Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998- № Ю- С. 19

причем общая собственность возникает непосредственно, вме­сте с возникновением самого объектапммсрвзульцата^оовмест-ной деятельности. , - ' '

Известно, например, дело, в котором-один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собствен­ности на объект третьему лицу. Другой участник потребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки, исходя, следовательно, из возникновения общей собственности и до сдачи объекта в экс­плуатацию.

В другом деле мировое соглашение, заключенное заказчи­ком и подрядчиком в рамках спораоб оплате подрядных работ, по которому заказчик распорядился квартирами в жилом доме. судом признано незаконным как нарушающее права третьих лиц, у которых имелись с заказчиком отношения по участию в строи­тельстве, и эти третьи лица фактически внесли денежные сред­ства в счет своей доли'. Вполне корректным такой подход мож­но, конечно, признать лишь на почве общей собственности и вообще присвоения вещных прав третьим лицам, ведь только обязательственные отношения с третьими лицами из получения от них денежных средств на строительство не препятствуют рас­поряжению имуществом, созданным за счет этих средств.

Судебная практика достаточно твердо стрит на определе­нии долей участников пропорционально размеру их вклада. Вы­сказанное в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1993 г. предложение ориентироваться преж­де всего на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю "в пределах ранее передан­ных средств"², значительно понизило роль договора³ в опреде­лении объема прав сторон.

' Вестник Высшего Арбитражного СудаРФ. 1998. № 3. С. 50—51. ²В соответствии с Информационнымписьмом Высшего Арбитражного СудаРФ от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП" 167 суд вправе отойти от условий дого­вора долевого участия и, учитываяинфляцию, признать за участником право на получение доли "исходяиз стоимости жилплощади на момент выделения квартир" (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. №6. С. 117).

¹ Никак не свидетельствует об усилении договорных начал в совместном строительстве и достаточно смелое суждение, высказанное судом в таком деле. Один из участников совместной деятельности, обязанный финансировать строи­тельство 3800 кв. м жилой площади, "в том числе за счет других инвесторов", привлек по отдельным соглашениям военнослужащих, внесших на строитель­ство выделенныеим средства из федерального бюджета. Суд признал, что "по­сле заключения соответствующих договоров граждане стали участниками со­вместной деятельности по строительству жилого дома" (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10. С. 43). Из обстоятельств дела при этом никак не следовало, что вступление в строительство граждан являлось предметом соглашения с другими участниками совместной деятельности.

В дальнейшее эта'позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрен ни •коимретных дел и применялась не только к жилищному строительству'.

Имеется .критика,этой практики².

На самом деле при таком толковании договор совместной деятельности становится уже не столько результатом совпаде­нияволи сторон, сколько следствием вложения средств в строи­тельство (в таком случае за волеизъявление приходится считать отсутствие возражений, что едва ли можно считать приемле­мым) участников строительства. Естественным следствием этой отнюдь не безупречной практики стало признание участника­ми совместной деятельности любых лиц, от которых приняты средства. Таким образом, за короткий промежуток времени наи­более личный, интимный договор классического права пре­вратился в весьма безличный, с высокой степенью отчужден­ности "участников".

Можно, однако, отметить наличие иного подхода к застрой­ке, признающего приоритет договорных условий. Например, по условиям договора от 6.06.89 г. между АО "Железобетон" и АО "Полет" последнее обязалось выделить, истцу (АО "Желе­зобетон") 6 квартир по окончании строительства жилого дома при условии поставки по государственным расценкам железо­бетонных и бетонных конструкций. Втеченйе 1990 и 1991 гг. истец свои обязательства выполнил, предварительное распре­деление квартир состоялось. Однако затем в передаче квартир было отказано, в связи с чем возник спор. Ответчик ссылался на то, что конструкции им оплачены и он не несет имущест­венных обязательств перед истцом. Кроме того, как предвари­тельное условие передачи квартир ответчик требовал дополни­тельной оплаты в сумме 43 400 тыс. руб. Суд отклонил эти дово­ды, сославшись на то, что возникшие обязательства должны

Что касаетсясамой сделки,совершенной одним из участников, резуль­татамкоторой стало привлечение третьихлиц в отношенияпо застройке, то она достаточноустойчива: ведь, вообщеговоря, распоряжение однимиз уча­стников общей собственности своей долейимеет эффект, а другие участники вправелишь перевести на себя продажудоли; сделка, сталобыть, действие тельна-Если же договором был введен запрет на отчуждение доли, то сделка действительна,поскольку другиеучастники промолчали(именно на почве права запрета совладельцеввозникло правило "молчание— знак согласия"). Но в любом случаесовместная деятельность как строголичный договор при появлении новых лиц без прямого согласия другихучастников должна счи­таться прекращенной,