И все же, как уменьшить риски?

• Выясняйте состав семьи, которая продает квартиру. Если детей двое и больше и родились они начиная с 2007-го, есть повод наводить справки дальше.

• Не ленитесь пролистать все страницы паспорта собственника и супруги – детей все еще вписывают на соответствующей странице.

• Смотрите копию финансово-лицевого счета, обращая особенное внимание на наличие несовершеннолетних.

Вывод. К сожалению, законодатели пока не разработали механизмов, позволяющих проконтролировать на 100 % соблюдение прав ребенка при использовании МК. Судебных исков пока нет, и в наших силах свести риск к минимуму.

Глава 3

Наследство

Итак, квартира была получена по наследству. Спешим вас огорчить. Покупка наследственной квартиры – одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска – один – три красных флажка, зависит от конкретной ситуации. Главный риск – внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследственного дела заявить о своих правах. Значит, впереди судебный процесс с неизвестными перспективами. Второстепенные риски – мошенничество с документами, подлог.

Имеют значение четыре фактора:

1. Наследство по закону или по завещанию?

2. Степень родства между наследодателем и наследником.

3. Промежуток времени между оформлением завещания и смертью наследодателя.

4. Сколько времени прошло между получением документов на собственность и выставлением квартиры на продажу.

Рассмотрим подробнее.

Наследство по завещанию

Владелец имущества подписывает завещание, которое заверяется нотариусом. Наследником могут быть как один человек, так и несколько. После смерти владельца открывается наследственное дело, и в течение шести месяцев наследники должны посетить нотариальную контору и заявить о своих правах. Через полгода после смерти наследодателя наследники могут получить свидетельство о праве на наследство, отнести его в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве на собственность. Если наследник один – он будет единоличным собственником объекта, если наследников несколько – объект будет в долевой собственности.

Что делать покупателю квартиры, полученной по завещанию?

Смотрим документы, изучаем состав семьи. Если наследник приходится близким родственником наследодателю, оснований для беспокойства мало. Обычно пожилые люди завещают имущество детям или внукам, гораздо реже – братьям, сестрам, племянникам и другим родственникам. Это обычная жизненная ситуация.

Если наследником становится посторонний гражданин, возможны нюансы. Быть может, не обошлось без криминала. Степень риска – два красных флажка.

Если вы за чашкой кофе пообщаетесь с опытным риелтором, то услышите интересные истории. Бабушка подписывает завещание, а через несколько дней умирает. Едва получив документы на собственность, новоиспеченный владелец выставляет квартиру на продажу. Бывает и еще хлеще: завещание подписано уже после смерти бабушки. Или же с паспортом бабушки в нотариальной конторе появилась другая бабушка, похожая внешне. Вариантов может быть много, а результат один – покупка такой квартиры чревата расторжением сделки по иску настоящего, законного наследника.

Но и такие квартиры выставляются на продажу и находят покупателей. Ведь цена на них, как правило, ниже рыночной. Кстати, покупают эти объекты почти всегда без риелторов. Некому рассказать о серьезном риске, отговорить от покупки. Люди радуются, что и на риелторе сэкономили, и квартиру купили дешевую.

По новому закону о нотариате в 2014 г. должен появиться единый электронный реестр завещаний. Он может стать удобным сервисом для граждан, ведь проблема розыска завещаний до сих пор актуальна. Можно будет прийти к любому нотариусу и узнать, не оставил ли родственник завещания – не важно, в каком регионе и у какого нотариуса он это сделал. Базы данных должны стать инструментом против преступников, желающих хитрым путем получить чужое добро. Удобно и покупателю – можно будет легко узнать, является ли завещание на интересующую квартиру единственным и актуальным.

Наследство по закону

Если завещания нет или наследники по завещанию отказались от наследства (но это уже из области фантастики, если, конечно, долги наследодателя не превышают стоимость его имущества), право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первые счастливчики – родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество в равных долях. Если же родственников первой очереди нет, право предоставляется второй очереди – братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Ну и так далее – всего семь очередей.

Наследственные дела – настоящие юридические дебри, полные казуистики и крючкотворства. А если после открытия наследства один из наследников умирает? А если у покойного родился ребенок? А если было лишение родительских прав?

«О том, что мой клиент есть официально признанный сын известного академика, знал только сам академик, который умер, не открыв сей тайны никому. Мальчик последние 18 лет жил в Америке, о смерти отца узнал из американских СМИ спустя три года после самой смерти.

Так вот, он приехал, нанял меня, и мы отсудили и изъяли все. Забрали у братьев (кажется, племянников академика) дачу в стародачном поселке, две квартиры, счета в банках, гаражи, лицензионные и авторские права… За полгода.

