Офисная недвижимость. Основные индикаторы.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве – август 2016 года

По итогам ежемесячного мониторинга предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы, проводимого в 2016 году в аренду в столице предлагался 2031 объект коммерческой недвижимости общей площадью 1 228 000 кв. м. Объем предложения коммерческой недвижимости в аренду по количеству снизился на 23%, а по общей площади – на 24%.

Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 3% и составила 268 долларов за кв. м в год. Курс доллара вырос на 1%, поэтому в рублевом эквиваленте ставки снизились на 2%. Средняя арендная ставка в рублях составила 17 393 рублей за кв. м в год. За год, с августа 2015 года, долларовые ставки снизились на 25%, а рублевые – на 26%. К снижению арендных ставок как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте продолжают приводить проблемы в макроэкономике.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (35%) и торговые помещения (12%).

Доли в сегментах аренды коммерческой недвижимости за 2014-2016 гг. (по общей площади)

Офисная недвижимость. Основные индикаторы.

Общий объем площадей на московском офисном рынке превысил по итогам II квартала 2016 г. 16,9 млн м². Площадь введенных в эксплуатацию объектов в течение II квартала составила 111,8 тыс. м², что почти в два раза больше, чем кварталом ранее (63,1 тыс. м2 офисных площадей). Однако, годовая динамика оказалась отрицательной – за апрель - июнь 2016 г. было введено на 16% меньше площадей, чем во II квартале 2015 г., и на 65% меньше объема за аналогичный период два года назад. Объемы ввода по полугодиям также свидетельствуют о замедлении темпов строительства: всего с января 2016 г. было введено около 175 тыс. м² офисных площадей – на 19% меньше, чем в I полугодии 2015 г. и на 67% ниже результата I полугодия 2014 г. Введенный с начала года объем был представлен преимущественно объектами класса В+/-, их доля составила 73%. Сегмент класса А пополнился всего одним объектом «G10» офисной площадью 30,2 тыс. м². Общая структура офисного предложения не изменилась, так как из года в год более 50% вводимых площадей представлены классами В+/-. По итогам II квартала 2016 г. офисы класса А формируют 23% офисного рынка Москвы, класса В+/- – порядка 77%.

По территориальному признаку наибольшая доля офисных объектов приходится на Центральный Деловой район (ЦДР), где сконцентрировано свыше 5,8 млн м² офисов – 34% от всего рынка. За последние два с половиной года этот деловой район сместился с первого на третье место по темпам прироста нового офисного предложения из-за перераспределения ввода в более отдаленные районы Москвы. С 2014 г. основные объемы новых площадей появлялись в западном направлении от ЦДР (20% от ввода за период) и в юго-западном направлении (17%). На долю рассматриваемых субрынков соответственно приходится 10,5% и 4,0% всех офисных помещений Москвы.

С точки зрения спроса, ситуация на рынке во II квартале оказалась более позитивной, чем в начале года. Объем арендуемых и купленных офисных площадей увеличился за квартал на 50% и составил 243 тыс. м². Говорить о полном возобновлении активности рынка преждевременно – в годовой динамике данный показатель снизился на 20% (во II квартале 2015 г. – 297 тыс. м²). В целом с начала 2016 г. было реализовано также меньше площадей, чем за I полугодие 2015 г., – порядка 405 тыс. м² против 533 тыс. м².

Среди изменений в структуре спроса можно выделить увеличение активности по приобретению офисов в собственность относительно прошлого года. Регулярность таких сделок, конечно, несколько снизилась по сравнению с докризисным периодом 2013 г., но если в течение всего 2015 г. в среднем приобреталось 16 тыс. м² в квартал, то по итогам I полугодия 2016 г. этот показатель составил 50 тыс. м² в среднем за квартал. Тот же тренд наблюдается в сегменте продаж блоками менее 500 м² – в I полугодии 2016 г. куплено 11,6 тыс. м², в то время как в аналогичный период 2015 г. – не более 8 тыс. м².

В общем объеме заключенных транзакций существенную долю по-прежнему формируют сделки по пересмотру арендных условий – их доля за I полугодие 2016 г. превысила 30%. Аналогичный показатель был зарегистрирован и по итогам 2015 г. Структура арендаторов и покупателей офисных площадей претерпела небольшие изменения. Так, за счет приобретения 30 тыс. м² компанией РУСАЛ в БЦ «Парк Победы» доля сегмента «добыча и распределение» выросла с 7% в I квартале до 20% во II квартале 2016 г. Также отмечен рост доли компаний строительного сектора: по итогам I квартала 2016 г. они сформировали 13% (за аналогичный период 2015 г., как и за весь прошлый год, их доля не превышала 5%), а за II квартал 2016 г. их доля выросла еще до 20%. Доля «некоммерческих структур» в общем объеме сделок по итогам II квартала составляет 16%, тогда как в 2015 г. они формировали не более 10%.

Цены

С начала 2016 г. увеличилось количество обращений на покупку офисов, что во многом обусловлено ожиданиями потенциальных покупателей падения цен продаж на офисы вслед за ставками аренды. Однако, стоит отметить, что ценовые показатели, номинированные в рублях, не изменялись с конца 2014 г.: в бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи составляет 275 000 руб./м², в комплексах класса В+/- средние цены варьируются в диапазоне 120 000–160 000 руб./м². В сегменте продаж сохраняются существенные дисконты с запрашиваемых цен продаж.

Аренда

Запрашиваемые долларовые ставки аренды в офисном сегменте продолжают корректироваться. По итогам I полугодия 2016 г. показатель запрашиваемой долларовой ставки аренды снизился на 5% в сегменте офисов класса А. Для сравнения в 2015 г. годовое снижение составило более 8%, а еще годом ранее – 12%. Одновременно с этим основная часть собственников при заключении договора фиксирует верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти ставки на 15%.

Инвестиции

Находящиеся в стадии согласования сделки по покупке объектов коммерческой недвижимости преимущественно являются результатом переговоров, начавшихся в прошлом году. Срок экспонирования объектов на рынке значительно увеличился, а переговоры по некоторым активам, находящиеся на финальной стадии согласования, прекращаются. Основными причинами являются сокращение количества инвесторов, несоответствие ожиданий собственников и потенциальных покупателей в отношении стоимости объекта, а также нестабильность экономических показателей и геополитической обстановки. В связи с трудностями по обеспечению кредитных обязательств, которые испытывают девелоперы, на рынке экспонируется большое количество объектов, имеющих высокий уровень вакантных площадей. Столкнувшись с высокой конкуренцией на рынке, с целью сохранить свои объекты собственники обращаются за реструктуризацией кредитной линии, а также привлекают соинвесторов в проекты. По итогам I полугодия 2016 г. ряд девелоперов столкнулся с риском перехода прав собственности на объекты недвижимости к банкам, во второй половине 2016 г. мы ожидаем усиления данной тенденции.

По итогам I полугодия 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $600 млн, что ниже аналогичного показателя прошлого года на 45% и является самым низким полугодовым значением за историю развития рынка.