Пообщайтесь с соседями. Проще всего это сделать на детской площадке. Люди там обычно доброжелательные и никуда не торопятся, так что можно спокойно все выведать. Что именно?

• Контингент жителей во дворе и соседних домах. Алкоголики, наркоманы, местные «сумасшедшие», криминальные элементы? Не шумно ли по ночам? Безопасно ли гулять вечером, отпускать детей и т. п.

• Парковка. Как обстоит с парковочными местами? Реально ли вечером найти местечко? Нет ли «парковочной дедовщины», когда старые жители присваивают себе места (порой никак их не помечая) и устраивают гонения на новичков? Безопасно ли оставлять во дворе машину?

• Ближайшие школы и детские сады. Если у вас есть дети, поинтересуйтесь качеством образования и воспитания в этих заведениях. Кто работает, чему учат? Легко ли устроить ребенка в садик, большая ли очередь?

• Протекает ли крыша на последнем этаже (если вас заинтересовала квартира наверху)?

• Бывают ли перебои с водой, электричеством, отоплением? Тепло ли зимой?

• Что со звукоизоляцией? Шумно ли дома?

• Не намечается ли капремонт дома и подъезда? А может, запланирован снос дома?

• Нет ли неподалеку свалки, вредного производства и т. п.? Не приносит ли ветер неприятных запахов?

• Не продает ли кто-то в доме квартиру? Возможно, вы найдете вариант, которого нет в базе объявлений. Если сам дом понравился, а квартира – не очень, есть смысл поискать другие варианты. Помимо опроса соседей поможет расклейка объявлений в районе. Что-то вроде: «Куплю двухкомнатную квартиру в этом доме. Не агент!»

Прогуляйтесь по району. Потратьте хотя бы минут 20, чтобы изучить окрестности. Обратите внимание на плотность движения, эстетику окружающей застройки (вам лицезреть ее еще много лет), инфраструктуру (магазины, кафе и пр.), наличие зелени на улицах и во дворах. Обязательно пройдитесь до метро или железнодорожной станции, чтобы оценить удаленность квартиры, но имейте в виду: «пришлый» человек всегда идет более долгим путем, чем местный. Наверняка есть какие-то тайные ходы, позволяющие срезать путь.

Куда смотреть?

Итак, вы приехали на просмотр, и улыбчивый риелтор заводит вас в подъезд. На что обратить внимание в самой квартире? Что важно учесть и не упустить при просмотре? Это отдельная тема, многое зависит от типа и конструкции дома. Рассмотрим основные виды жилья в Москве и Подмосковье.

Вторичный рынок жилья

Дома давно построены, обжиты. Их достоинства и недостатки протестированы поколениями советских и постсоветских жителей.

Дореволюционные дома и довоенные сталинки.

Дореволюционые дома очень разные, «типовых» среди них нет. Сталинки были двух типов – получше (для советского бомонда) и попроще (для обычных граждан). Сталинки для бомонда красивы, с нарядными фасадами и большими квартирами. Сталинки для обывателей безлики, часто не имеют балконов, площади начинаются от двушек 50–60 кв. м. В остальном достоинства и недостатки у дореволюционных и довоенных зданий схожи.

Достоинства:

• расположены в центре Москвы или престижных районах;

• толстые кирпичные стены с отличной тепло– и шумоизоляцией;

• широкие, монументальные подъезды;

• высокие потолки, большие метражи (по просторному холлу сталинки можно рассекать на самокате).

Недостатки:

• Деревянные или смешанные перекрытия. Дома могут стоять по 200 лет, но может и рухнуть потолок вместе с соседским унитазом. Если на этажах происходят регулярные протечки, балки начинают подгнивать, со временем разрушаясь. Особенно достается полу в районе санузла.

• Зачастую печальное состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления. Обращаем особое внимание: подверженность плесени.

• Пожароопасность. Пониженная ликвидность. Банки не дают ипотеку на квартиры с деревянными перекрытиями. Покупатели с живыми деньгами тоже осторожничают, предпочитая дома с железобетонными перекрытиями.

• Неудобная планировка. Беда сталинок – маленькие комнаты при огромных холлах и средних кухнях и санузлах. В дореволюционных домах планировка вообще непредсказуема: туалет в кухне, стоячая микрованна, узкий коридор с множеством дверей, проходные и запроходные комнаты. Если хотите комфортную квартиру «с историей», готовьтесь к масштабной перепланировке.