Клиент сам даже не знал, сколько всего было у его отца, мы все выявили, все разыскали, отсудили, изъяли и продали. Кроме деньжищ, я получила очень серьезный опыт, так как, если бы мне кто-то рассказал эту сказку со стороны, ни за что бы не поверила. Опыт такой: с наследством мужчин шутки плохи. Все самые фантастические предположения могут сбыться…» (Юлия Лурье, АН «Простор»).

Вывод. Чем дальше степень родства, тем выше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное – наследнику придется доказать, что он лишь недавно (в течение полугода) узнал о смерти родственника и не имел возможности заявить о своих правах раньше.

Умер или признан умершим?

По данным статистики, в России каждый год пропадают без вести от 60 000 до 120 000 человек. Из них 40 % находятся, чаще всего живыми. А если человек не нашелся? Тогда все идет в полном соответствии с законом.

Согласно статье 42 ГК РФ, «гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания». Началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц – 1 января следующего года.

А статья 45 ГК РФ гласит:

1. «Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.

2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.

3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью… суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели».

Что происходит после признания человека умершим? Все то же, что и после обычной смерти. За небольшим исключением. Иногда происходит «воскрешение» и «умерший» объявляется. В таком случае он заново обретает все гражданские права, включая право на принадлежавшее ему ранее имущество. А если имущество благополучно распродано благодарными наследниками? Тем хуже для неосторожных покупателей. Они же не читали эту книгу!

Вывод. Если наследодатель признан умершим, степень риска – четыре красных флажка. На пороховой бочке сидеть, конечно, можно, но как-то беспокойно.

Свежее наследство

На сленге риелторов «свежее наследство» – это квартира, которая получена в собственность по наследству, если с момента смерти наследодателя прошло менее трех лет. Степень риска – один красный флажок. Кроме риска оспаривания наследства есть еще один – продажа квартиры «за миллион» с целью уклонения от налогов. Если сделка будет оспорена другими наследниками, покупатель сможет вернуть только этот самый миллион. Подробнее в главе «На грани фола».

Обычно риелторы осторожничают и стараются избегать «свежего наследства», но, если квартира очень уж привлекательная, пытаются накопать больше информации, навести справки. Иногда даже создаются консилиумы, как у врачей. Имеет значение все: опрос соседей, родственников, неофициальные запросы в загсы, МВД…

Некоторые советуют брать расписку с продавца, в которой будет указано, что «если появится некое лицо, претендующее на квартиру, и суд решит, что его права были нарушены, то продавец обязуется сам решить финансовые вопросы, не привлекая к этому покупателя». Совет хороший, но бесполезный. Представим, что появился новый, «неучтенный» наследник. Он подает в суд с претензией на часть квартиры или даже на всю квартиру. Суд выносит свой вердикт на основании законов, а не расписки. И ответчиком, скорее всего, будет новый владелец квартиры, то есть незадачливый покупатель. Особенно если бывшего владельца не найти. Да, так бывает. Продал квартиру и уехал, ищи-свищи ветра в поле. Более того, такая расписка, предъявленная на суде, может сослужить медвежью службу покупателю. Суд может решить, что покупатель не является «добросовестным приобретателем», поскольку подозревал о наличии других наследников. Чем это чревато для покупателя – читайте чуть ниже, в разделе «Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя».

Позвольте, скажет дотошный читатель, а как же страхование титула? Страховые компании на то и существуют, чтобы брать на себя риски. Что ж, поговорим о страховании титула.

Глава 4

Страхование титула

Иллюзия защиты

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, а также от возможного расторжения сделки купли-продажи.

В России страхование титула развивается в основном за счет ипотечных сделок. До конца 2010 г. страхование титула при ипотечном кредитовании было обязательным. Теперь по закону банк не может навязывать заемщику страховку, но обычно, если полиса нет, ставка по кредиту на 2–3 % выше. Так что покупать страховку все равно приходится. Как обычно, банк пытается минимизировать свои риски за счет заемщика.

Застраховать титул можно и добровольно, но пока к этой услуге прибегают крайне редко. Рынок добровольного страхования в России в принципе развит очень слабо – практически вообще не развит. Люди не доверяют страховым компаниям, не видят в страховании выгоды. И небезосновательно.

