Как субъект российского рынка недвижимости

В последние пять лет на российском рынке недвижимости всё больше предложений, не связанных непосредственно со строительством новых или реализации готовых объектов. Развивается другое, отличное от вышеперечисленных, направление – управление объектами недвижимости. Данный сегмент рынка, несмотря на сравнительно молодой возраст, тем не менее, уже стал ключевым и системообразующим элементом, без которого немыслимо содержание объектов недвижимости в надлежащем виде.

Управляющая компания – это коммерческая организация, которая занимается обеспечением надлежащего инженерного состояния объектов недвижимости по поручению собственников данных объектов. Данные структуры занимают посредническое звено, являются, своего рода, поверенными в делах собственников недвижимости в сношениях со сторонними организациями, которые, в свою очередь, обеспечивают жилые и нежилые дома всеми коммунальными благами. Управляющая компания не занимается – вопреки расхожему мнению – поставками энергоресурсов или других благ, а только обеспечивает транзит коммунальных благ от ресурсоснабжающей организации к непосредственным потребителям в пределах конкретного объекта недвижимости (многоквартирного дома, например). Однако, к сожалению, распространено заблуждение о том, что именно управляющие компании являются главными источниками проблем всей системы ЖКХ. Постоянно подливают масла в огонь СМИ, стимулируя тем самым, недоброжелательное и настороженное отношение к подобным компаниям. Существует устоявшееся клише, что по вине управляющих компаний растут тарифы на коммунальные услуги, вследствие чего растут и квартплаты для населения. Однако обвинения в росте тарифов и квартплат являются необоснованными, так как ни одна управляющая компания, как уже было выше отмечено, не является поставщиком коммунальных благ, следовательно, нет законных возможности устанавливать цены на энергоресурсы и прочие блага. Цены формулируют ресурсоснабжающие организации, которые подчиняются муниципальным властям.

Потенциал же управляющих компаний ещё не использован даже наполовину. С одной стороны, – как субъекты малого и среднего бизнеса - управляющие компании могут в более короткие сроки привести жилищный фонд страны в надлежаще исправный вид, так как эти организации являются более свободными в действиях, решают все вопросы, касающиеся восстановительных и капитальных работ, напрямую с жильцами. С другой стороны, это форма, при которой население может напрямую получить опыт общественной деятельности.

Контакт с населением – это едва ли не самая главная трудноразрешимая проблема. Связано это с общим низким уровнем гражданской активности и гражданской ответственности. Зачастую не финансовые, а именно коммуникативные проблемы ставят непреодолимые барьеры, которые, в свою очередь, не дают управляющим компаниям работать хорошо и эффективно. По закону, если жильцы, организовавшие ТСЖ, передают по решению общего собрания полномочия товарищества в пользу нанятой управляющей компании, то за жильцами сохраняется право утверждать объёмы и характер планируемых и проводимых работ, контролировать их проведение, утверждение финансовых отчётов, отчётов о проделанной работе. Управляющая компания не вправе принимать какие-либо решения относительно содержания общего имущества самостоятельно без предварительного письменного одобрения правления ТСЖ или общего собрания. Как видно, самостоятельность управляющих компаний ограничена, что можно рассматривать как с положительной, так и с отрицательной стороны. Положительный аспект в том, что ограничена возможность злоупотребления и самоуправства, отрицательный заключен в том, что есть необходимость постоянно контактировать с жильцами через созыв общих собраний, на которых бывает проблематично собрать кворум. Слабая гражданская активность населения на уровне дома препятствует скорому проведению необходимых работ. Создаётся подчас парадоксальная ситуация: управляющие компании больше самих жильцов переживают за состояние объекта. Низкую активность собственников можно объяснить. С одной стороны, тенденциозная убеждённость населения, что их снова пытаются обмануть. С другой стороны, убеждение, что и без их участия всё решат, и никто даже не поинтересуется мнением. Можно заключить, что работать в таких условиях, как минимум, накладно, а как максимум, – невозможно. По причине пассивного поведения населения возможны злоупотребления и преступления со стороны управляющих компаний.

Для того, чтобы избежать заведомо ненадёжных и недобросовестных управляющих организаций, при их выборе следует обращать внимание на то, какая репутация у данной компании, сколько объектов находится на управлении и в каком они состоянии. Самый главный критерий – это деловой подход. Управляющая компания, нацеленная на добросовестный труд, предварительно ознакомится с проблемами конкретного объекта, сделает проект восстановления (смету) и на первом общем собрании будет опираться на сметные расчёты. Если организация с самого начала начинает говорить о денежной стороне вопроса, не имея при этом ни проекта, ни сметы, то вероятнее всего, это – потенциально ненадёжный партнёр.

Сама идея допущения на рынок недвижимости управляющих компаний, которые разрушили монополию муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий, должна была решить государственную задачу – привести в порядок жилищный фонд России. В данном случае, политическая целесообразность возобладала над монополистическими интересами. Наличие управляющих компаний снижает нагрузку на муниципалитеты и на муниципальные предприятия, занятые в сфере ЖКХ.