Расчет рыночной стоимости земельного участка
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, а также от характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка не может быть выше наиболее вероятных затрат на приобретение объекта аналогичной полезности.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства привлекаемых к земельным участкам для предпринимательской деятельности. Также рыночная стоимость земельного участка зависит от целевого назначения, разрешенного использования и вида права.
Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж:
1. Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам: целевое назначение, вид права, местоположение, разрешенный вариант использования.
Таблица 8 – Описание характеристик объектов аналогов
| Объекты сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Цена продажи или стоимость предложения, руб. | 6 900 000,00 | 7 200 000,00 | 8 500 000,00 |
| Условия финансирования | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Дата предложения | <6 | <6 | <6 |
| Вид права | Собственность | Собственность | Собственность |
| Общая площадь, кв.м | |||
| Местоположение | г. Краснодар, ул. Власова,53 | г. Краснодар, ул. Гагарина ,134 | г. Краснодар, Аэродромная,119 |
| Коммуникации | есть | есть | есть |
| Наличие построек | - | - | - |
| Источник информации | Яндекс | Яндекс | Яндекс |
2. Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка.
Единицы сравнения – характеристики земельного участка и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи:
- стоимость предложения продажи;
- корректировка на уторговывание;
- корректировка на условие продажи;
- месторасположение;
- площадь;
- наличие инженерных коммуникаций.
3. Определение величин поправок и их внесение в исходные данные.
Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и его
аналогами осуществляется в той мере, в какой оценивается собственность отличная от сопоставимой. В цену аналога необходимо внести поправку с тем, чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
4. Расчет стоимости земельного участка
Таблица 9 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок
| Характеристики объектов Оцениваемый объект | Объекты недвижимости | |||||
| Объекты аналоги | ||||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| Стоимость предложения объекта недвижимости, руб | 6 900 000,00 | 7 200 000,00 | 8 500 000,00 | |||
| Скидка на торг, % | -5% | -5% | -5% | |||
| Скорректированная стоимость ЗУ, руб | 6 555 000,00 | 6 840 000,00 | 8 075 000,00 | |||
| Вид права | Собственность | собственность | собственность | собственность | ||
| Корректировка на вид права, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость ЗУ, руб | 6 555 000,00 | 6 840 000,00 | 8 075 000,00 | |||
| Условия финансирования | Собств. | собственность | собственность | собственность | ||
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 6 555 000,00 | 6 840 000,00 | 8 075 000,00 | |||
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||
| Корректировка на условия продажи, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 6 555 000,00 | 6 840 000,00 | 8 075 000,00 | |||
| Условия платежа | наличные | наличные | наличные | |
| Корректировка на условия платежа, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 6 555 000,00 | 6 840 000,00 | 8 075 000,00 | |
| Месторасположение объекта | г. Краснодар, | г. Краснодар, Власова,53 | г. Краснодар, Гагарина ,134 | г. Краснодар, Аэродромная,119 |
| Корректировка на месторасположение, % | -15% | 0% | -10% | |
| Скорректированная стоимость объекта, руб | 5 571 750,00 | 6 840 000,00 | 7 267 500,00 | |
| Инженерные коммуникации | есть | есть | есть | |
| Корректировка на инженерные коммуникации, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость объекта аренда, руб | 5 571 750,00 | 6 840 000,00 | 7 267 500,00 | |
| Подъездные пути | есть | есть | есть | |
| Корректировка на подъездные пути, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 5 571 750,00 | 6 840 000,00 | 7 267 500,00 | |
| Парковка | есть | есть | есть | |
| Корректировка на парковку, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 5 571 750,00 | 6 840 000,00 | 7 267 500,00 | |
| Общая площадь,м2 | ||||
| Корректировка на площадь, % | -5% | -5% | -5% | |
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 5 293 162,50 | 6 498 000,00 | 6 904 125 | |
| Цена за 1 м аренды | 12 309,68 | 14 400,00 | 16 245,00 | |
| Сумма корректировок, % | 25% | 10% | 20% | |
| Удельный вес, % | 20,2% | 49,4% | 30,4% | |
| Средневзвешенное значение | 14 538,58 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнения продаж, руб | 5 815 432,00 | |||
Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок площадью кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, рассчитанная методом прямого сравнения продаж на дату оценки составляет:
5 815 432,00 (пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом НДС 18%