Давайте рассуждать. Договоров на страхование титула заключается великое множество – почти столько же, столько ипотечных договоров, а это, по статистике АИЖК, более 600 000 в год. А вот о случаях, когда страховая компания выплачивала компенсацию по этому полису, что-то не слышно. Мы общались с коллегами-риелторами, юристами и самими страховщиками – случаи реальных выплат по страхованию титула единичны. Далеко не каждая страховая компания вообще имеет такой опыт. Зато на всю страну прогремел случай обратный…

В середине 2008-го семейная пара Чалаевых решила купить квартиру в кредит. Объект прошел юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, банке и в страховой компании «Макс», которая осуществила страхование титула – обязательное условие для проведения сделки. Все проверки успешно пройдены, сделка прошла удачно. Пора делать ремонт, выбирать мебель, въезжать и обустраиваться. Как долго ждут люди этого момента!

Но тут началось самое страшное. Через полгода после покупки на квартиру был наложен арест. Оказывается, за последние два года квартира трижды перепродавалась, и вот первая из этих трех сделок оказалась незаконной. Бывший собственник квартиры решил «истребовать ее из незаконного владения». Дело рассматривалось в Бутырском суде Москвы, суд решил дело в пользу истца. Чалаевы подали апелляцию, но суд высшей инстанции оставил вердикт в силе. Судебные приставы выселили неудачливых покупателей из квартиры.

Страховая компания «Макс» отказалась выплачивать Чалаевым страховую сумму. Оказывается, в договоре был прописан пункт об исключении из страхового возмещения ретроспективного покрытия, что в их трактовке звучало как «возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора».

Но позвольте, зачем тогда вообще нужно страхование титула? Ведь в этом и смысл страховки – оберегать от проблем, связанных с историей квартиры, то есть со сделками, произошедшими ДО оформления страховки. Как утверждают Чалаевы, когда они подписывали договор, пункта о ретроспективном покрытии в нем не было. Страницу с этим пунктом в экземпляр договора страховой компании вклеили позже. Почему суд не учел этот довод, неизвестно.

Чалаевы оказались в патовой ситуации. Квартиру у них отобрали, но долг по ипотеке никто не отменял. А это ни много ни мало 45 000 руб. в месяц в течение 25 лет. Разбирательство по делу Чалаевых продолжается до сих пор. Вы можете набрать в поисковике фамилии героев этой грустной, но поучительной истории и проследить развитие ситуации, аргументы сторон, комментарии юристов и риелторов.

Простите, может сказать дотошный юрист. Согласно Постановлению № 6 Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. нельзя изымать имущество в порядке реституции у лиц, которые являются добросовестными приобретателями. А Чалаевы-то и есть добросовестные приобретатели, добросовестнее некуда! Полную рыночную сумму заплатили, все обязательства выполнили…

Чудны дела твои, Господи! Суд решил, что Чалаевы добросовестными покупателями не являются, потому что они не опросили соседей и не выяснили, что на квартиру есть еще претенденты. А как же проверка риелтора, банка, страховой компании? А никак…

После скандала с Чалаевыми страховые компании перестали включать в договор пункт об исключении ретроспективного покрытия. Зато появилась новая «фишка»: клиент получает страховую выплату, только если будет признан судом добросовестным приобретателем. А суд, как видно из примера, трактует это понятие весьма вольно. Подробнее о статусе добросовестного приобретателя читайте ниже.

Вот еще ситуации, исключающие выплату титульной страховки:

• реквизиция, конфискации, арест, изъятие и уничтожение недвижимости по распоряжению государственных органов;

• передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

• использование квартиры не по назначению (например, как офис);

• наличие факторов риска, о которых страхователь знал, но которые утаил от страховщика;

• нарушение сроков и порядка уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.

Значит ли это, что страхование титула – бессмысленная трата денег и бесполезное занятие? Не будем столь категоричны. Многое зависит от страховой компании.

Выбирая компанию для оформления страховки, воспользуйтесь следующими советами:

• Уточните статистику страховых выплат компании по данному полису. Если выплат еще не было, это минус. Если сотрудники компании отказываются предъявить статистику, это большой минус.

• Читайте отзывы о компании в Интернете. Но не забывайте, что негативный отзыв может оказаться «происком конкурентов». Обращайте внимание только на отзывы с конкретикой (фамилия потерпевшего, номера договоров), по возможности перепроверяйте негативную информацию (например, звонком в банк).

• Внимательно читайте договор страхования! Уточняйте все пункты, вызывающие вопросы. Не стоит думать, что договор типовой. В разных компаниях условия страхования разные.

• Четко выполняйте все правила страховой компании.

Хитрости и трудности

Ниже несколько особенностей страхования титула в России:

• Застраховать титул можно отнюдь не по любой квартире. Если страховщик решит, что риски велики, в страховке вам откажут.

• Для получения ипотеки не обязательно страховать квартиру на полную стоимость. Достаточно страховки на сумму кредита.

• Тарифы по страхованию титула составляют от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры за год. Если страховой случай произошел за день до оформления полиса или через год и один день, выплаты не производятся.

• Тарифы по страхованию титула в рамках ипотечного кредитования ниже, чем для «добровольных» клиентов. В среднем это 0,1–0,5 % от страховой суммы за год. Так что если хотите страховку на всю стоимость квартиры, а не только на сумму долга – лучше делать это сразу, в момент оформления ипотеки.

• Срок исковой давности в России – три года, поэтому многие рекомендуют оформлять титульное страхование на три года. Но на самом деле срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а это может произойти и через 20 лет.

• При наступлении страхового случая страховая компания в первую очередь расплачивается с банком, а уж если что-то останется – со страхователем.

• Если юристы страховой компании одобрили квартиру, это еще не гарантирует одобрения юристов банка. Могут и отказать. Видимо, банки сами не доверяют страховщикам.

• Если юристы банка одобрили квартиру, это тоже ничего не значит. Банк все равно практически не рискует: если страховая компания не погасит основной долг, он останется на заемщике. Вы будете обязаны платить, даже лишившись квартиры.

Глава 5

На грани фола

Сделки по доверенности

Если квартира продается по доверенности – в девяти случаях из десяти покупать ее не следует. Степень риска – два, а еще чаще три красных флажка. Нет, если вы человек азартный и желаете испытать фортуну, тогда другое дело, ввязывайтесь на свой страх и риск. Если же вы человек практичный, дорожите деньгами и не готовы на авантюры – забудьте про эту квартиру.

«Но почему?» – может спросить человек, далекий от недвижимости. Ведь любой дееспособный гражданин имеет право уполномочить другого гражданина представлять свои интересы, подписывать договоры, совершать сделки. Доверенность заверяется у нотариуса и…

Все так, но! Покупать квартиру по доверенности – значит попадать в зону неконтролируемых рисков. Возникают вопросы:

• Доверенность – настоящая или поддельная? Нотариальные бланки могут украсть, печать и подпись нотариуса подделать. Если доверенность выдана в том же городе, где происходит сделка, это можно выяснить, появившись в нотариальной конторе. А если нотариус в другом городе или, того хуже, в другом регионе?

• Точно ли собственник подписал доверенность? В нотариальных конторах очереди, большой поток клиентов. Были случаи, когда мошенники, располагая украденным паспортом, подбирали внешне похожего человека и оформляли доверенность. Скажу страшное: некоторые нотариусы вообще забывают проверить у посетителя паспорт! Это не шутка, а случаи из практики. Изредка нотариусы сами участвуют в схемах мошенничества.

• Действительна ли доверенность? Ведь доверенность в любой момент можно отозвать. «Я хозяин своего слова, хочу – даю, хочу – обратно забираю». Закон гласит, что лицо, отозвавшее доверенность, обязано поставить в известность доверенное лицо. Но помешает ли это доверенному лицу совершить незаконную сделку? На практике «суд на основании своего внутреннего убеждения выносит вердикт».

• Кто продает собственность и зачем? Какова мотивация продавца? Понимает ли он, что делает? Не стал ли он жертвой обмана или угрозы?

• Почему сам продавец не может присутствовать на сделке? Одно дело – поручить сбор документов, беготню по инстанциям доверенному лицу, другое – не смочь появиться на сделке, собственноручно прочитать и подписать договор купли-продажи (ДКП). Чаще всего добросовестный продавец способен это организовать, даже если он живет за рубежом: можно ради такого дела и приехать.

• Не злоупотребляет ли владелец алкоголем и наркотиками? Не страдает ли психическими заболеваниями? Не находится ли в тяжелой депрессии, психологическом кризисе?

• Жив ли собственник жилья? Напомним, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти выдавшего ее лица, а имущество превращается в наследственную массу и в течение полугода дожидается наследников. У мошенников один из любимых способов завладения чужой собственностью – сразу после смерти владельца задним числом сделать доверенность, быстро заключить и зарегистрировать договор купли-продажи.

Зная о том, что агентства недвижимости с большим подозрением относятся к доверенностям, мошенники любят маскировать такие сделки. Например, доверенное лицо заключает ДКП с промежуточной фигурой. Получаются документы на собственность, и уже новый владелец выставляет квартиру на продажу. Или цепочка удлиняется, и квартира за короткий промежуток времени несколько раз переходит из рук в руки. В этом случае последние документы чистые – в ДКП уже нет упоминания о доверенности. Но факт неоднократной смены владельца уже сам по себе подозрителен и у знающего человека вызовет еще больше вопросов.