• Но много старых квартир уже перепланированы. Обязательно выясняйте, согласована ли перепланировка и, если нет, подлежит ли она в принципе согласованию.

Совет. Обязательно узнайте, был ли в доме капитальный ремонт. При нормальном ремонте полностью меняют перекрытия и трубы. Это нивелирует многие слабые стороны таких домов.

Послевоенные сталинки.

В этих зданиях для перекрытий уже используется железобетон.

Достоинства:

Те же, что в дореволюционных домах и довоенных сталинках.

Недостатки:

• плохое состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления;

• подверженность плесневению;

• неудобная планировка;

• зависимость от ремонта в соседских квартирах. В 1990-х в таких домах люди с деньгами любили покупать большие квартиры и воплощать там свои представления о прекрасном. Со всеми вытекающими последствиями – сносом стен, переносом «мокрых зон», установкой огромных джакузи и даже бассейнов. Все это чревато заливами и перебоями с электричеством.

Совет. Узнайте, был ли капитальный ремонт, хотя для послевоенных сталинок это уже не так существенно. Общайтесь с соседями, выслушайте истории о местных происшествиях, новости… В таких домах, как правило, много пенсионеров, которые с удовольствием поделятся с вами информацией.

Отдельная тема – высотные сталинки. Это и легендарные высотки на Таганке и Баррикадной, и знаменитый Дом на набережной, и номенклатурные дома на Кутузовском проспекте. Такие сталинки уже относятся к элитному жилью и имеют свои особенные, индивидуальные характеристики.

Панельные пятиэтажки (хрущевки).

Эти здания массово возводились в 1960-х гг. Частично были снесены в 2000-х, но по-прежнему лидируют на рынке вторичного жилья. Расчетный срок эксплуатации таких домов – 50 лет, так что хрущевки уже выработали свой ресурс.

Сильные стороны:

• Низкая цена.

• Подпадают под программу сноса или капремонта. Находятся обычно в тихих и очень зеленых дворах. Вообще, в отличие от новых жилых кварталов, где роль зелени выполняют чахлые кустики, нехотя высаженные застройщиком, старые районы радуют обилием деревьев, большая часть которых старше самих домов.

Слабые стороны:

• Главные проблемы – возраст, низкокачественные материалы, ветхость коммуникаций и дома.

• Смежные комнаты и совмещенные санузлы.

• Низкие потолки (2,5–2,7 м).

• Отсутствие шумоизоляции. Тоненькие стены и слабая вентиляция оповестят об особенностях жизни соседей и гастрономических привычках всего этажа.

• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.

• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.

Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.

Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда – более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.

«Брежневки».

Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота – от 8 до 16 этажей, материал – панель, кирпич, блоки.

Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования – лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.

Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена – качество это хороший, экономичный вариант.

Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.

Новостройка без отделки

Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.

Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя – нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7 % при перепродаже.

Главные проблемы любой новостройки – перекошенные окна и кривые стены. Ведь многие застройщики выбирают подрядчика с самыми низкими ценами… Поэтому стеклопакеты вставляют дешевые, низкокачественные, устанавливают наспех… Пройдите по квартире, откройте все окна в разных положениях, чаще всего стеклопакеты заклинивает в положении «форточка». Заедает? Повод для торга. Еще неплохо приложить к раме «уровень», проверить точность установки рамы. Если есть небольшой угол – раму раньше или позже перекосит.

Отметим, что многие покупатели новостроек заранее закладывают бюджет на замену окон, дверей, сантехники. Если вы планируете жить в новостройке долгие годы, это разумно. Если квартира инвестиционная или вы планируете через несколько лет расширяться, на этом можно сэкономить.

Теперь про стены, головную боль покупателей новостроек. Нормой считается отклонение от вертикали не более 5 мм. Проверить стены можно с помощью отвеса и уровня. Простейший отвес можно сделать из нитки с привязанным гвоздем. Приставляем к стене, замеряем… Сокрушенно качаем головой, вздыхаем… просим торга.

Чем чреваты кривые стены? Повышенными расходами на их выравнивание. На однокомнатную квартиру с кривыми стенами и углами может запросто уйти 30 мешков штукатурки по 30 кг – почти тонна! Цена. Плюс шпатлевка, грунтовка, стоимость работ. Некачественное строительство удлинит и удорожит ваш ремонт.

Совет. При выборе новостройки не забывайте закладывать бюджет на ремонт. Цена ремонта зависит от ваших целей. Планируем жить? Выбираем более качественные материалы, не жалеем средств на ровные стены и прямые углы. Квартира – инвестиция? Экономим на всем, на чем можно. Рельефные обои закроют небольшие неровности стен, правильно подобранная мебель скроет недостатки. Помним, что ремонт должен окупиться при продаже. Подробнее об этом читайте в нашей книжке «Как продать квартиру выгодно».

Загородный дом, таунхаус

В отличие от типовых многоэтажек загородные дома таят в себе множество потенциальных проблем. Имеет значение все: качество фундамента, материал и толщина стен, использованный утеплитель, герметичность крыши, состояние системы отопления, канализация, качество проводки и многое другое. Ошибка может стоить не просто дорого, а очень дорого. Загородный дом не проходит экспертизу госкомиссии, построили – и ладно.

Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке загородного дома рекомендуем договориться о еще одном просмотре, на который вы приедете со специалистом – прорабом или строителем. Надо спрогнозировать возможные существенные проблемы и стоимость их решения. Например, неудачный фундамент (не соответствует состоянию почвы или размеру дома) может сделать покупку бессмысленной. Вне зависимости от метража дома, качества отделки и т. д.

Общий знаменатель

Мы рассмотрели стандартные характеристики и проблемы домов разных типов. Теперь опишем общие моменты, на которые необходимо обратить внимание при просмотре любой квартиры на вторичном рынке.

• Освещенность. Как известно, существуют нормы соляризации. Минимальное время для освещения квартиры солнечным светом с марта по сентябрь – два часа в сутки. Но соблюдаются нормы не всегда. Причины могут быть разные – например, слишком маленькое окно в большой комнате. Или деревья, которые закрывают солнце. Или угловое расположение квартиры, причем именно «внутри» угла. Поэтому смотреть квартиру лучше днем, в ясную погоду. По крайней мере, перед принятием окончательного решения. И если возникла необходимость включить искусственный свет – нужно задуматься.

На какую сторону выходят окна? Какой вид из каждого окна? Откройте окна, чтобы оценить шум с улицы, запах, смог. Не придется ли жить вечно с законопаченными окнами и даже в жару бояться их открыть?

• Состояние потолка, стен, следы протечек и плесени. Еще один плюс дневного просмотра – возможность хорошо рассмотреть квартиру. Вечером, при свете тусклых ламп, многое может быть незаметно. Например, пятно от влаги в неосвещенном углу. Обращайте внимание и на свежую краску, особенно на отдельные пятна. Перекрашивать и переделывать всю поверхность многие ленятся, а вот замазать пятно свежей краской особого труда не составляет. Кстати, плесень любит селиться в углах, на кухне, в ванной. Даже на дверях, если внимательно присмотреться. Сами по себе плесень или желтый след от протечки на потолке не страшны, их легко убрать специальными средствами и замазать краской или закрыть обоями.

Главная проблема протечек – в регулярности. Если крыша дома прохудилась, трубы неисправны, соседи сверху – алкоголики или престарелые люди – проблема станет хронической. Ваш суперремонт будет эпизодически подвергаться уничтожению.

• Ровность стен, потолков, пола. Есть ли перепады высот? Насколько кривые углы и стены? Если вы не перфекционист, то небольшие искривления вам жить не помешают. Ну а если хочется совершенства, готовьтесь к дорогому ремонту и… торгуйтесь.

• Качество пола. Что там под ковром и мебелью? Вы, скорее всего, все равно планируете менять отделку. Но одно дело – постелить сверху старого, но добротного пола новенький ламинат, и другое – разбирать несколько слоев прогнивших полов, выравнивать, утеплять, класть новые…

• Скрипят ли полы? Прогуляйтесь по каждой комнате, используя «традиционные» маршруты (от двери до окна и т. п.). Для полного устранения скрипа потребуется перекладка пола.

• Напор воды в раковины, работа слива в туалете. На последних этажах с напором бывают проблемы.

• Электропроводка. Насколько старая? Горит ли свет? Достаточно ли розеток в доме, работают ли они? Хотя, если проводку не меняли более 10–15 лет, это пункт можно пропустить. Все равно менять.

• Состояние труб и батарей. Следы ржавчины. Замена газовых и водяных труб и радиаторов – недешевое удовольствие.

• Состояние обоев, межкомнатных дверей, окон, сантехники. Важно, только если вы ищете квартиру с ремонтом и не планируете переделывать ее «под себя». Очень редкий случай на российском рынке недвижимости, но есть тенденция к росту числа таких покупателей. Если ремонт планируется, можете этот пункт вычеркнуть.

• Где несущие стены? Где обычные стены? Это важно, если вы захотите сделать перепланировку. Например, объединить и расширить санузел, увеличить кухню, снести перегородку в кладовке. Выгляните в окно: нет ли под окнами козырька подъезда? А может, рядом проходит пожарная лестница? И то и другое поднимает вопрос о необходимости обезопасить квартиру от домушников и хулиганов. Покупать жилье на втором этаже и жить с решетками на окнах никому не хочется. Козырек плох еще и тем, что на нем скапливается мусор, засиживаются птицы и т. п. В общем, вариант на любителя, хотя и лучше первого этажа.

• Была ли сделана перепланировка? Если да, то была ли она узаконена? Можно ли ее в принципе узаконить? При переносе «мокрых зон», пробитой под холодильник нише в вентиляционном канале, сносе несущих стен это невозможно. Наличие неузаконенной перепланировки может быть причиной отказа банка в ипотеке.

• Удобно ли вам будет жить в квартире? Есть ли место для всего необходимого? Если вам кажется, что главное – четыре стены и пол с потолком, а остальное приложится, то это временное ощущение. Запросы людей растут, вкусы меняются. Одни любят готовить и нуждаются во вместительной кухне, другим важна большая гостиная для сбора всей семьи перед голубым экраном, третьи обожают коротать время на балконе, четвертым главное – просторная гардеробная, чтобы разместить все наряды… Ищите жизненное пространство под свой образ жизни и под потребности своей семьи.

• Попробуйте мысленно расставить мебель. Или не мысленно – попросите у продавцов копию техпаспорта с планом квартиры. На сайте вроде ikea.com есть программа, с помощью которой можно прикинуть варианты расстановки мебели в помещении с заданными размерами.

• Оставит ли собственник мебель? Если да, то что именно? Сможете ли вы это использовать или удачно продать? Бывает, что собственник скрепя сердце оставляет сделанную на заказ кухню стоимостью несколько сот тысяч рублей. Ведь в новую квартиру не увезешь, не влезет. Или по дороге превратится в дрова. Бывает, что собственник оставляет мебель и технику, которые вам не нужны. В новую квартиру хочется все новое. Однако оставленные вещи можно продать через доски объявлений вроде avito.ru. Пусть и не очень дорого (бывшие в употреблении техника и мебель ценятся мало), но все же это будет хорошая прибавка к средствам на ремонт.

Почему при покупке новой машины дилеры так легко «впаривают» покупателям малополезные, но дорогие «допы»? Коврик в багажник за 10 000 руб., брызговики за 5000–20 000 и многое другое? Человек попадает в психологическую ловушку. Если машина стоит 800 000, то коврики, брызговики и прочая мелочовка за десятки тысяч не кажутся дорогими – по сравнению со стоимостью машины. Хотя реальная цена этой мелочи в разы (а то и на порядок) меньше. Да и не нужно это все, а если нужно – то не сейчас и не по таким ценам. Но раз уж начал тратить деньги с размахом, трудно остановиться. Так и с ремонтом. По сравнению со стоимостью квартиры дополнительные 300 000–700 000 руб. на ремонт не выглядят много. И люди берут очередной кредит «На потребительские цели», вешают на шею еще один хомут. Так что задумайтесь, может, с ремонтом торопиться не стоит. Если квартира в нормальном состоянии, в ней можно пожить какое-то время, а уж потом, по мере возможности…

• Подвергалась ли квартира хоум-стейджингу? Есть ли следы свежего ремонта? Насколько глубоко был сделан ремонт? Насколько качественно? Способы и цели предпродажной подготовки подробно описаны в нашей первой книге. Вы убедитесь, что внешняя разница между обычной квартирой и обработанной… нет, не фотошопом, а с помощью хоум-стейджинга может быть колоссальной.

И помните: скрупулезно выискивать недостатки квартиры нужно не для того, чтобы отказаться от покупки. Большинство огрехов не критичны и могут быть исправлены. Однако важно получить максимально полную картину, чтобы:

1. Сделать правильный выбор из существующих вариантов;

2. Правильно оценить рыночную стоимость квартиры (но для этого, безусловно, нужна помощь риелтора);

3. Иметь поводы для торга;

4. Понимать свои перспективы, правильно оценить будущие затраты на ремонт.