомнения, на сегодняшний день именно жилье является самым понятным и востребованным продуктом рынка недвижимости у частных инвесторов. Что характеризует этот вид инвестиций? Относительно низкие риски, особенно если мы говорим о вторичном жилье, где сразу после покупки вы получаете понятный, работающий продукт, который в перспективе не только вырастет в цене, но и сможет принести стабильный ежемесячный арендный доход. Однако если сравнивать с другими опциями рынка недвижимости, доходность жилья достаточно невысока, о чем поговорим чуть позже.

Коммерческая недвижимость, стандартно ориентированная на частных инвесторов, представлена в основном небольшими площадями на первых этажах жилых домов. Ее, так же как и жилье, отличает низкий уровень риска (при условии, что выбраны правильные площади, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком, на первой линии домов), наличие промежуточного, то есть арендного, дохода. Его размер обусловлен как расположением, так и типом арендатора и размером сдаваемой в аренду площади, добавочная выкупная стоимость — примерно около 10% в год, но при этом средняя ликвидность и расходы на текущее содержание имущества (оперативное управление, эксплуатация, коммунальные платежи и налоги). Последний пункт требует дополнительной квалификации от инвестора, поэтому далеко не все частники готовы вкладывать в коммерческую недвижимость.

Однако в последние годы на рынке Москвы появился еще один актив — апарт-отели и бизнес-центры под профессиональным управлением. Это предложение сформировалось относительно недавно. Главный плюс такого продукта — наличие управляющей компании, которая не только берет на себя всю нагрузку по эксплуатации недвижимости, но и по управлению (работе с арендаторам), предоставляя инвестору понятный и прозрачный доход. Таким образом, приобретаемый актив действительно является активом, а не пассивом, то есть приносит деньги без дополнительных затрат на его содержание. По сути, это готовый арендный бизнес, полностью сформированный с доходной и расходной базой и договорами аренды, а также договорами на управление и эксплуатацию. Данная модель позволяет получать арендный доход, сравнимый с депозитом, но при этом обеспеченный недвижимостью и потенциальным увеличением стоимости как от арендных платежей, так и от роста стоимости объекта.

Аналогичное предложение может быть сформировано и на базе торговых площадей, но за счет стоимости квадратного метра в ретейле порог входа будет выше. Именно поэтому для тех инвесторов, чей капитал не превышает 10 млн руб., апарт-проекты и офисы более интересны и доступны.

Рассмотрим конкретный пример: сравним перспективы инвестора, который вкладывает сроком на три года сумму в 5,8 млн руб. в банковский депозит, квартиру и лот коммерческой недвижимости — бизнес-центр с профессиональным управлением.

Банковский депозит приносит в среднем 8,05% годовых, то есть 466,9 тыс. руб. ежегодно, плюс возврат вложенной суммы в конце третьего года. Таким образом, через три года инвестор получит 7 200 700 руб. Если на ту же сумму вы решили приобрести квартиру в хорошем районе, то, сделав небольшой косметический ремонт (примерно на 150 тыс. руб.), получите за первый год около 350 тыс. руб. — это при условии, что ремонт длился всего два месяца, после чего заехал арендатор на долгий срок с оплатой 35 тыс. руб. в месяц. Предположим, что за год стоимость вашей гипотетической квартиры увеличится на 5%, а аренду вы сможете поднять на 10%, получив за второй полноценный год 462 тыс. руб. в качестве дохода. К концу третьего года при условии индексации арендной платы еще на 10% вы получите совокупный арендный доход, равный примерно 1,3 млн руб., а также выиграете на росте стоимости квартиры — и при продаже на руках у вас окажется уже 7 686 500 руб. Очевидно, что отдача от квартиры больше, чем от депозита, но придется взять на себя хлопоты по ремонту и поиску арендаторов, а также постоянно следить за состоянием жилплощади, своевременностью коммунальных и прочих платежей. Третий вариант — готовый арендный бизнес в офисном здании. Управляющая компания заключает с инвестором договор, в котором регламентирована вся доходная часть и расходы УК на содержание бизнес-центра. Продукт характеризуется понятным процентом арендного платежа и стабильным ростом стоимости недвижимости, которая за три года увеличится минимум на 10%, и в итоге по истечении трех лет вы получите 7 810 280 руб., что не только больше по сумме, но и не требует дополнительных затрат.

Разумеется, чтобы инвестиции были удачными, нужно оценить качество продукта. Обратите внимание на наличие арендатора: желательно, чтобы это была крупная компания с долгосрочным арендным договором (если мы говорим про офисы) и программой гарантированного дохода (если речь идет об апарт-отелях). Управляющая компания должна иметь в своем портфеле несколько успешных проектов и опыт работы на рынке.

Мои рекомендации частным инвесторам — присмотреться к недвижимости в целом и к профессиональным арендным продуктам «под ключ» в частности. В этом случае инвестор получает не воздух и обещания, а реально существующий объект, растущий в цене и приносящий дополнительный доход. Даже в том случае, если рынок проседает сегодня, недвижимость просчитываемо циклична — мы можем прогнозировать, когда цена квадратного метра пойдет вверх, в отличие, скажем, от фондового рынка, полного сюрпризов, «ралли», взлетов и падений. Таким образом, недвижимость — надежный актив в портфеле инвестора, являющийся, по сути, его стабилизационной частью.

Дмитрий Сороколетов специально для «РБК-Недвижимости»

II Инфа: