Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Источники правового регулирования:

- §5 гл. 34 ГК РФ;

- §4 гл. 34 ГК РФ, если это не противоречит §5 гл. 34 ГК РФ;

- правовой режим предприятия также регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об ипотеке», «О несостоятельности (банкротстве)» и др.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ).

Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

- основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

- оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

- исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

- права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

Арендатор вправе:

- без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ);

- без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;

- возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620).

Как отмечает Михайлов Н. И. в своей работе «Аренда предприятий :Проблемы и перспективы»:

О проблемах аренды предприятий пока наиболее полно можно судить по аренде предприятий государственного сектора, хотя в законодательстве нет прямого ограничения на сдачу в аренду предприятий, покоящихся на иных формах собственности. Складывающееся положение обусловлено прежде всего тем, что ныне подавляющая часть хозяйствующих субъектов в ведущих отраслях экономики представлены государственными предприятиями, для многих из которых переход на аренду является своеобразным перекидным мостиком к работе трудовых коллективов в рыночных условиях на принципах самоуправления.

Перевод какого-либо отраслевого предприятия на арендную форму хозяйствования, как показывают многочисленные примеры, сопряжен с решением ряда организационных проблем. Например, для предприятий с устойчивыми показателями в работе особо следует выделить характер их взаимодействия с органом, который уполномочен государством представлять его интересы как собственника имущества данного предприятия. На этапе развертывания аренды эта стадия такими предприятиями преодолевалась с трудом. Одна из основных причин состоит, как правило, в попытках удержать трудовые коллективы первичных звеньев в объятиях жесткого отраслевого контроля без какого-либо допущения в отношения по вертикали договорных средств, предполагающих необходимость достижения обоюдного согласия и гарантий во взаимодействии. В результате коллективы предприятий нередко вынуждены в ущерб и своим, и государственным интересам вести затяжную борьбу за подписание договора на аренду предприятия. Это стало возможным прежде всего из-за отсутствия в законодательстве детального урегулирования механизма рассмотрения вопроса о передаче предприятия в аренду с момента изъявления соответствующей воли трудового коллектива и до заключения договора.

В пункте 1 статьи 656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.

Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.п.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

- имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);

- права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится только с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен еще до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, надо как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков (п.2 ст. 657 ГК РФ).

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст. 657 ГК РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду. Об этом гласит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.

Отдельно следует сказать о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами. Она не может быть передана арендатору. Дело в том, что к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ). Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи налогоплательщиком своих долгов другому лицу (кроме случаев реорганизации).

Арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы, все его плюсы и минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Что происходит с работниками предприятия, которое передается в аренду? Они заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ).

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим вырабатывать политику в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.

Исходя из общей направленности норм Трудового кодекса можно посоветовать арендатору и арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст.70 ТК РФ).

Работники, не согласившиеся на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками возникнут большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Напрямую ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Не исключено, что арендодателю придется увольнять строптивых работников по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один интересный вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними сам.

Ни в одном нормативном акте по бухучету не раскрыты особенности бухгалтерского учета операций, связанных с договором аренды предприятия как имущественного комплекса. В документах Минфина России по интересующей нас проблеме встречаются лишь отрывочные сведения и ряд мимолетных замечаний.

Так, сказано, что "имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса учитывается арендатором по стоимости, определенной в соответствии с передаточным актом и договором аренды предприятия". Про методологию учета арендатором основных средств, полученных по договору аренды предприятия, не сказано ничего.

Сообщается также, что амортизация по объектам основных средств, полученным по договору аренды предприятия, начисляется арендатором. Причем он должен начислять амортизацию по тем же правилам, которые установлены для основных средств, находящихся в собственности организации.

Это положение позволяет сделать вывод, что основные средства, полученные в составе арендованного предприятия, учитываются на балансе арендатора. Ведь арендатор не может начислять амортизацию по основным средствам, которых нет на балансовых счетах.

Данный вывод косвенно подтверждается нормами Гражданского кодекса. Арендатор предприятия наделен большими правами в отношении арендованного имущества. Статья 660 ГК РФ разрешает ему без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия. Главное, чтобы его действия не привели к уменьшению стоимости арендованного предприятия.

В соответствии с нормами этой же статьи Гражданского кодекса арендатор вправе вносить улучшающие изменения в состав арендованного предприятия. Он вправе проводить его реконструкцию, модернизацию, расширять производственные мощности. Он вправе осуществлять любые мероприятия, увеличивающие стоимость имущественного комплекса, лишь бы это не шло вразрез с условиями договора аренды.

