II. Краткое описание возможных подходов оценки.

Затратный подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
В случае если определение стоимости воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Сравнительный подход.
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют на рыночным условиям.
Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за м2) и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.
Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.
Полученный таким образом чистый доход затем перечисляется в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.
Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.