Региональная классификация офисных центров
Утверждена общим собранием членов представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов»по г.Екатеринбургу и Свердловской области, протокол от 26.02.2010 и
Сертификационной Комиссией ГУД по классификации объектов офисной недвижимости, протокол №08/03-10 от 02.03.2010
Деловым центром принято считать отдельно стоящее здание, офисной площадью не мене 3 000 кв.м. Причем офисная функция должна быть основной в структуре центра.
| Класс А | Класс В+ | Класс В | Класс С | |||
| 1. Основные инженерные характеристики | ||||||
| 1.1. Автоматизированная система управления зданием обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания» | ||||||
| обязательно | факультативно | факультативно | не применимо | |||
| 1.2. Система отопления, вентиляции и кондиционирования | ||||||
| Система отопления, вентиляции кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке | Центральная система отопления, вентиляции кондиционирования | |||||
| обязательно | обязательно | факультативно | факультативно | |||
| 1.3 Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха | ||||||
| Способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 град. по Цельсию +/- 1 град., осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания. | Возможность установки индивидуальных сплит-систем | |||||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| 1.4. Система пожарной безопасности | ||||||
| Наличие современной системы пожарной безопасности | Рабочая система пожарной сигнализации | |||||
| обязательно | обязательно | обязательно | обязательно | |||
| 1.5. Лифты | ||||||
| Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок | Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок | Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей | Наличие лифта для зданий высотой 3 и более этажей | |||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| 1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд | ||||||
| факультативно | факультативно | не применимо | не применимо | |||
| 1.7. Электроснабжение | ||||||
| Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади должна быть минимум 70 VA ), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения. | Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий повышенной этажности – первой категории | |||||
| обязательно | факультативно | обязательно | обязательно | |||
| 1.8. Система безопасности | ||||||
| Современные системы безопасности и контроля доступа в здание, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания). | Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков | Охрана здания, контроль доступа | ||||
| обязательно | обязательно | обязательно | обязательно | |||
| 2. Конструктивные особенности здания | ||||||
| 2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес центр | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) 2,7 м и выше | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | факультативно | |||
| 2.3. Планировка | ||||||
| Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы (от 40-50 кв.м.). Шаг колонн 6x6. | Кабинетная система планировки этажа. | |||||
| обязательно | обязательно | факультативно | факультативно | |||
| Рекомендация: Площадь этажа не менее 1000 кв. м с шагом колонн 8x8 или 9x9 считается более эффективной | Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. | |||||
| 2.4. Глубина этажа и освещенность | ||||||
| Глубина этажа необходимая для обеспечения достаточного естественного освещения (от окна до окна не более 18-20 м). Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м для зданий правильной формы, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – расстояние от окна до атриума не более 12 м. | ||||||
| факультативно | факультативно | Не применимо | Не применимо | |||
| 2.5. Коэффициент потерь | ||||||
| Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь / арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА | Коэффициент потерь не более 12% | Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ | ||||
| обязательно | факультативно | факультативно | факультативно | |||
| 2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада | ||||||
| Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада | Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада | |||||
| Рекомендация: материалы должны соответствовать экологическим нормам | ||||||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| 2.7. Фальшпол | ||||||
| Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола | Бетонная стяжка, финишное покрытие | |||||
| обязательно | факультативно | обязательно | факультативно | |||
| 3. Местоположение и доступность | ||||||
| 3.1. Местоположение | ||||||
| Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее) | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 3.2. Транспортная доступность | ||||||
| Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий, организованные надлежащим образом остановки общественного транспорта. | ||||||
| Рекомендация: Наличие остановок общественного транспорта в 5-7 минутной шаговой доступности | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | факультативно | |||
| 4. Парковка | ||||||
| 4.1. Описание парковки | ||||||
| Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая охраняемая парковка | Организованная охраняемая парковка | |||||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| Рекомендация: удобный въезд на территорию парковки | Рекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий | |||||
| 4.2. Обеспеченность парковочными местами | ||||||
| Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Центрального пояса, - не менее чем 1 место на 100 кв. м арендуемой площади (1/100); 2) в 1 ценовом поясе - не менее чем 1/120; 3) во 2-ом и 3-м - 1/150 и более (ценовые пояса Екатеринбурга в Приложении) | ||||||
| обязательно | факультативно | факультативно | не применимо | |||
| 5. Право собственности | ||||||
| 5.1.Собственность | ||||||
| Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам) | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 5.2. Прозрачная структура собственности, положительная репутация владельца | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 6. Управление зданием и услуги для арендаторов | ||||||
| 6.1. Управление зданием | ||||||
| Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 25 000 кв. м офисной площади или обладающей соответствующим опытом на международном или федеральном уровне | Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, или собственной службой эксплуатации, созданной при содействии профессиональной компании | Собственная служба эксплуатации или управляющая компания, действующая на правах аутсорсинга, в управлении которой не меньше 2 объектов (не менее 3 000 кв.м. каждый) | ||||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| 6.2. Телекоммуникационные провайдеры | ||||||
| Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, обеспечивающих высокоскоростной доступ в интернет | ||||||
| Рекомендация: возможность завести своего оператора связи является преимуществом | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 6.3. Входная группа | ||||||
| Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ. Информационное табло, содержащее информацию об арендаторах и основную навигацию. | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | не применимо | |||
| 6.4.Услуги для арендаторов | ||||||
| Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нём сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, служба такси, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания Наличие качественного конференц-зала и переговорных комнат | Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании | |||||
| обязательно | обязательно | обязательно | факультативно | |||
| 7. Имидж здания | ||||||
| 7.1. Видимость здания | ||||||
| Хорошая видимость здания со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград | ||||||
| обязательно | факультативно | Не применимо | Не применимо | |||
| 7.2. Вид из окон | ||||||
| Прекрасный вид из окон на центр города, достопримечательности и живописные места района, исключающий вид на малопривлекательные объекты (кладбище, свалка, завод и т.п.) | Хороший вид из окон, исключающий вид на промышленные объекты и другие малопривлекательные пейзажи (кладбище, свалка, завод и т.п.) | |||||
| обязательно | факультативно | факультативно | Не применимо | |||
| 7.3 Архитектурная ценность объекта | ||||||
| Здание спроектировано известным архитектурным бюро, привносит новое в архитектурный облик города или представляет собой историческую ценность | Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой | |||||
| факультативно | факультативно | факультативно | Не применимо | |||
| 7.4. Возможность заключения долгосрочного договора | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | Не применимо | |||
| 7.5. Сбалансированный пул арендаторов | ||||||
| обязательно | обязательно | факультативно | Не применимо | |||