Для реализации столь широких полномочий в отношении арендованного имущества арендатор предприятия должен учитывать его не иначе как на балансе. Во всяком случае, нельзя продать или обменять без разрешения собственника имущество, которое числится за балансом. Провести модернизацию и техническое перевооружение предприятия, причем с увеличением его стоимости, без согласия собственника также не удастся, если имущество будет отражаться на балансе арендодателя.

Ведет ли операция по передаче предприятия в аренду к каким-либо налоговым последствиям для арендодателя и арендатора? Этот вопрос возникает потому, что активы и обязательства списываются с баланса одной организации и появляются на балансе другой. Такое перемещение прежде всего наводит на мысль о реализации или безвозмездной передаче. Но не следует торопиться с подобными выводами. В данном случае "переброска" активов и обязательств с баланса на баланс еще не означает, что произошла реализация. Именно поэтому при отражении операции по передаче предприятия в аренду не используются счета реализации.

Подтверждением тому, что при передаче предприятия в аренду не возникает ни реализации, ни безвозмездной передачи, служит то, что имущественный комплекс как совокупность имущества, активов и обязательств передается арендатору лишь на время. Собственником предприятия остается арендодатель. А если перехода права собственности нет и не предвидится, то ни о какой реализации или безвозмездной передаче не может быть и речи.

Следовательно, ни у арендодателя, ни у арендатора в момент передачи предприятия в аренду не возникает обязательств по налогу на прибыль. Но участникам договора аренды предприятия не миновать этого налога в дальнейшем, когда каждая из сторон начнет получать свою выгоду от совершенной сделки.

К сожалению, нельзя столь же однозначно заключить, что у арендодателя при передаче предприятия в аренду не появляется никаких обязательств по НДС. Операция по передаче предприятия в аренду, естественно, не является объектом налогообложения, поскольку это не реализация. Но если рассматривать каждый элемент передаваемого имущественного комплекса по отдельности, то возникает ряд проблем с НДС.

Как уже говорилось, арендодатель может передать арендатору в составе арендованного предприятия материалы и сырье. То есть эти материалы не будут использоваться арендодателем для осуществления налогооблагаемых операций. Если он уже произвел вычет "входного" НДС по сырью и материалам, передаваемым арендатору, то теперь ему придется восстановить сумму налога. Такой позиции придерживается МНС России.

Казалось бы, в таком случае право на вычет "входного" НДС по сырью и материалам, входящим в состав имущественного комплекса, должно появиться у арендатора, который будет использовать их для производства облагаемой продукции. Но ему вряд ли удастся произвести вычет НДС, относящегося к полученным в составе предприятия сырью и материалам. У него отсутствует одно из обязательных условий для вычета НДС - он не уплачивал налог поставщику.

Нестандартная ситуация с НДС складывается при передаче арендодателем арендатору чужой кредиторской задолженности. Если арендодатель будет передавать арендатору вместе с имущественным комплексом кредиторскую задолженность перед покупателями по суммам уплаченных ими авансов, то прежде всего он должен восстановить НДС, который ранее был исчислен с авансов и перечислен в бюджет. Иначе он не сможет передать арендатору полную (с учетом налога) сумму кредиторской задолженности перед покупателями.

Согласно позиции МНС России, восстановленная сумма к вычету не принимается и в расходы, учитываемые для целей налогообложения прибыли, не включается. Это объясняется тем, что налог с авансов принимается к вычету после реализации товаров (работ, услуг). В нашем же случае реализации нет, следовательно, нет и права на вычет.

Должен ли арендатор, получивший вместе с арендованным предприятием кредиторскую задолженность перед покупателями, начислить НДС к уплате? У него не возникает такой обязанности. Он получит от арендодателя не денежные средства в сумме авансов, перечисленных покупателями, а только "голую" сумму задолженности перед ними. Обязанность по уплате НДС возникнет у арендатора при отгрузке покупателям продукции в счет авансов, полученных от них арендодателем.

Список литературы:

1.Гражданский кодекс РФ

2.Трудовой кодекс РФ

3.Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Ю. К. Толстого и д. ю. н., проф. А. П. Сергеева.

4. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О.А. Красноперова, "Гражданин и право")

5. Михайлов Н. И. «Аренда предприятий : Проблемы и перспективы»