Глава 51. подряд. договор строительного подряда

§ 1. Общие положения

Особенности подрядных отношений. Источники регулирования.

Комплексность правоотношений строительного подряда.

Предмет регулирования. Субъектный состав. Форма

1. Регулированию отношений по строительному подряду Гражданским кодексом посвящен отдельный параграф (§ 3 главы 37), тем самым подчеркивается специфика рассматриваемого соглашения. Целесообразность такой обособленной регламентации подрядных отношений обусловлена целым рядом причин.

Первая. По общему правилу целью договора строительного подряда является создание или реконструкция объекта недвижимого имущества (здания или сооружения) (ст. 130 ГК). Права на создаваемую (реконструируемую) недвижимую вещь подлежат государственной регистрации, а сама вещь - техническому (кадастровому) учету. Предстоящая регистрация прав диктует необходимость тщательного и безукоризненного соблюдения всех (в том числе административных) многочисленных правил оформления начала, ведения и окончания строительства.

Вторая. Строительство здания или сооружения связано с необходимостью и первоначального, и последующего оформления прав на застраиваемый земельный участок.

Третья. В силу требований специального законодательства строительство возможно только после получения соответствующего разрешения на строительство и при строгом соблюдении строительных норм и правил.

Четвертая. Строительная деятельность является источником повышенной опасности (ст. 1079 ГК РФ) со всеми вытекающими из этого гражданско-правовыми последствиями.

Пятая. Строительный подряд зачастую выступает в качестве формы инвестиционной деятельности. Длительность (до нескольких лет) строительства объектов недвижимости (многоквартирного жилого дома, административного здания, станции метрополитена, торгового центра, моста и т.д.) повышает риски участников, в первую очередь инвесторов, дольщиков. Повышенные риски требуют дополнительной юридической защиты участников договора.

Особенность договора подряда проявляется также в предмете, содержании и ответственности сторон, распределении рисков между сторонами. Так, в силу прямого указания ГК (ст. 741) риски случайной гибели или повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком несет подрядчик (за исключением отдельных случаев виновности заказчика).

2. Обозначенная специфика строительно-подрядных отношений влечет и особенности источников правового регулирования. Помимо Гражданского кодекса отношения из договора строительного подряда регламентируются целым рядом правовых актов, в том числе административных.

Правовой акт. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

3. Договор строительного подряда, в отличие от большинства соглашений, предусмотренных гражданским законодательством, охватывает комплекс юридических связей сторон и допускает участие третьих лиц.

Авторитетное мнение. Договор строительного подряда помимо чисто подрядных опосредует также элементы целого ряда иных видов отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно-расчетных и некоторых других (С.А. Верб).

Для договора строительного подряда с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров (М.И. Брагинский).

4. Гражданский кодекс (ст. 740) предусматривает три группы отношений, подпадающих под регулирование нормами о строительном подряде:

а) строительство или реконструкция здания (в том числе жилого дома), сооружения, иного объекта;

б) строительство (реконструкция) объекта и обеспечение его эксплуатации после принятия заказчиком;

в) капитальный ремонт зданий и сооружений.

5. Стороны договора строительного подряда:

- заказчик;

- подрядчик.

В качестве заказчика закон допускает любого субъекта гражданского права.

К подрядчику законодательство также не предъявляет императивных требований, однако существо выполняемых работ и сложившаяся практика обусловили, что подрядчик - профессиональный участник строительной деятельности и, как правило, коммерческая организация.

В классических договорах строительного подряда отношения, как правило, имеют многоуровневое построение: генеральный заказчик - заказчик - генеральный подрядчик - субподрядчик - субсубподрядчик и т.д.

Лицензирование большинства видов строительной деятельности в настоящее время не требуется.

6. Форма договора строительного подряда - простая письменная (общие требования для формы сделок). В юридическом быту такие договоры оформляются многостраничными документами с большим числом приложений.

7. К договору строительного подряда по общему правилу применяются положения о подряде (§ 1 главы 37 ГК).

§ 2. Определение, юридическая характеристика

и существенные условия

1. Договор строительного подряда - это гражданско-правовое соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

2. По юридической природе договор строительного подряда является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим (взаимным).

3. К существенным закон относит следующие условия договора строительного подряда:

о предмете;

о цене;

О сроке.

Предмет включает в себя определенные договором действия (работы, результаты работ) подрядчика (собственно строительство, реконструкция, ремонт) и заказчика (обеспечение условий, приемка выполненных работ, оплата).

Цена договора строительного подряда, как и любого иного договора по поводу недвижимости, в силу индивидуальной определенности каждого подобного объекта не может быть определена иначе, чем соглашением сторон. Вместе с тем порядок и сроки уплаты могут устанавливаться не только законом или соглашением сторон, но и определяться по общим для подряда правилам: заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии надлежащего качества и в надлежащий срок (ст. 711 ГК).

Срок выполнения работ по договору строительного подряда определяется по общим для подряда правилам (ст. 708 ГК).

§ 3. Содержание и исполнение

Особенности прав и обязанностей сторон. Сдача и приемка

результата работ. Ответственность. Прекращение

1. Специфика прав и обязанностей сторон договора строительного подряда заключается в следующем.

Первое. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии: а) с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и б) со сметой, определяющей цену работ. Эти два документа позволяют сторонам более однозначно и четко определить предмет договора и избежать разногласий при его приемке. Вместе с тем и техническая документация, и смета сами по себе могут быть не единственными документами, содержащими существенные условия договора.

Судебная практика. Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Предмет договора, как следует из ст. 740 ГК, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным. В соответствии со ст. 743 ГК техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора. В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока, и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока. Следовательно, это свидетельство о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. Совокупность обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации (приложение к информационному письму Президиума ВАС от 24.01.2000 N 51).

Второе. Гражданский кодекс возлагает на заказчика дополнительные (в отличие от общих положений о подряде) обязанности:

а) предоставить для строительства земельный участок;

б) передать в пользование необходимые сооружения, обеспечивать транспортировку грузов, подводку энергии, тепла и воды.

Третье. Заказчик наделяется особым правом контроля (самостоятельно или через специалистов) за ходом, сроками и качеством работ, правом дачи указаний подрядчику при отступлении последнего от условий договора.

Четвертое. Характер и масштаб выполняемых подрядчиком работ обусловливают вменение ему специальной обязанности по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ).

Пятое. И заказчик, и подрядчик обязаны сотрудничать (!) для достижения цели договора строительного подряда. Сотрудничество, в частности, выражается во взаимной обязанности сторон принимать все зависящие от них разумные меры по устранению возникших препятствий в исполнении договора. Неисполнение этой обязанности влечет утрату права на возмещение возникших вследствие этого убытков.

2. В регламентации исполнения договора строительного подряда повышенное внимание законодатель уделяет сдаче и приемке результата выполненных работ. По общему правилу, сформулированному в Кодексе, и сложившимся обыкновениям этот этап влечет обязанность заказчика оплатить (полностью или в неоплаченной ранее части) цену работ, а также является началом течения гарантийных и иных сроков, связанных с качеством работ. При оформлении акта сдачи и приемки выполненных работ Кодекс допускает возможность подписания данного акта не только обеими сторонами, но и одной, если вторая отказывается от подписания акта. Такой односторонний акт (защищающий, как правило, добросовестную сторону) может быть опровергнут (признан недействительным) только в судебном порядке.

Судебная практика. Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате работ является сдача результата работ заказчику. Статья 753 ГК предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку... Односторонний акт приемки результатов работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Указанная норма означает, что оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательств по договору и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ (приложение к информационному письму Президиума ВАС от 24.01.2000 N 51).

3. Положения Кодекса об ответственности по договору строительного подряда также пронизаны спецификой предмета соглашения и, в отличие от регламентации подряда вообще, сосредоточены в основном на ответственности подрядчика за качество выполненных работ. В частности, подрядчик несет ответственность не только за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в обязательных нормах и правилах, но и за недостижение установленных показателей объекта строительства (например, производственной мощности промышленного объекта). Эти показатели (наряду с иными общими свойствами строения) выступают и предметом гарантии, устанавливаемой законом или договором.

Предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ - пять лет.

4. Основания и порядок прекращения договора строительного подряда регламентируются общими для договора вообще и договора подряда правилами.

Литература

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002 (и последующие издания).