Фінансова діяльність підприємств житлового господарства
Соціально-економічний розвиток України, піднесення добробуту, рівня та якості життя її громадян неможливі без вирішення однієї з найбільш болючих проблем сучасності – забезпечення населення комфортабельним житлом. У свою чергу, створення достатнього обсягу житлового фонду, покращення його експлуатації та підвищення ступеня збереження значною мірою залежать від ефективної діяльності житлового господарства.
Житлове господарство адміністративно-територіальних утворень – це важлива соціально орієнтована галузь місцевого господарства, що поєднує у собі житловий фонд, нежитлові споруди та інженерно-технічні об’єкти, призначені для благоустрою будинків та прилеглих до них територій, утримання і експлуатація яких здійснюється відповідними житлово-експлуатаційними, а також ремонтно-будівельними, постачальницькими, транспортними та іншими підприємствами й організаціями, які входять до складу господарюючих суб’єктів даної галузі.
Підприємствам житлового господарства притаманні свої особливості господарського розрахунку та організації фінансів, формування основного і оборотного капіталу, доходів і витрат, здійснення фінансової діяльності, які будуть розглянуті нижче.
Насамперед, можна виділити такі найголовніші специфічні моменти в організації фінансів житлово-експлуатаційних підприємств на сучасному етапі розвитку економічної системи України.
Перша особливість полягає в тому, що на даний час поки що не вдалось кардинально змінити фінансовий механізм функціонування житлового господарства, який сформувався в умовах командно-адміністративної економіки. Протягом десятків років плата за житло лише частково покривала вартість цих послуг і сьогодні в умовах низьких доходів переважної частини населення кардинально змінити тарифну політику та перейти до високих ставок квартирної плати, надходження від якої забезпечували б високорентабельну роботу вітчизняних житлових підприємств, не видається можливим.
Не включення до тарифів квартплати сум амортизаційних відрахувань на повне відновлення (заміщення) об’єктів житлового фонду призводить до того, що житлові підприємства продовжують функціонувати на засадах самоокупності поточних витрат, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням житла, та лише частини затрат на його капітальний ремонт. Іншими словами, діючий механізм фінансування підприємств і організацій житлового господарства поки що не забезпечує не тільки розширеного, але й простого відтворення їх основних фондів і виробничого циклу, а отже – повноцінної реалізації принципу господарського розрахунку.
Зміст другої особливості полягає у своєрідності взаємовідносин між господарюючими суб’єктами житлового господарства та бюджетом. Так, сьогодні кошти державного та місцевих бюджетів виступають основним джерелом фінансових ресурсів житлових підприємств, які спрямовуються на нове житлове будівництво та капітальний ремонт державного і комунального житлового фонду. Тому, враховуючи значний дефіцит бюджетних ресурсів, це призводить до хронічного недофінансування вищезгаданої діяльності.
В умовах функціонування механізму надання населенню безготівкових субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, в тому числі за користування і утримання житла, на фінансовий стан підприємств житлового господарства значною мірою впливає своєчасність і повнота перерахування відповідних бюджетних коштів на рахунки даних підприємств. Крім цього, кризовий стан галузі спонукає до звільнення органами місцевого самоврядування житлових підприємств комунальної форми власності від сплати місцевих податків і зборів до місцевих бюджетів, що певною мірою покращує стан фінансового забезпечення їх господарської діяльності.
Основні фонди житлового господарства – це будівлі, споруди як житлового, так і нежитлового призначення (житлові будинки, будівлі котелень, господарські споруди та ін.) та відповідне устаткування (обладнання для регулювання і обслуговування внутрішньобудинкових мереж і пристроїв, прибиральні машини тощо). При цьому житлові будинки складають більш ніж 90% усіх основних фондів галузі, тобто основу житлового господарства становить житловий фонд.
До складу житлового фонду не включаються нежилі приміщення в житлових будинках, що призначаються для задоволення торговельних, культурно-побутових та інших непромислових потреб. Забороняється надавати у житлових будинках приміщення для потреб промислового характеру.
Житловий фонд України представляє собою цінне національне надбання, створене в результаті поєднання та використання колосальних фінансових, матеріальних ресурсів і праці багатьох поколінь людей, яке становить майже 25% вартості основних засобів країни.[11]
Відповідно до Закону України „Про власність” житловий фонд можна поділити на складові за формою власності. Відповідна його поелементна класифікація подана на рис. 9.2.
Рис. 9.2. Класифікація житлового фонду України за формою власності.
Сьогодні більша частина житлового фонду знаходиться у комунальній власності (у віданні місцевих рад), значні долі житлового фонду належать громадянам на правах особистої власності (приватний житловий фонд) та міністерствам, державним комітетам, відомствам, підприємствам і організаціям (державний житловий фонд), невелика частка житлових будівель і приміщень перебувають у спільній власності.
Згідно з проектом Житлового кодексу України, затвердженим Верховною Радою, але на який Президентом України накладено вето, житловий фонд класифікується також за функціональним призначенням (рис. 9.3).
Рис. 9.3. Розподіл житлового фонду України на категорії за функціональним призначенням.
Житловий фонд спеціального призначення включає в себе:
1) службове житло;
2) гуртожитки;
3) будинки (квартири) маневреного житлового фонду;
4) заклади соціального захисту (будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, одиноких громадян похилого віку; спеціальні будинки-інтернати для звільнених з місць позбавлення волі; пансіонати для ветеранів війни та праці; спеціалізовані будинки для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів та ін.);
5) дитячі будинки сімейного типу;
6) готелі-притулки;
7) житло для тимчасового проживання тощо[12].
Відповідно до ст. 14 вищезгаданого проекту Житлового кодексу органи місцевого самоврядування повинні здійснювати такі основні повноваження в житловій сфері:
1) сприяти розвитку житлового будівництва за рахунок усіх джерел фінансування, забезпечувати комплексний розвиток житлово-комунального господарства і розвиток ринку житлово-комунальних послуг і житла;
2) здійснювати управління комунальним житловим фондом та житловим фондом соціального призначення, організовувати їх належне обслуговування і ремонт, упорядкування та утримання прибудинкових територій;
3) визначати надавача житлових та комунальних послуг, уживати заходів щодо забезпечення збереження житлового фонду незалежно від форми власності;
4) встановлювати розмір плати за житло, а також норми споживання та якості житлово-комунальних послуг, здійснювати контроль за їх додержанням;
5) приймати рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові і навпаки, проведення реконструкції житла, його капітального ремонту та знесення непридатних для проживання житлових будинків;
6) вести облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, приймати рішення про надання їм житла з комунального житлового фонду та житлового фонду соціального призначення;
8) сприяють створенню об’єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, об’єднань власників житла;
9) організовувати продаж квартир, що перебувають у комунальній власності, у тому числі в будинках, збудованих та реконструйованих за рахунок коштів місцевого бюджету;
10) створювати за рахунок коштів місцевих бюджетів, інших джерел фінансування фонд житла соціального призначення та здійснювати контроль за використанням соціального житла за призначенням;
13) здійснювати облік наявного житлового фонду всіх видів і категорій;
14) сприяти створенню умов для забезпечення конкуренції підприємств та організацій, що надають послуги з утримання будинків та прибудинкових територій тощо.
З метою розрахунку експлуатаційних витрат на утримання будинків та витрат на проведення ремонту, що, відповідно, враховується при диференціації розміру квартирної плати, житлові будинки в залежності від якості житла та наявного інженерного обладнання поділяються на 6 класів. Так, для порівняння, до першого класу відносяться особливо капітальні будинки (термін служби 150 років) з кам’яними або цегляними стінами (товщина в 2,5-3,5 цеглини), з залізобетонним чи металевим каркасом, з залізобетонним перекриттям, висотою приміщень від підлоги до стелі 3,0 метра і вище, з повним складом інженерного обладнання, в яких строк експлуатації не перевищує 50% терміну служби або виконано капітальний ремонт; а до шостого класу належать будівлі зі стінами полегшеної конструкції – збірнощитові, каркасно-засипні, каркасно-камишитові, глинобитні, дерев’яні (рублені чи брущаті) та інші, термін служби яких 30–50 років.[13]|
У процесі експлуатації житлові будинки, їх конструктивні компоненти та інженерно-технічне устаткування зазнають значного впливу природно-кліматичних умов (різкі коливання температури, вивітрювання, атмосферні опади, осідання грунту, розмивання грунтовими водами тощо) та діяльності самої людини.
Під фізичним зносом будівлі, її конструктивних елементів і інженерного обладнання розуміють поступову втрату ними своїх першопочаткових експлуатаційних кондицій і якостей: зниження міцності, стійкості, тепло- і звукоізольованості, погіршення водо- і повітряпроникності, зростання ступеня корозійного ураження і т.д.
З метою оцінки технічного стану житлового фонду, розробки проектно-кошторисної документації і визначення витрат на ремонт житлових будинків обчислюється величина фізичного зносу у відносних показниках (відсотках) та вартісному (грошовому) виразі. Для розрахунку фізичного зносу будівель (споруд) використовуються два методи: експертний і за укрупненою оцінкою технічного стану об’єкта.
Суть експертного методу полягає в тому, що величина зносу житлового будинку в цілому визначається як сума значень зносу окремих його конструкцій і систем інженерного обладнання на основі оцінок інженера-експерта. При цьому можливі два варіанти застосування описаного методу. Згідно з першим для обчислення загальної величини фізичного зносу експерт визначає коефіцієнт зносу по кожному компоненту об’єкта, перемножує їх на встановлену повну вартість відновлення (заміщення) відповідного елемента і сумує отримані значення, тобто використовується формула:
|
де ФЗоб – нагромаджений фізичний знос об’єкта житлового фонду у грошовому виразі, грн.; n – кількість конструктивних елементів, з яких складається даний об’єкт; Кі – коефіцієнт зносу і-го конструктивного елемента; Ві – повна вартість відновлення і-го конструктивного елемента об’єкта житлового фонду.
|
За другим варіантом величина фізичного зносу будівлі в цілому визначається як середньозважена на підставі такої формули:
|
де ФЗоб – загальний рівень фізичного зносу об’єкта житлового фонду, %; n – кількість конструктивних елементів, з яких складається даний об’єкт; Фі – рівень зносу і-го конструктивного елемента, %; Пі – питома вага і-го конструктивного елемента в загальній відновлювальній вартості об’єкта житлового фонду.
|
Виходячи із вищесказаного, формула для визначення залишкової вартості житлового будинку (з урахуванням фізичного зносу) матиме наступний вигляд:
|
де ЗВоб – залишкова вартість об’єкта житлового фонду, грн.; Вв(з) – вартість відновлення (заміщення) даного об’єкта, грн.; Рфз – рівень фізичного зносу об’єкта житлового фонду, %.
Менш трудомістким, але й досить приблизним є метод визначення фізичного зносу за укрупненою оцінкою технічного стану житлового будинку, який передбачає використання з цією метою оціночних шкал, розроблених науково-дослідними установами на основі емпіричних даних (табл. 9.1). Невисока точність оцінювання вказаним способом зумовлена тим, що вона базується на суб’єктивних враженнях експерта щодо технічного стану об’єкта житлового фонду після його візуального обслідування за допомогою найпростіших пристосувань (рівня, метра, підвісу, молотка, металічної лінійки тощо).
Таблиця 9.1.
Оціночна таблиця для визначення фізичного зносу будівель і вартості ремонтних робіт щодо його усунення[14]
| Фізичний знос / вартість ремонту від відновлювальної вартості об’єкта, % | Оцінка технічного стану | Загальна характеристика технічного стану |
| До 20 / до 10 | Добрий | Основні несучі конструкції не мають дефектів пошкодження. Огороджуючі конструкції мають дефекти, що легко усуваються в процесі поточного ремонту |
| До 40 / до 35 | Задовільний | Основні несучі елементи мають пошкодження, але придатні до експлуатації. Для певних елементів потрібний капітальний ремонт |
| До 60 / до 90 | Незадовільний | Несучі елементи будівлі мають суттєві пошкодження. Для окремих елементів потрібне підсилення або заміна на нові. Пошкодження усуваються тільки при великому капітальному ремонті |
| До 70 / до 120 | Ветхий | Більшість несучих конструкцій знаходиться в аварійному стані. Підсилення їх недоцільне, економічно не вигідне, необхідна повна заміна на нові. Огороджуючі конструкції ветхі і потребують повної заміни |
| До 100 / – | Непридатний | Несучі і огороджуючі конструкції знаходяться в зруйнованому стані, 100% знос конструктивного елемента. Потрібна повна заміна при реконструкції або капітальному ремонті |
Для полегшення обчислення та зниження суб’єктивності при оцінці рівня фізичного зносу в Україні раніше користувались нормами амортизаційних відрахувань на повне відновлення житлових будівель в залежності від їх капітальності та строків служби (табл. 9.2)[15], наведеними в додатку 2 Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 31.12.91 р. № 135. Однак, даний підзаконний акт втратив чинність у зв’язку із виходом наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76 „Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій”, в якому вже немає визначених норм амортизації на повну реновацію житлових будинків, що значно утруднює оцінку ступеня їх фізичного зносу. Тому вважаємо, що доцільно було б все-таки відновити використання відповідної шкали норм амортизації для визначення зносу житлових будівель.
Таблиця 9.2.